土地市場熱度難降

李茉

2013年步入尾聲，行業內主要房企大都拿到了傲人的成績單，絕大多數開發商均提前完成了年度銷售目標。

2013年，與房地產市場同樣火爆的還有土地市場，不僅一線城市的土地市場火爆異常，二三線城市熱度也超往年。

剛剛進入12月，金融街（000402.SZ）、葛洲壩（600068.SH）、中航地產（000043.SZ）等房企就接連發布了拿地公告，京城某房地產開發商直言：“這個月我們還會積極參與拿地，打好2013年土地市場的收官戰。”

在房價高漲，諸多專家、國外研究機構看空中國房地產的情況下，土地市場的火爆還能持續多久？

地王頻現

2013年9月5日， 新鴻基地產（00016.HK）以217.7億元競得徐家匯中心地塊，溢價24.4%，僅次于全國總價地王——2009年12月由富力地產（02777.HK）、雅居樂地產（03383.HK）、碧桂園（02007.HK）聯手以255億元總價拿下的廣州亞運城地塊，同時也刷新了上海的地王紀錄。同日，世茂房地產（00813.HK）和世茂股份（600823.SH）也以83.94億元的總價分別刷新杭蘇兩地的“地王”。

就在滬、蘇、杭三地誕生新地王的前一天，北京誕生了該市史上的單價地王，孫宏斌執掌的融創中國（01918.HK）以7.31萬元/平方米的樓面地價奪下北京農展館北路8號地塊，超越2010年2月華僑城拿下上海蘇河灣地塊的樓面單價5.28萬元/平方米，成為全國單價新地王。11月21日，恒大地產以51.35億元配建11.2萬平方米自住型商品房的代價，拿下朝陽區東壩南區地塊，成為2013年北京市新的總價地王。

地王頻現的背后，唱空的聲音比比皆是，國土資源部9月底明確要求一線城市年內禁出地王，但各大房企依然拿地熱情不減，地王依然頻出。

10月-11月，全國45個重點城市中，北京、上海、天津、深圳、重慶、南京、成都等15個城市出現2013年總價或單價地王，其中深圳、天津、南京、珠海、太原等8個城市刷新該城市地王紀錄。

亞太城市發展研究會房地產研究所所長謝逸楓公開表示，雖然房企短期內的拿地積極性可能因為有關政策相對收斂，但仍不足以對土地市場形成明顯負面影響，如果房地產市場沒有明顯降溫，12月一些城市地王出現依然不可避免。

中國房產信息集團的數據顯示，2013年前11個月國內四大一線城市北京、上海、廣州和深圳的土地出讓收入達4720.38億元，相比2012年同期的1675.55億元上漲181.72%，創下歷史最高紀錄。

以北京為代表的一線城市土地市場前所未有的火爆。2013年11月，北京市共出讓34宗地塊，面積達1873.9萬平方米，環比增幅為131.7%；土地出讓金合計406.9億元，環比增幅更是達到381%。上次土地市場如此火爆是在2010年，當年北京土地出讓收入1642.4億元，然而截至2013年12月3日，北京年內的土地出讓收入為1646.64億元，相比2012年全年的土地出讓收入647.9億元增幅達到154.15%。

北京市土地整理儲備中心網站的消息顯示，截至2013年11月28日，北京市土地市場已成交商品住宅用地約868公頃，提前一個月完成全年850公頃的供應計劃。然而，北京市并未就此停止土地供應，12月3日，北京市土地整理儲備中心有4宗經營性新地塊掛出，其中有2宗住宅用地和2宗商業商務用地，分別位于順義區趙全營鎮和房山區拱辰街，起拍總價高達51.16億元，將于12月23日開始掛牌競價。

上海市11月土地出讓金額高達172.5億元，這已經是該市連續8個月經營性土地出讓金超過100億元。預計上海市12月將有37宗土地出讓，出讓總面積達120.7萬平方米，較11月增加47.5%，較上年同期增加32.1%。

