關于樓梯建筑面積測繪計算相關問題的探討

金 純

(深圳市地籍測繪大隊，廣東深圳518034)

近幾年，隨著我國城鎮居民居住需求的多樣化，以及商品房成本價的上漲，城鎮房屋尤其是商品房的設計出現了綜合化的趨勢，新的樣式層出不窮，給房產測繪帶來了很多基礎性認定的問題，同時也給行業發展帶來了契機。本文結合近幾年來在工作中遇到的實際情況重點談談樓梯計算建筑面積問題的認識。

一、室內樓梯與室外樓梯

《房產測量規范》(GB/T 17986.1—2000)(以下簡稱《規范》)中規定室內樓梯按房屋的自然層計算建筑面積，室外樓梯按各樓層水平投影計算建筑面積，二者面積計算上存在差異，實際作業中有些形式特殊的室內樓梯易與室外樓梯混淆。如圖1中的室內樓梯，樓梯1雖然位于建筑外墻以外，但與建筑物主體相通并有二面墻體圍護，應視為室內樓梯;樓梯2位于建筑物采光井之內，雖然樓梯未設任何維護墻體，但其本身位于建筑主體結構以內，該樓梯也視為室內樓梯。

圖1 室內樓梯圖示

由于室外樓梯較少受到建筑空間的限制，設計的形式往往多種多樣，圖2為設計形式比較標準的有蓋室外樓梯，圖3為形式比較特殊的室外樓梯。當室外樓梯每層的結構形式相同時，在計算時可簡化操作，即按到達層數減一層計算建筑面積。如圖4所示的室外梯直接從1層上到4層，2、3層設計均不開門。由于該樓梯每層結構形式相同，可按到達層數減一層計算其建筑面積，即(4－1)*S=3S，這與按每段樓梯水平投影面積之和的計算結果相同。當然，當樓梯結構形式不同時還是應分別取各樓層水平投影面積計算。

圖2 結構形式標準的室外樓梯

圖3 結構形式不同的室外 樓梯

圖4 室外樓梯面積計算圖示

二、獨立樓梯建筑面積計算

實際工作中遇到的獨立樓梯一般有兩種形式：一種是服務于非建筑物的獨立樓梯，如小區內服務于兩個高差較大的室外公共空間的樓梯(如圖5所示);另一種是獨立建造只在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的樓梯(如圖6所示)。服務于非建筑物的獨立樓梯，按其各出入口所在平面計算層數，并相應計算建筑面積，如圖5所示的樓梯其在不同標高處各有1個出入口，此樓梯按2層計算全部建筑面積。局部層與建筑物連通的獨立樓梯按其對應的建筑物的自然層數計算建筑面積，如圖6所示的樓梯，其最高層通過連廊與建筑物的第5層連通，該樓梯按5層計算建筑面積。

圖5 與建筑物不相連的獨立樓梯圖示

圖6 局部層與建筑物相連的獨立樓梯圖示

三、商場樓梯下方可利用空間處理方法

一些商業項目在建筑設計時將樓梯下方建筑空間計入相應商鋪，如圖7陰影所示部分，由于4#樓梯特殊的設計形式，樓梯下方陰影部分層高均在3.00 m以上，此類建筑空間測繪時是計入樓梯還是并入相應套內?如在測繪作業中單純地依據圖紙將該空間計入商鋪的套內建筑面積，客觀上就要將相應層樓梯作切斷處理，這就與《規范》中“樓梯按自然層計算建筑面積”的規定相矛盾。常規處理方法采用公用建筑面積優先原則，即將此類空間歸入相應樓梯建筑面積中，樓梯下方夠高空間作為相應商鋪的贈送面積，這樣操作既保持了樓梯的連貫完整性，又同時保障了開發商和小業主的自身利益。

