長沙大河西先導區建設用地批后監管體系研究初探

摘 要：建設用地供應審批之后，加強對其開發利用情況的跟蹤監管，是落實節約集約用地政策、遏制違法違規用地的重要途徑。為加強對建設用地供應過程和開發利用土地活動的監督管理，改變“重審批輕監管”的局面，提高建設用地的供應率，建設項目的落地率和土地利用率，本文以先導區為例，構建建設用地批后監管體系，為制定節約集約用地相關政策提供參考。

關鍵詞：建設用地；批后監管；節約集約；長沙大河西先導區

長沙大河西先導區（以下簡稱先導區）位于湘江西岸，經由岳麓區、高新區直抵望城、寧鄉腹地，土地面積1200平方公里。包括岳麓區，高新區，望城區的烏山鎮、黃金鎮、白箬鋪鎮、雷鋒鎮、高塘嶺鎮和星城鎮，寧鄉縣的夏鐸鋪鎮、金洲鎮、歷經鋪鄉、玉潭鎮和城郊鄉，其中核心區416平方公里，起步區124平方公里。

先導區作為長沙市“兩型社會”建設綜合配套改革示范區，自2008年6月成立以來，按照“兩型社會”建設的要求，堅持先行先試、敢闖敢試、邊做邊試的原則，在創新行政審批體制、再造審批流程等制度建設方面已取得了優異成績，為提高先導區行政效率奠定了良好基礎。

然而，“重供地審批、輕利用監管”的現象在先導區依然存在。為了加強對建設用地供應過程和開發利用土地活動的監督管理，改變“重審批輕監管”的局面，構建節約集約用地的長效機制，推進先導區范圍內建設用地節約集約利用和科學管理，特開展先導區建設用地批后監管體系研究，為先導區制定節約集約用地相關政策提供決策參考。

1 建設用地批后監管內容體系

1.1 相關概念

（1）建設用地批后監管是指在農用地轉征批準后對建設用地供應和建設項目土地利用的合法合規性進行監督管理，包括建設用地供應監管和建設項目土地利用監管。

（2）建設用地供應監管是指依據國家、省、市相關法律、法規和政策，對國土資源管理部門供應土地過程和結果的合法合規性進行監督管理。

（3）建設項目土地利用監管是指建設用地從批準供地到項目竣工驗收期間，依照建設用地批準文件、劃撥決定書、土地出讓合同等，對土地使用權人使用土地情況進行監督管理。

1.2 建設用地供應的監管內容

（1）供應宗地是否納入建設用地供應計劃；

（2）建設用地征供應一致；

（3）供地應符合國家相關產業政策和供地政策要求；

（4）供地方式應符合法律、法規和政策規定；

（5）供地規模應符合相關用地標準；

（6）供地價格不得低于國家、省、市規定的最低標準；

（7）供地程序是否合法合規；

（8）供地過程是否落實節約集約用地要求；

（9）供地結果應按規定進行公示；

（10）在獲得農用地轉用和土地征收批文后，是否在兩年內完成供地。

1.3 建設項目土地利用的監管內容

在建設用地供應完成后，對建設用地單位利用土地的過程和結果進行監管。

（1）土地使用者是否按時足額繳納土地出讓金；

（2）土地使用者與被批準用地單位的名稱是否相符，是否存在非法轉讓的行為；

（3）是否按照權屬界線范圍用地。是否少批多占，擅自調整用地界線；

（4）是否按照約定用途進行開發。是否出現將工業用地變相用于房地產開發，劃撥用地從事經營性開發等擅自改變批準土地用途的行為；

（5）是否按照劃撥決定書或出讓合同確定的時間如期開工、竣工；

（6）是否按照劃撥決定書或出讓合同確定的容積率、綠地率、建筑密度、投資強度等約定的條件使用土地。是否有擅自改變土地使用條件，提高容積率、增加建筑密度、減少綠地等行為；

（7）是否出現下列情形之一，造成土地閑置：①未經原批準用地的人民政府同意，超過土地出讓合同、劃撥決定書或建設用地批準書規定的動工開發日期1年未動工開發建設的；②土地出讓合同、劃撥決定書或建設用地批準書未規定動工開發日期，未經原批準用地的人民政府同意，自土地出讓合同、劃撥決定書或建設用地批準書生效之日起滿1年未動工開發建設的；③已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的；④城市規劃區的建設用地，雖已完成房屋拆遷、“三通一平”、基礎工程，但未經批準中止開發建設連續滿2年的；⑤法律、法規規定的其他情形。

2 建設用地批后監管的方式與方法

（1）充分利用土地市場動態監測與監管系統。先導區國土規劃部、縣（區）國土資源主管部門應嚴格依據《國土資源部關于部署運行土地市場動態監測與監管系統的通知》（國土資發[2008]284號）規定，將相關信息錄入土地市場動態監測與監管系統后，生成土地出讓合同和劃撥決定書，取得唯一的監管號，并對后續用地進行監管。每年1月，對上年度供地數據進行匯總分析，測算年度供地率。

（2）建立建設項目土地利用公示制度。建立建設項目土地利用公示制度，建設項目土地利用過程接受社會和公眾監督。建設用地單位在建設項目用地經批準后30日內，應將建設項目的用地批文、用途、面積、四至、容積率、建筑密度、綠地率、投資強度、開竣工時間等重要信息制作統一規范的現場公示牌，在工程施工現場的醒目位置進行公示，公布監管單位、監管責任人及聯系方式，并將建設用地批準書懸掛在現場。在項目通過竣工驗收后，方可將公示牌和建設用地批準書摘下。

（3）建立建設項目土地利用動態巡查和跟蹤制度。先導區行政綜合執法支隊、高新區國土資源分局、寧鄉縣和望城區土地執法監察大隊等土地執法部門派出熟悉業務、工作負責的監管員，負責各自權限范圍內建設項目批后監管的動態巡查和跟蹤。通過監管員與行政綜合執法支隊就建設項目土地利用情況的及時對接，互通信息，督促建設用地單位按合同用地。動態巡查和跟蹤的過程和結果即時錄入監管系統，全面掌控建設用地項目的土地利用動態。對建設項目土地利用過程中的違法違約行為及時發現、及時報告、及時制止、及時處理。

3 建設用地批后監管的獎罰建議

（1）獎勵措施。對年度供地率達到60%以上的縣（區），對國土資源管理部門進行通報表彰；在征地計劃中適度增加征地指標；納入國土資源管理部門主要領導年度績效考核中。

（2）處罰措施。對年度供地率未達到40%的縣（區），在征地計劃中等比率扣減當年征地指標；對年度供地率低于20%的縣（區），對國土資源管理部門進行通報批評，暫停審批當年農用地轉征案卷直至供地率達到要求；納入國土資源管理部門主要領導年度績效考核中。

參考文獻

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