公允價值模式計量對企業利潤的影響分析

摘要：企業新會計準則將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并規定其后續計量可以采用公允價值模式。隨著市場經濟的發展，房地產企業采用公允價值模式計量的企業日漸增多，而在上市公司實際的執行中，只有極少數企業采用公允模式，公允價值計量模式在投資性房地產的應用范圍很窄。本文通過研究公允模式下投資性房地產對上市的房地產企業利潤的影響，為上市公司在選擇后續計量方式上提供參考。

關鍵詞：公允價值 ；投資性房地產；成本模式

一、研究背景

為了規范房地產的確認、計量，2006年頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》首次對我國投資性房地產的計量作出規定，其中后續計量有條件地可以選擇采用公允價值計量。并要求2007年1月1日開始在上市公司執行。根據上海、深圳證券交易所的數據，截至 2012 年 4 月30 日，滬深兩市共計 2494家上市公司，其中，滬市上市公司 954家，深市主板上市公司484家，深市中小板上市公司 701 家，創業板上市公司 355 家；在2494家上市公司中，房地產類企業有124家，其中滬市有59家，深市有65家。根據上市公司2011年的年度報告 ，在這124家房地產企業中，存在投資性房地產的有98家，占比79.03%。 其中，90家對投資性房地產采用了成本計量模式，占存在投資性房地產的房地產上市公司總數的 91.93%；僅金融街，中航地產，正和股份等8家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，占存在投資性房地產的上市公司總數的8.07%。

二、文獻綜述

會計準則規定，企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性地產采用公允價值模式進行后續計量。

趙為民對公允價值計量的投資性房地產存在的問題，包括公允價值運用范圍偏大，合理性很難確定等進行了分析，并提出了按照持有意圖對投資性房地產重新分類等幾點關于投資性房地產公允價值模式在實務運用中的改進設想。朱民武分析了公允價值模式在上市公司投資性房地產中的應用現狀：采用公允模式計量的上市公司很少，但呈上升趨勢，以及影響上市公司投資性房地產采用公允價ff1169129f50284d080efccfd2356f76a97787a841d06027464234f1e83b3741值計量模式的因素，最后對上市公司采用公允價值模式的對策進行探討。還有一部分與成本模式對比分析其對財務指標，王明霞從投資性房地產角度進行研究，分析其從成本模式轉換為公允價值模式對財務指標體系造成的影響，并對財務指標體系的重構提出一些自己的見解。劉淑芬分析了成本模式和公允價值模式下投資性房地產的會計處理，對比分析了兩種方式的優劣。最后，還有極少數分析公允價值模式對財務報表的影響，陳敏、柴斌鋒采用實證研究法，分析發現我國上市公司2009年年報發現公允價值計量的投資性房地產與凈利潤和凈資產之間有較強的相關性，公允價值模式會使企業的盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產增加。

綜上可以看出，對投資性房地產采用公允價值模式的研究相對較少，主要集中在與成本模式對比進行的理論研究，就研究方法而言，主要討論公允價值變動損益對報表的影響，就其研究領域而言，主要是籠統針對擁有投資性房地產的上市公司進行分析，專門研究房地產行業的投資性房地產在公允模式下對企業財務產生的影響的非常少見，也并未出現針對某一項財務指標的專門研究。而房地產企業擁有的投資性房地產較多，所占比重較大，公允價值模式下對各項財務指標有較大的影響，所以研究房地產行業投資性房地產的公允價值模式計量對利潤的影響具有重要意義。

三、采用公允價值模式計量對上市公司利潤的影響

投資性房地產采用公允模式進行后續計量時，其對利潤的影響主要是兩方面：一是公允價值變動損益所引起的利潤變化；另一方面是采用公允價值模式后無需對投資性房地產計提折舊，從而對利潤產生影響。

（一）投資性房地產公允價值變動對凈利潤的影響

本文對深滬兩市2011年擁有投資性房地產的房地產類上市公司進行統計，分析出的上市的房地產類共124家企業，而8家采用公允價值模式計量，其中泛海建設、臥龍地產、金科股份的投資性房地產分別占總資產的比重0.31%、0.36%、3.54%，因其比重非常低，不在對其進行研究。

這5家公司在2009年以后均采用了公允模式對投資性房地產進行后續計量，通過整理上述5家公司2009、2010、2011年的年報資產負債表中的“投資性房地產 ”項目 和“總資產”項目，利潤表中的 “本年凈利潤” 項目，分析了記入損益的投資性房地產公允價值變動對凈利潤的影響，具體如表1所示。

由表1可見，投資性房地產公允價值的變動會對企業的凈利潤產生影響，其影響程度的大小取決于投資性房地產公允價值變動損益的大小，公允價值變動凈損益增加，凈利潤也隨之增加；反之，公允價值變動凈損益減少，凈利潤也隨之減少。其中，中航地產和世茂股份在2009年對凈利潤的影響較大因為是在當年由成本模式轉為公允模式進行后續計量，當期公允價值變動較大，對凈利潤的也就較大。