圖7 商業占用樓梯下方空間圖示

四、穿越夾層的樓梯

夾層不同于自然層，夾層應理解為在標準結構樓層之間增設的樓層。當夾層使用空間擁有獨立出入口或樓梯時，其他通過夾層但設計不開門的樓梯不計算建筑面積。當夾層層高大于等于2.20 m時，夾層使用的樓梯也計算全部建筑面積。如圖8所示的倉庫其辦公夾層專用樓梯(2#樓梯)應計算全部建筑面積，但通過夾層的1#樓電梯不計算建筑面積。

五、復式房內樓梯未施工的處理方法

有些項目在房屋竣工時，復式房的內樓梯往往未施工，形成中空，留給用戶自理。分析開發商未建造的理由是為了滿足業主裝修自由設計風格的需要，即便造了樓梯，業主在裝修時也會拆除，造成浪費。此種情況如依據現場按無復式樓梯進行測繪計算，不僅會造成預售與竣工數據的較大差異，還會給規劃驗收、產權辦證等后續環節帶來重大影響。另外，從建筑的使用角度來講，復式樓梯也是上下層通行的必備通道。因此，此種情況樓梯還是計算建筑面積比較妥當。具體做法是：先由開發商(已出售的還需業主)提交復式樓梯未施工的情況說明及承諾并同意樓梯按相關部門批準圖紙中尺寸計算建筑面積;其次，測繪部門按圖計算樓梯建筑面積并在其出具的報告相關說明中注明復式梯計算建筑面積的依據。

圖8 夾層樓梯圖示

六、設計形式特殊的復式房內樓梯

標準復式房內樓梯建筑面積計算一般按自然層計，樓梯不存在權屬界線不清晰問題。但遇到如圖9所示的樓梯如何確定二層兩戶的分戶界線卻存在不同的理解。圖9所示的住宅是三層兩戶的設計形式，其中2層是兩戶共用樓層。從實地情況來看，兩戶的產權界線十分清晰明確，但在測繪計算時如何確定2層兩戶樓梯處的界線卻成了難點問題，在實際作業時至少存在以下兩種操作方案。

圖9 復式樓梯平面圖示

1)方案1：首先，圖9中的建筑為3層，樓梯應計3次建筑面積;其次，考慮到2層上3層樓梯的上方空間為B戶使用，而下方空間為A戶使用(如圖10所示)，但A戶樓梯的上、下方空間都為A戶使用。A戶樓梯和標準的復式樓梯沒有本質區別，而B戶樓梯非標準的復式樓梯。因此，在測繪計算時A戶室內樓梯計算2次建筑面積，B戶樓梯只計算1次建筑面積。

2)方案2：同方案1相同，同樣認為樓梯應計算3次建筑面積，但結合1層、2層、3層平面圖，1層、3層樓梯應各計算一次建筑面積并相應歸入各自套內，2層樓梯位置從平面圖上應理解為A、B兩戶共同使用的建筑空間，借鑒公用面積共同使用共同分攤的原則，在測繪計算時將2層樓梯按長度從中間切斷每戶一半。

圖10 復式樓梯剖面圖示

在實際工作中此種戶型設計并不常見，上述兩種方案也各有各的道理，在實際作業中如何操作才能更好地體現公平、合理，大家可以提出不同方案共同探討。

七、結束語

房屋建筑面積的測繪計算是一項精細而繁瑣的工作，政策性強，精度要求高，涉及千家萬戶的切身利益。筆者根據多年來的工作實踐，從技術層面探討和總結了房產測繪中面積計算的疑難問題，希望通過與同行的探討與交流，找到一種更為合理的測繪計算方法。

［1］國家質量技術監督局.GB/T 17986.1—2000房產測量規范［S］.北京：中國標準出版社，2000.

［2］深圳市質量技術監督局.SZJG/T 22—2006房屋建筑面積測繪技術規范［S］.深圳：［s.n.］，2006.

［3］張建強.房地產測量［M］.北京：測繪出版社，2002.