投資海外房產應拋棄中式思維

海外市場不適合中國式炒家

投資海外房產需要認清的第一個事實是，海外市場并不適合中國式炒家的生存。一方面，海外市場上一般房價變化較為平穩，還未遭遇過類似中國市場的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對房子的認知有很大差別。

美國52%的首次購房者年齡為31歲，超過一半美國人選擇在工作10年、婚后5年才買入第一套房，未有負擔能力時大多選擇租房或和父母同住?？梢?，多數外國年輕人考慮買房的根本在于量入為出。與他們普遍認為房子首先是供使用的耐用商品不同，對中國人來說，房子則是對抗貨幣貶值和通脹的保值工具。動機的盲目導致中國房價漲到個人收入的20-30倍，明顯高于國際4-6倍的合理區間（4-6年收入可買一套房）。

中國投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房價的2-3%，而在美國一般物業的租售比（年租金與年房價比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報，單純靠物業增值，中國買家買房后馬上賣掉的“炒房”舉動在扣掉相關稅費后，在海外市場難有回報可言（法拍屋投資等不良資產投資模式除外）。

策略的選擇決定投資回報

如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買房從一開始就必須明確的問題。

在中國，房產投資的通常策略是在低位時買入，升值后再賣掉。但海外成熟市場職業投資人把房產作為長期投資工具，現金流沉淀一方面需要時間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產生高的本金回報。以投資為目的的物業，投資人優先考慮的一定是提高租售比，而出價則是根據回報率來計算的。如一房產還貸前現金收入是每年2萬美元，那么按照10%投資回報率要求，投資人能承受的房價是20萬美元。

如投資人在買房時摻雜個人喜好，租金回報則往往很難實現最大化。這一點與中國市場的情況類似，通常居住面積大、居住環境好的高價位房，租客反而少，這就導致了租售比大為降低。在中國一線城市，豪宅的租售比在2%以下。

投資類別左右投資回報

房地產投資分商業和住宅兩類，二者差異巨大，在海外跨領域投資的投資人較少。

商業地產包括購物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業房產市場操作十分透明和專業，回報率差別不大。除去貸款費用未計算增值的凈回報約為9-11%。住宅地產包括獨棟獨立屋、聯排獨立屋（即“別墅”）及四個單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業的單元均價低，無論是布局的設計還是功能面積的布局都是為了實現現金流的優化。銀行也愿意給投資者貸款。

在房價上漲較快，房價高、租金低的地區，公寓樓出現的較少，因為每個獨立產權的單元都能賣出很好的價錢，開發商寧可出售分割的聯排獨立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業地產性質的物業，其價值的提升對租金收入的依賴越重。

現金流為王而非升值為王

投資房產有兩類回報，一是現金回報，二是保值升值。

中國的房市特殊，全球罕見。過去10年，史無前例的貨幣泛濫使物業升值成為中國投資人的主流創富模式。房價上漲的同時，房租卻未能同步跟上，導致國內住宅物業的出租回報未能達銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國投資人如果不依靠房產升值基本都是要虧錢的。

美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現金回報是衡量物業的價值準繩，這在商業地產上尤為突出。國外好的房產投資機會，通常都是“以房養房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來凈的現金回報，而貸款部分的權益能夠帶來的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報率提升。因此，在海外市場上，房產價值和租金緊密相關，是否投資房產通過分析現金回報率來決定，而不考慮難以掌握的升值。

充分利用時間杠桿

海外與中國房地產租賃市場最大的不同在于，海外物業出租率高、空置率低。經營性租賃物業的規模巨大，回報率比中國高得多（加拿大除外）。美國的租售比一般在6%-10%左右，最高能達到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房價近幾年已經有一定程度的升值，但得益于高達97%-98%的出租率，其物業的租售比大約也在5%。

一般來說，房屋的租金與價格并沒有一定的相關性。以美國為例，各城市間居民購買力與消費水平落差不大，同等狀況的物業在不同城市的租金因此也并沒有太明顯的區別，但售價之間的差距則非常之大。所以，如果購房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場時，就應更多考慮房價便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區而不是大宅林立的市郊。

一旦成功購得租金穩定的物業，業主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業收取租金或賣給其他投資者。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產周期的某些階段，相對感性的自住客往往比投資者更愿意付高價，因此，獨立屋在購買熱情高漲的市場有時能升值套現。

物業管理和持有成本影響回報

持有物業后要考慮后續維護，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費和額外的支出，都會左右在海外購置物業的回報水平。其中，稅費就是相當復雜的一項，并且會導致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國的房產稅，清晰掌握交易稅費，衡量稅費成本是否可承擔。

以美國為例，一筆房產交易，買賣雙方各自需要向經紀人支付相當于成交價3%的傭金，加上各種針對打擊炒賣的稅費，持有物業1年以下即出售，要交納高達40%的聯邦和州收益稅，超過1年則交25%。如自住物業持有2年以上，在一定的限制條件下，個人和夫妻自住物業出售收益分別在25萬和50萬美元以下，則可免收投資收益所得稅。個人和夫妻年收入分別在20萬和25萬美元以上者，則所有投資收益需額外征3.8%的稅。