為了研究投資性房地產占總資產比重情況與公允價值變動對凈利潤的影響比率之間的關系，用2009、2010、2011年數據做成折線圖，如圖1所示：

從三個圖中可以看出，在2009年，除了正和股份的投資性房地產占總資產的比重很大70%，但其投資性房地產公允價值變動占公司凈利潤的比重只有45%，其他公司都是以較小的投資性房地產占總資產的比重，帶動了較大的凈利潤。在2010年，津濱發展因其沒有投資性房地產，影響也就不存在。2011年，正和股份投資性房地產占總資產的比重已經以低于投資性房地產公允價值變動占公司凈利潤的比重帶動凈利潤的增長；只有世茂股份的投資性房地產占總資產的比重大于投資性房地產公允價值變動占公司凈利潤的比重。總體而言，投資性房地產占總資產的比重與投資性房地產公允價值變動占公司凈利潤的比重具有一定的正相關性，大部分采用公允價值模式后續計量的公司都能以較低的投資性房地產占總資產的比重帶動公司凈利潤的較高的增長。

（二）折舊因素對凈利潤的影響

根據會計準則規定，在歷史成本模式下，每年應計提折舊，如有減值應計提減值準備。根據房地產行業的發展實際情況，不存在減值，不再考慮。根據企業采用成本模式計量投資性房地產年份的情況，按照直線法，根據每年計提的折舊額和和投資性房地產的原始價值，計算出在成本模式下投資性房地產的折舊率，并以此折舊率乘以公允價值模式下投資性房地產總額剔除當年公允價值變動損益后的余額計算出折舊額。 公式如下：

估算的折舊額=[公允模式下投資性房地產總額-當年公允價值變動收益（+當年公允價值損失）]×折舊率

通過上述方法力求在盡可能的剔除公允價值變動的影響，把2009、2010、2011年的投資性房地產還原成按成本模式下的投資性房地產，從而對比兩種模式下的投資性房地產對凈利潤的影響。5家公司中，津濱發展和正和股份從2007年就對投資性房地產采用公允價值模式計量，其折舊率無法取得，不在進行分析，如表2：

由于在公允價值模式進行后續計量下，不計提折舊，也可以減少費用，從而增加利潤。為了分析投資性房地產轉換為公允價值計量的比按成本模式下的凈利潤的變化，把采用公允價值模式計量還原為成本模式下的投資性房地產，也就是通過把公允價值模式下得到凈利潤扣除公允價值變動損益和折舊后的余額作為估計出的成本模式下的凈利潤，可以表示為：

L成本 =L公允-投資性房地產公允價值變動收益（或+投資性房地產公允價值變動損失）-折舊額

L成本 表示成本模式下的利潤；L公允 表示公允價值模式下的利潤

也就是把表1和表2根據上述公式綜合，估計出假定按成本模式計量的2009、2010、2011年三家上市公司的凈利潤，并根據投資性房地產在公允價值模式下的凈利潤做柱狀圖進行對比如下：

圖2可以看出，3家公司的利潤都在隨著時間變化而增長。從2009年到2011年房價總體呈上漲趨勢，投資性房地產總額在公允價值下的大于成本模式。圖中也明顯看出3家公司公允價值模式下的凈利潤均大于還原后成本模式下的凈利潤。其中，中航地產、世茂股份在2009年剛好是采用公允價值計量投資性房地產的第一年，采用公允模式后，其利潤有大幅度的增長； 金融街在2011年兩種模式下的利潤對比更為強烈，其利潤增加幅度很大。

當然，上述分析都是基于目前房地產行業的發展較快，房價總體呈上漲趨勢，才會導致投資性房地產在公允價值模式下比成本模式下的凈利潤高出很多。也就是說公允價值下的投資性房地產受房地產市場的影響很大，會帶來高利潤同時也會有風險。

四、小結

在我國， 房地產市場的快速發展， 使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值， 增加企業利潤，能更合理地反映企業的財務狀況， 提高財務信息的相關性， 有助于企業管理層和利益相關者更好地做出與企業相關的決策判斷。而目前房地產市場發展較快，房價總體上漲的背景下，采用公允價值模式后，由于公允模式下會影響公允價值變動及折舊，會對凈利潤造成較大有利的影響。

所以，上市公司在考慮用公允價值模式計量的時候要考慮到，實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義，而一旦房地產市場波動較大，也就必然要求企業有一定的風險承擔能力。而成本模式下的各項財務指標都相對穩定，適合追求穩速增長的企業。

參考文獻：

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[2]中國注冊會計師協會.2008年度注冊會計師全國統一考試輔導教材（會計）[M].中國財政經濟出版社，2011.

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[5]王明霞.公允價值計量模式對財務指標體系的沖擊[J].經營管理者，2011（03）.

[6]劉淑芬.投資性房地產會計處理探討——基于成本模式與公允價值模式的分析[J].財會通訊，2011（06）.

[7]陳敏，柴斌鋒.投資性房地產公允價值計量對上市公司業績的影響[J].財會月刊，2011（07）.

[8]財政部會計司.我國上市公司2010年執行企業會計準則情況分析報告（EB/OL）. http：//kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/diaochayanjiu/201109/t20110928_597075.html

（作者單位：西南林業大學經濟管理學院）