呼和浩特市物業管理企業存在的問題及解決對策

劉繼萍，南 蓓

（內蒙古財經大學 工商管理學院，內蒙古 呼和浩特 010070）

我國的物業管理行業始于1981年3月的深圳地區，至今已有31年的發展史了。在這30多年的時間里物業管理行業雖然一直在發展的道路上不斷前行壯大，日益被社會及廣大業主所接受、認同，但仍然與微利、不規范聯系在一起。

呼和浩特市的物業行業的發展僅有10多年的歷史，對當地來說是一新生事物。由于受到經濟發展水平、地域、設計環境等諸多因素的影響和制約，呼和浩特市物業管理行業的發展仍是一個艱難探索的過程。

1 呼和浩特市物業管理企業的發展現狀

呼和浩特市物業管理行業幾經波折逐漸走上了理性化的發展之路。截止2010年，呼和浩特市的物業管理企業共有207家，其中一級資質的和二級資質的企業共有22家，三級、四資質的企業有143家，行業從業人員達13 453人。這些數據說明目前該市的物業行業覆蓋率還不夠，行業總體水平還比較低。雖然呼和浩特市的物業管理行業逐漸走上規范化、規模化、理性化的發展之路。但是由于其物業行業發展的時間還比較短，所以呼和浩特市物業管行業仍然不成熟，存在一些發展誤區。

2 呼和浩特市物業管理企業存在的問題

由于呼和浩特市物業管理起步比較晚，其物業管理發展還不充分。因此，呼和浩特市物業管理企業的發展還存在一系列問題。

2.1 物業管理行業立法滯后、法律體系尚不完善

物業管理是一個新興行業，目前呼和浩特市尚無完善的物業管理方面的法律規范，行政規章制度也不盡完善。雖然呼和浩特市政府于2003年9月1日頒布了《呼和浩特市物業管理實施辦法》等一系列法律法規，但是這些法律法規還是不盡完善，仍然存在許多漏洞。在物業由開發商移交給物業公司的過程中，施工單位、開發商、物業公司、業主四方之間的關系以及各自對物業的質量、養護、使用負有的責任都需要在法律上予以明確界定。另外，物業使用人對物業管理行業法律法規的認識不健全，甚至是一無所知，這種狀況就導致了不必要的物業管理糾紛。盡管國家有《物業管理條例》和《物權法》等法律法規的出臺，但有關物業管理的配套法律法規比較零散，缺乏系統性和地區特點，這也在很大程度上阻礙了該市物業管理行業的健康發展。

2.2 物業管理行業缺乏專業人才

呼和浩特市物業管理行業起步較晚，物業管理行業從業人員大多是從別的行業轉行過來的，加之一些企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業培訓，又沒有嚴格的具體的崗位職責、工作標準及科學的績效考核標準，致使公司沒有獨特的企業文化及較高的管理水平。物業從業人員缺乏專門的知識和系統性培訓，這就導致勝任單一崗位人才多，而勝任多個崗位工作的復合型人才少。由于專業人才的缺乏致使物業管理行業缺乏新鮮的血液，造成物業管理行業發展滯后、不規范。物業管理從業者良莠不齊導致了呼和浩特市很多物業服務企業的管理、服務不到位。

2.3 物業管理行業收費難度大且存在不規范收費行為

目前，呼和浩特市物業企業在收費方面存在以下問題：（1）收費難度大。存在少量的物業所有者或物業使用者不愿繳納物業管理費，還有一些業主經常外出或者購房僅僅為了增值而使房屋長期閑置，這也在一定程度上加大收取物業公司的收費難度。（2）物業管理行業收費不規范。呼和浩特市物價主管部門沒有嚴格實施國家計委、建設部頒發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，致使有些物業管理企業忽視業主的合法權益，多收費、亂收費。這在一定程度上導致了物業管理行業收費難、不規范的惡性循環，也阻礙了呼和浩特市物業管理行業的向前發展。

2.4 物業管理行業市場建設不完善、經營能力不足

近些年，呼和浩特市物業管理企業競相出現，但由于社會對物業管理行業的認識程度尚淺、市場經濟發展程度不夠、地區經濟發展水平偏低及居民收入水平低下等因素的影響，造成呼和浩特市物業覆蓋率偏低，物業管理的市場化程度仍然不夠。而且，同行業之間缺乏公平的市場競爭機制。一方面實力雄厚的物業管理企業難以找到更多項目，難以擴大經營規模；另一方面社會聘用不到自己滿意的物業公司。雖然目前呼和浩特市物業公司公開投標但仍然存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段。從呼和浩特市物業企業自身情況來說，目前呼和浩特市很多物業管理企業由于企業規模小、競爭力弱、無法取得規模效應，致使企業發展后勁不足。

2.5 物業管理行業整體社會地位不高

目前，相對其他行業來說物業管理行業的社會地位較低，這一行業在社會上缺乏相應的尊重。很多物業行業的從業人員都不愿意向別人透露自己的職業。而且，目前很多業主都不是很了解物業，認為物業就是看門、打掃衛生、收費。因此對物業從業人員不尊重，甚至惡語相向，這也阻礙了行業的發展。