此外，業主每年還需繳納相當于物業評估價的1-2%作為房產稅。因此，如果物業不自住肯定是要出租的，否則無法彌補持有成本。一般月租金達房價的1%才能實現滿意的現金流，而投資者一般要求的年回報率在9-11%的區間。且外國公民在美國投資房地產時，可能需繳納某些美國稅項，如所得稅、預扣稅、贈予稅以及（或者）遺產稅。如事先未經稅務籌劃，還可能面臨預扣稅，需要預扣相當于房產交易總額10%的稅費。

不僅如此，在海外許多地方，房客利益受到充分保護，如房主有義務必須提供可居住住房，合乎當地衛生標準，冬天供暖充足等。即使出現了房客不交租的情況，也只能經法律程序將其驅逐，此時若不熟悉當地法律則花費巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。

另一筆可能產生的費用是社區管理費，業主有時會被業主委員會要求繳納大額維修基金，用于整個居住社區的建設，數額大時可達數萬美元。

地域差異巨大，不可一概而論

海外市場投資選擇眾多，地域投資環境差異大，今后走勢基于該地域供求關系變化。因此，同類別的物業在不同地域差異巨大。在投資前要對當地情況、房價走勢、政府城市規劃政策等深入了解。還要關注國際變化、匯率變化。特別是房價走勢，盡量選擇在經濟蓬勃、房地產上升前期購買。

同時，投資人還應關注政府的投資傾斜區域。政府用的是納稅人的錢，銀行也不會虧社?；鸬腻X，跟著它們走，就會一路走好。政府在哪里建住房、醫院、學校，投資人就應該投資到哪里。

作者黃立沖為美國注冊會計師、盛富資本與協縱國際總裁。

二手房購買標準手續

在美國，決定購買房產后，買方多會聘用房產經紀人處理包括法律在內的大多數事務，如果不聘請房產經紀，則相關事宜通常會由律師代勞。整個購房手續通常會按以下步驟進行。

初簽合同報價

買家經紀人會先代買方起草報價書。這是有法律約束力的文件，除條件不能獲賣方接受或前提條件不滿足（如驗收不合格等）外，不得撤回。

報價通常是買方希望支付的金額。通常價格比房產主所報售價低3-5%，但也是因地而異的。如買方決定在某些高端房產需求旺盛的地區買房，也許就不得不按全價購買或者加價。在房價非常低的地方，買方經紀人要幫買方快速運作，投競標價。

買方在初簽合同報價上簽字后，經紀人將其提交給賣方經紀人或房主（如房主沒通過經紀人出售，買方可通過經紀人直接和房主聯系）。初簽報價通常會在24-48小時內得到答復。

回簽

初簽報價通常會被拒絕，除非賣方希望盡快賣掉，且認為價格已達到其預期。通常買方的經紀人會收到賣方的回簽。屆時，他們會提交另一個價格，往往比買方的報價稍高但低于賣家的初始報價。這時買方可接受新報價或回簽另一報價，這價格通常高于買方第一報價而低于房主的回簽報價。

來回討價還價雖然很重要，但也可能讓買方失去最佳買入機會：如有其他人參與競購，房主就可能拒絕買方報價，或不接受任何人的報價。有時，房主認為買方報價太低，浪費了他的時間而直接拒絕買方以后任何報價。因此，買方考慮報價時一定要和買方經紀人商討并盡量采納他們的專業建議。

銷售合同

一旦買方和賣方就房產價格達成一致意見，雙方經紀人就要起草正式銷售協議。買方的房產經紀人會為買方準備好一切相關文件，買方只需核實文件的內容并簽名即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方沒有滿足銷售合同的任何條款。

買方必須同意賣方要求的付款日期；賣方則要確保房產質量和交房日期，并要通過買方安排的驗房程序（費用由買主承擔）。買賣雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。

由購房產生的費用

由購房產生的費用源于房子本身以及其他因素，由購房產生的一攬子結算費用必須以被稱為“貸款機構誠實費用估算”的形式為買方闡明，由抵押貸款放貸機構提供。時間是在買方獲得貸款批準之前。因此買方應當在簽訂銷售合同支付之前就知道其所需費用。

納稅

聘用專業人員幫買方納稅很重要。雖在買房時不必支付，但每年10月和2月是納房產稅的季節，每個州的房產稅要求各異。

完成購房

一旦簽署了正式銷售合同，銀行將履行房屋估價、房產權調查、確保所有法律文件完整的程序。在將資金轉撥到賣家賬戶前，買家需要會見銀行并簽署貸款合同。按法律要求貸款銀行職員會與買方共同審閱每一頁合同，解釋其內容并回答買方疑問。如有不清楚的地方，或提供內容不正確，買方可拒絕簽署文件。