重拳調(diào)控能否扛住高價賣地？——土地“盛宴”背后的憂思

□羅宇凡 華曄迪

就在過去的一周，京城出現(xiàn)了一天內(nèi)四塊經(jīng)營性用地成交，成交總金額高達(dá)67億元的火熱場景：其中，最受矚目的豐臺區(qū)夏家胡同地塊被懋源17.7億元加3.8萬平方米公租房競得。此外，昌平沙河鎮(zhèn)高教園地塊被首次進(jìn)京的恒大地產(chǎn)35.6億元加26萬平方米公租房斬獲；萬科與北京城建分別以9億元、4.6億元的價格將房山鎮(zhèn)長陽地塊、大興魏善莊地塊收入囊中。

以上種種，不過是半年來京城土地市場高歌猛進(jìn)的又一個注腳，更是全國土地市場近幾個月來不斷升溫的冰山一角。

根據(jù)北京市國土資源局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月30日，北京市推出的經(jīng)營性用地面積相當(dāng)于去年同期的378%。其中住宅用地同比增加297%。土地出讓成交額則同比大增390%，約649億元。

而就在不久前的5 月份，京、滬、廣等一線城市，不斷爆出所謂“地王”新聞，高溢價成交的經(jīng)營性用地頻頻出現(xiàn)，與之相應(yīng)的，全國土地出讓金收入整體呈爆發(fā)式增長態(tài)勢。據(jù)K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月，全國百城土地出讓金為7629億元，同比增加47%，土地溢價率為16%。今年前5個月，土地出讓金各月同比增幅均在三成以上；溢價率也高位運行，5月創(chuàng)新高，達(dá)21%。

盡管為了抑制房價的過快上漲，中央出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)達(dá)到了空前嚴(yán)厲的地步。但是，不斷涌現(xiàn)的高價地塊，不斷上漲的土地價格卻讓人們對未來的房地產(chǎn)市場打下一個大大的問號：調(diào)控和地價，究竟誰會成為主宰未來樓市走向的變量？

事實上，加大土地的供應(yīng)量，尤其是加大用于建設(shè)商品住房和保障性住房的土地供應(yīng)，原本應(yīng)該是控房價、調(diào)樓市的一項主要手段。只有更多的土地用于建設(shè)住宅，才能從根本上改變樓市的供需關(guān)系，進(jìn)而對房價起到抑制性作用。

基于此，國土資源部在今年4月份發(fā)布公告，2013年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量（9.77萬公頃）的1.5倍，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房“三類”住房用地占供地計劃總量的79.4%。

然而，在現(xiàn)實操作中，土地供應(yīng)帶來的房屋供給增加并沒有直接作用于房地產(chǎn)市場，相反，部分熱點地塊的高溢價成交倒是讓原本因調(diào)控而轉(zhuǎn)向的房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)了微妙的變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局和各個市場機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)市場成交和價格數(shù)據(jù)，隨著二季度以來土地市場的不斷升溫，原本已經(jīng)雙雙回落的房地產(chǎn)市場成交量和成交價格漲幅在近兩個月開始出現(xiàn)反彈的征兆。

在房地產(chǎn)調(diào)控重拳頻出的背景下，究竟是什么點燃了人們的購地?zé)崆椋俊巴恋刎斦睙o疑是個繞不過的話題。

由于上半年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，全國財政收入增速開始面臨近些年來少有的嚴(yán)峻態(tài)勢。在這樣的背景之下，推出優(yōu)質(zhì)地塊、并促其高價成交無疑是地方政府“來錢”最快的財政收入。而以土地出讓金作為償還地方債的主要來源，目前也已經(jīng)是不少地方政府公開的秘密。根據(jù)近日審計署公布的數(shù)據(jù)，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務(wù)的54.64%，比2010年增長1183.97億元。

由此可見，不斷升溫的土地市場背后，固然有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于布局未來市場的現(xiàn)實需要，除此之外，對“土地財政”的路徑依賴，更使許多地方政府對高價賣地的做法持“樂觀其成”甚至“推波助瀾”的態(tài)度。

一面是房產(chǎn)調(diào)控不見絲毫放松，一面是賣地增收成為潛在“默契”。中國的房地產(chǎn)市場似乎要再次回到“土地財政”推高地價，地價傳導(dǎo)影響房價，房價走高誘發(fā)調(diào)控的怪圈當(dāng)中。

沒有賣不完的土地，無論是對于地方財政增收還是房地產(chǎn)調(diào)控,“土地財政”都是一種飲鴆止渴的短視行為。如果地方政府始終不去尋找和開拓賣地之外的財政來源，不去改變靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，那么大張旗鼓的房產(chǎn)調(diào)控就無法從根本上發(fā)揮其政策意圖。

事實上，破解地方政府對“土地財政”的依賴，也始終是中央提出的“建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”所考慮的問題，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點等改革已經(jīng)開始并在逐漸推進(jìn)。據(jù)了解，繼上海與重慶后，目前杭州的房產(chǎn)稅改革試點方案也已經(jīng)上報，并有望在年內(nèi)推出。

然而，房產(chǎn)稅改革畢竟有一個逐步推動的過程，與之相比，地方政府能否改變慣有的發(fā)展思路和財政理念，將更多的精力和投入轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與啟動當(dāng)中，更加值得人們期待！