除北京、上海等一線城市外，很多二三線城市12月也有充足的土地供應計劃。公開資料顯示，寧波12月將有近80宗地塊出讓，總面積超過5100畝，成為該市年內單月供地之最；11月成功出讓19宗土地的長沙，計劃在12月掛拍的土地有15宗；杭州也計劃在12月推出21宗、共計1571畝土地；合肥擬在12月出讓的地塊也達到16宗，超過1600畝；青島12月共有22幅土地計劃掛拍，超過11月的土地供應量。

某知名券商分析師表示：“在一二線城市的帶動下，2013年，全國的土地出讓收入肯定會創下新高，北京的土地出讓收入很可能達到1800億元。”

2014年土地市場熱度或難降

進入年末，全國各地陸續推出樓市調控政策以控制房價繼續上漲，部分城市紛紛升級限購政策。截至目前，出臺房地產調控政策的城市已增至16個，除北京、上海、廣州、鄭州、武漢等城市外，南昌、廈門、沈陽、南京、太原、福州等城市也在年末推出了調控政策。

然而，過去三年的事實表明，無論是扎緊開發商的錢袋子，還是限購等行政性措施，都沒有達到讓房價下降或者穩中有降的預期效果。年末地方政府的調控政策雖然在一定程度上使開發商拿地的情緒趨于理性，但并未實質上改變其拿地熱情。

萬科11月銷售簡報顯示，萬科當月共斥資68.85億元，拿下了位于廣州、重慶、杭州等地的8個地塊，其中佛山南海區項目成交總價超過30億元；10月，斥資72.32億元拿下了9個地塊，由此可見萬科在年終依然保持著穩步拿地的節奏。

12月5日，恒大地產（03333.HK）在上海、南京兩地共計花費96.86億元拿下了6宗土地，其中上海4宗土地總計31.15萬平方米，成交總價41.76億元；南京的2宗土地成交總價達55.1億元。雖然恒大地產在12月初的土地市場出盡風頭，但業內知情人士表示：“12月，很多一二線城市還有土地供應計劃，雖然供應量會相對減少，一些城市還有可能誕生新地王，如成都12月計劃掛出的地塊中，有一個地塊的起拍價近30億元，已經是地王價。從我了解到的情況，各大房企依然虎視眈眈，會盡力攬地。”

上述券商分析師表示：“現在絕大部分調控措施重點還是抑制需求，手段大多是提高購房門檻及二套房首付比例，還有一些城市增加了土地供應量。增加土地供應的調控效果需要比較長的時間來觀察，短期降溫主要還是靠抑制需求，但此類調控政策的效果又和各地調控的執行力有很大關系。而且，年末各地推出的調控政策事實上又相對溫和，所以我們認為，對房地產市場過熱起到的冷卻效果是有，但是相對有限，2014年房價上漲應該會有所趨緩，但是國內一二線城市房價大幅下降是小概率事件。”

房價難降，土地市場熱度就難以冷卻，而土地市場的熱度在很大程度上決定著地方政府的收入，中國固有的財稅政策使得“控制房地產”與地方經濟發展間存在難以調和的矛盾，地方政府的財政收入狀況及債務問題的解決都難以擺脫對于土地出讓收入的依賴。

中國社科院經濟研究所一位不愿具名的研究員表示：“雖然依靠土地出讓收入緩解地方債務危機難以長期維持，但是中國財稅制度改革還有很長的一段路要走，雖然中央提出了吸引民營資本、成立新型金融機構等多元化方法來解決地方債務問題，但是效果在短期內肯定不會理想。只要中國地方債務問題一天解決不好，對土地出讓的依賴不減，房地產行業的熱度就很難恢復理性。”

國家審計署2013年6月發布的地方債數據顯示，截至2012年年底，全國36個地方政府本級政府性債務余額達到3.85萬億元，較2011年年初漲幅達到12.94%，有9個省會城市具有償還責任的債務率超過100%，其中負債率最高的省會城市達到188.95%，如果再加上政府負有擔保責任的債務，債務率最高的則達219.57%。

總部位于北京的某開發商明確表示：“雖然地方政府增加土地供應量是以控制房價為目的，但是效果肯定非常有限，房價短期內還是很難降下來，只要房價不降，我們就會積極拿地，擴充土地儲備，單價地王很難再產生，但是拿地的競爭還是會很激烈，尤其是一二線城市的稀缺地塊資源。”