商品房認購協議若干法律問題探討

宋娜拉

【摘 要】衣食住行是百姓最基本的生活需要，改革開放以來，我國房地產市場日益繁榮，商品房的銷售交易量非常驚人。然而，在房屋的銷售中，買賣雙方并不是直接立即簽訂商品房買賣合同，而是首先簽訂其預約合同，即商品房認購協議。伴隨商品房的大量銷售相關的購房糾紛、矛盾也日益增多。而《民法通則》、《合同法》等并沒有對此作出具體規定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》針對商品房認購協議糾紛顯得過于原則化，缺乏可操作性。本文從預約合同的基礎理論出發，研究我國的商品房認購協議存在的問題，提出了建設性的意見。

【關鍵詞】商品房認購協議；商品房買賣合同

一、商品房認購協議的含義

商品房認購協議是指商品房買賣的雙方當事人對交易商品房的有關事宜所進行的初步確認的書面憑證，是在簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的協議。即對于房地產開發商而言，在協議規定的承諾期限內，不得擅自將規定的商品房出售給除認購人以外的第三人；而對于商品房認購人而言，則要保證按照協議雙方約定的期限內就商品房的買賣事宜與房地產開發商進行商談。

二、商品房認購協議的特征

商品房認購協議具有以下的法律特征：

第一，商品房認購協議是格式合同。認購協議都是由開發商單方制定的，基本條款已經預先規定好，購房者只需要就商品房的具體事由跟開發商協商好后填上具體的數字即可，因此認購協議具有不斷重復的適用性，屬于格式合同。

第二，商品房認購協議的標的是簽訂行為。與一般的合同不同，商品房認購協議是預購合同，預購合同的標的都是約定某日期能簽訂本約的行為。而認購協議的標的是要求雙方遵守誠實信用原則，在約定的日期能履行磋商義務使本約商品房買賣合同得到簽訂的行為。

第三，雙方當事人權利義務的相對性。根據商品房認購協議的精神，開發商具有收受定金和與購房者準時簽約的權利，同時負有在約定期限內未經過購房者認可不得將房屋售予第三人的義務；而購房者則享有在約定限期內擁有對商定的房屋有優先購買權的權利，同時也負有在合同約定的條件成就時準時履約的義務。

三、我國商品房認購協議存在的問題

（一）缺乏明確的法律依據

僅僅兩條司法解釋已經不能滿足司法實踐的要求，由于預約合同法律制度缺失導致法官在審理案件的時候依法不足，對預約案件特別是商品房認購協議案件十分頭疼；消費者的權益也屢屢被侵犯，難以保護。當出現有關商品房認購協議糾紛的相同或者相似案例時，法官們往往觀點不同，導致同案不同判的現象相當嚴重。

（二）商品房認購協議的生效要件不明確

商品房認購協議雖然也是一種房地產業反復適用的格式合同，但不是由政府部門統一制定的，而是由各個房地產開發商自己指定的。由于制定主體的差異性，導致實踐中出現的商品房認購協議在內容和形式上不盡相同。由于商品房的認購協議的內容形式的多樣性，不僅給房地產市場造成了一定的不便，而且一旦引起糾紛，對于在財力，信息，物力都處于弱勢地位的購房者來說更是不知所措。

（三）商品房認購協議定金責任的適用存在缺陷

商品房認購協議引起的糾紛基本上都離不開定金責任的適用。然而，雖《解釋》第四條主要規定了定金責任，司法實踐中對定金責任的適用還是有許多方面出現疑問，各方對此爭論不休。

四、完善我國商品房認購協議制度的思考

（一）明確商品房認購協議的形式和內容要件

我認為商品房認購協議要稱為一項有效的預約，根據我國的實踐情況具體分析，應當滿足以下要件。第一，應當符合形式上的要求。鑒于商品房認購協議的復雜性，商品房認購協議應當采取書面協議。第二，訂立合同的當事人具備行為能力，雙方意思表示真實有效，沒有欺詐，脅迫。第三，協議應當具有指向性。

（二）界定預約合同的法律效力與強制履行的關系

不同類型預約下的當事人承擔的義務和法律責任是不同的。帶未決條款的預約不但要求雙方當事人對未決條款的談判承擔公平交易的一般義務，更重要的是要求他們對本約簽訂承擔義務，具有強制實現交易，達到特定效果的法律效力。

（三）界定商品房認購協議的違約賠償范圍

根據我國合同法113條規定，違反合同應追究違約賠償責任。合同違約賠償的范圍應包括兩部分，一是消極利益損失，因違約方的違約行為造成的額外費用的支出和現有財產的損失等；二是積極利益損失，又稱可得利益，指合同若能順利履行可獲得的利益。而商品房認購協議時一種合同，商品房認購協議的違反是否也可以追求履行利益的賠償呢？

五、結論和建議

目前，在商品房買賣如火如荼的時候，相關紛爭層出不窮。由于房地產案件的復雜性和法律的滯后性，買房人如果僅僅了解法律、法規是遠遠不夠的。筆者在本文中介紹了購房協議的基本理論、含義、特征，明確了認購協議存在的問題以及對如何解決這些問題都提出了自己的看法與見解，希望能為購房人買房時解決關于商品房認購協議等一系列問題。

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