用好房屋“養老金”需完善業主自治

潘洪其

媒體評論員

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用好房屋“養老金”需完善業主自治

潘洪其

媒體評論員

如果住宅小區建立了成熟的業主自治制度，業主委員會能夠充分集合全體業主的意見，對公共維修資金的使用能作出科學決策和嚴格監督，維修資金就很難被濫用或侵占。

近年來，各地曝光的房屋質量問題越來越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲備豐富，卻遭遇“惜用”。統計顯示，全國各地繳存的住房公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率不足1％。如何喚醒這筆“休眠”的巨額資金，廣受社會關注。

《住宅專項維修資金管理辦法》規定了涉及住宅維修資金的幾方責任主體之間的關系：維修資金的所有權人是住宅小區的業主，業主對使用維修資金行使決策權；住宅小區的物業公司應當執行業主的決定，負責向管理部門提出申請維修資金、組織招標對住宅設施進行維修；政府部門負責對銀行存儲維修資金進行監管，對住宅小區使用維修資金進行審核、監督。目前，住宅維修資金之所以出現“沉睡不醒”、資金收益成為“糊涂賬”等問題，主要原因在于相關部門行使監督權太過強勢，而業主行使決策權太過弱勢。

不過，相關職能部門也有苦衷：住房公共維修資金是小區房屋的“養老金”，不可不慎。如果不嚴格審核、監督，誰能保證不會有人以維修小區住宅設施為名，濫用、侵占維修資金？

在不少住宅小區，業主委員會要么成為物業公司、開發商、居委會的附庸，要么與物業公司尖銳對立，難以代表小區業主的意愿。相反，如果住宅小區建立了成熟的業主自治制度，業主委員會能夠充分集合全體業主的意見，對公共維修資金的使用能作出科學決策和嚴格監督，維修資金就很難被濫用或侵占。

住宅小區的房屋需要維修，小區業主自治其實也亟需“維修”。按照《物權法》和《住宅專項維修資金管理辦法》，住房公共維修資金須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主、且占總人數三分之二以上的業主同意才能使用。也就是說，小區必須成立業主大會，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業主大會賬戶，具體由業主大會選舉產生的業主委員會經辦。這就倒逼住宅小區盡快建立、完善業主大會、業主委員會等業主自治組織，為小區使用公共維修資金提供最基本的“通道”。其次，業主自治是一個不斷發展的過程，不能說必須等到業主自治高度成熟之后，才將使用公共維修資金的決策權交由業主行使，而應當本著充分信任的原則，促使業主在行使決策權的過程中逐步健全自治組織，形成業主“行使決策權——自治水平提高——充分行使決策權——自治不斷完善”的良性循環。

每個人都有權支配自己的養老金，同理，每個小區都有權支配自己的公共維修資金。當前，住房公共維修資金的使用程序需要進一步規范、公開，努力緩解維修資金“沉睡不醒”與“使用難”的矛盾。長遠看，應將住房公共維修資金的管理、使用作為一塊“試驗田”，以此“維修”、擴大住宅小區業主自治，增加維修資金收取、管理中的公開性，保障業主對維修資金運行的知情權、決策權、監督權，真正把住房“養老金”用好。