3 物業管理企業存在問題的解決對策

針對呼和浩特市物業管理企業存在的以上問題提出了以下幾點相應的解決對策：

3.1 加快立法，健全物業管理法律、法規體系

市場經濟是法制經濟。物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，呼和浩特市政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。物業管理企業應當積極貫徹國家出臺的有關物業管理行業的法規制度，堅決執行建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的物業實行前期物業管理及由當地房管部門指導的政策。規定入住率達到一定比例（30%～50%）或者首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織并籌備成立業主大會，如果建設單位或者前期物業管理企業阻撓業主大會的成立，經一定比例的業主的許可，房管部門應當支持業主自行成立業主大會并保證業主大會正常的運行。同時立法還應當明確施工單位、房地產開發單位及物業公司各自對物業的責任，使其三者形成相互平衡制約、相互監督的制約機制。目前呼和浩特市登記備案的只有100多家業主委員會，僅占呼和浩特市物業管理項目的30.9%。這就缺乏有效的制約和監督，因此市政府要積極倡導成立業委會，以此來完善呼和浩特市物業行業的監督機制，促進呼和浩特市物業管理行業更好更快的發展。

3.2 著力提高呼和浩特市物業從業人員的素質

物業管理從業人員的素質的提高對于呼和浩特市物業管理行業的發展是至關重要的。呼和浩特市政府應當加強對物業管理行業的關注與重視。例如政府可以增加對物業管理行業的資金投入，并為物業從業人員舉辦更多的理論知識及專業技能的培訓。同時政府還應當制定一些具體的法律法規來強制企業加強對員工的專業技能的培訓。國外的物業行業比我國起步早發展快，政府還應當積極借鑒和引進國外先進的物業管理經驗供呼和浩特市物業管理企業學習，力求取人之長補己之短。物業管理企業應該通過多種渠道挖掘專業人才。企業要想提高服務質量關鍵得有一批專業人才，所以企業一定得抓好員工的上崗培訓，制定詳細周密的計劃分批分時對各個崗位的員工進行培訓。物業從業人員也應當從自身出發，積極學習，通過各種手段來豐富自己的理論知識及專業技能。

3.3 規范物業管理行業的收費標準爭取走出收費難的泥淖

要想解決物業管理行業收費難的問題應從以下兩方面入手：（1）企業應當努力提升服務質量。物業管理企業是以提供服務這種商品來換取經濟報酬的，而服務這種商品它最大的特點就是生產與消費同步進行。所以物業管理企業必須努力提升服務質量，以期來取得業主的認可使得業主能積極繳納物業費。（2）政府著力規范物業管理行業的收費標準，例如政府可以制定一些專門性的法律來規范物業管理行業的收費標準，并且加強監督。強迫企業執行行業收費標準，對應于那些不按標準亂收費的企業給予嚴重處罰，以此來杜絕物業管理行業的亂收費行為。

3.4 完善物業管理企業的管理制度、提高企業經營能力

物業管理企業要想在物業管理行業長久立于不敗之地就必須要有完善的企業管理制度及較高的經營能力。在物業企業中員工則是組成企業的細胞。所以在完善企業的管理制度的過程中首先設置合理的工作崗位，人盡其責至關重要。企業應當把好人員招聘關，對員工進行系統的專業化的培訓，制定明確的崗位職責制，做到人盡其責，人盡其才。其次，企業還應當走現代化企業管理之路。要想建立現代化企業管理制度企業首先要按照“產權明晰、權責分明、政企分開、科學管理”的要求，對物業管理企業實行規范的公司制改革。企業應當明確股東大會、董事會、監事會及經理層的職責權限做到權責分明，各負其責，協調運轉。

3.5 努力提高物業行業的社會地位

要想提高物業行業的社會地位，物業管理企業首先應當加強自我約束，遵紀守法、循規蹈矩。認真學習和貫徹執行國家及地區出臺的法律法規，堅持走規范化的發展之路。在日常管理中堅持走“依法辦事”、“按規操作”、“以人為本”、“至誠守信”之路。在日常經營過程中努力做到“高品質”、“精益求精”。以期得到社會及廣大業主的認可尊重，來提高自己的社會地位。其次，政府應當對物業管理行業對社會做出的貢獻給予肯定并且對那些貢獻突出的企業給予獎勵。政府通過正面的輿論引導及大力宣傳來消除業主對物業管理行業的偏見，力爭提高物業管理行業的社會地位。

3.6 企業應該積極進行創新

首先，要進行服務理念的創新。物業管理的本質是為業主提供服務，因此企業應當大力倡導和提高服務意識。牢牢樹立“以業主為中心”的服務理念，將業主的要求和建議提上日程。其次，企業還應當進行制度創新。物業管理企業在完善企業制度的同時還應當從實際出發，結合國情、地區實情及企業實際情況，創造出具有時代特色、地方特色、企業特色的企業制度。并且還應轉變觀念，認識到人力資源的重要性，創新企業薪酬與激勵制度。

4 小結

雖然呼和浩特市物業管理行業依然存在一些問題，但通過加快立法、健全物業管理法律、法規體系，著力提高物業從業人員的素質，完善呼和浩特市物業管理企業的管理制度提高企業經營能力，努力提高物業行業的社會地位，規范物業管理行業的收費標準等措施，呼和浩特市物業管理行業存在的問題將得到有效解決，物業管理行業將得到更理性、更快速的發展。并且呼和浩特市的物業管理行業將得到更多的業主的認可，得到政府的更多的幫助和支持走上規模化、規范化的道路。

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