浙江二手住宅銷售價格調查方法探索

程定堯、毛昭君

（國家統計局浙江調查總隊/1副總隊長，浙江 杭州 3100 12）

二手住宅市場關系人民群眾切身利益，大部分二手住宅由于具備較好的學區、配套和位置，日益受到廣大購房者的青睞，其銷售價格走勢亦引起社會各界的廣泛關注。近年來，快速發展的二手住宅市場已經成為浙江房地產市場的重要組成部分。2012年，浙江省二手住宅交易面積為830萬平方米，交易套數9萬多套，約占全部住宅銷售面積的三分之一。但二手住宅銷售價格統計之難眾所周知，我們只有生產出高質量的統計數據，才能真正有效服務于公眾和政府的需求。

一、浙江二手住宅銷售價格調查總體情況

（一）二手住宅銷售價格指數編制起步較早

為了全面、準確地反映各主要城市房地產價格水平變化，及時掌握各類房地產價格的變動情況，為各級政府宏觀調控提供依據，為社會各界提供信息服務，1997年浙江省在杭州、寧波兩市開展房地產價格指數編制試點工作，取得了很好的效果，對當地房地產市場的調控起到了積極作用。

隨著浙江房地產業的進一步發展和房地產市場的不斷擴大，2001年6月浙江省統計局、浙江省發展計劃委員會、浙江省物價局聯合發文《關于開展房地產價格指數編制工作的通知》，全省11個市在2001年四季度試編房地產價格指數（內含二手私有住宅價格指數），從2002年一季度開始正式編制、公布房地產價格指數（內含二手私有住宅價格指數）。2005年7月，溫州、金華還列入全國調查樣本城市。

（二）二手住宅銷售價格指數編制嚴格按照同質可比原則進行

在二手住宅銷售價格調查過程中，統計人員按照同質可比原則，先確定一套能代表某類別某一樓盤價格走勢的樣本房，以該樣本房的實際成交價作為本期價格；然后以該樣本房為標準，在上月成交的房源中選取一套近似的房源，剔除不可比因素后，取得上期價格。最后以本期價格除以上期價格計算出某類別某一樓盤的二手住宅價格環比指數。具體計算公式為：

（三）二手住宅銷售價格調查樣本單位多

為保證調查資料的可靠性和連續性，各地統籌考慮各種因素，選擇規模大、實力強，營業額占當地總營業額比重較大、經營狀況比較穩定的房地產經紀機構為二手房銷售價格調查樣本單位，同時兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質可比。目前浙江二手住宅銷售價格調查樣本遍布11個市、32個市轄區，共選取房地產經紀機構1029家，其營業額占全省總營業額的80%以上。

（四）二手住宅銷售價格指數編制周期不斷縮短

2001年四季度浙江省編制指數之初，是在11個市試編季度價格指數。從2005年7月開始，杭州、寧波、溫州、金華4個城市的房屋銷售價格指數編制工作實行月報制度，其他7個設區市2007年度房屋銷售價格指數編制工作仍舊實行季報制度，全省的房屋銷售價格指數也是實行季度編制。2008年度開始全省統一實行房屋銷售價格月報。

（五）房地產價格統計數據為政府決策提供優質服務

當前，由國家統計局浙江調查總隊、省建設廳牽頭，已完成2011年、2012年新監測平臺建設任務，并繼續做好2013年住宅銷售價格統計調查監測工作。在加強房地產價格監測的同時，浙江各地針對房地產價格出現的起伏走勢，注意加強熱點和各級領導關注的房地產市場動態信息的反映，加強對市場的調查研究。杭州、寧波等市調查隊每年都會對當地房展會進行現場調查，并撰寫專題調查報告。另外，寧波調查隊每月配合有關部門搞好拆遷補償測定工作，每月參加市國土資源局和發改委召開的“集體所有土地房屋拆遷補償安置有關價格和費用”測定辦法討論會議，并提供房地產價格指數。

（六）多方合作為二手住宅價格調查搭建良好平臺

為更好地促進與房地產經紀機構的合作，各市調查隊注重工作方式方法，加強與房地產經紀機構的聯絡溝通，通過多種手段增強房地產經紀機構對房價調查工作的榮譽感和責任感。舟山等調查隊每月除給予必要的經費補貼外，還給每家調查房地產經紀機構制授了一塊“樣本單位”的匾額，在敦促他們誠信經營的同時，增加其一定的榮譽感。此項舉措調動了房地產經紀機構對調查工作的積極性和責任心，強化了二手住宅銷售價格調查基礎，搭建了政企共贏的新載體。

二、二手住宅銷售價格調查存在的問題

（一）數據采集環境較為封閉，調查覆蓋面有待提高

《房地產價格統計報表制度》要求二手住宅數據的采集按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合。但大多數城市的二手住宅市場交易資料相對比較封閉，由房地產管理部門提供具體交易的價格數據資料現實操作難度大。如把大量的房地產經紀機構納入二手住宅銷售價格調查樣本框，調查成本又太高，實際工作中也難以操作。

（二）二手住宅銷售交易量大，調查人員配備不夠

二手住宅銷售價格調查統計是世界性的難點問題，在統計人員的配備上要求比較高，但現實環境中很難實現。以交易量最大的杭州市為例，2012年，其二手住宅交易套數達到28 06 1套，卻只有一名專業人員負責該市房地產價格統計工作，工作量之大可以想象，這種狀況不僅對二手住宅銷售價格評估管理工作帶來困難，更阻礙了二手住宅價格調查數據質量的提高。

（三）房地產經紀機構穩定性差，經紀人業務素質參差不齊

由于房地產經紀機構經營規模不同，對市場認知度高低有別，對市場的判斷也因人而異，因此要準確反映市場價格情況存在一定難度。特別是部分中小房地產經紀機構，經營穩定性差、經紀人入職門檻低、人員流動大、業務流程混亂，缺乏必要的臺賬記錄和會計記錄。此外，部分經紀人對一定區域內的樓盤價格較為熟悉，能準確地采集調查區域內的樣本房交易價格并判斷其價格走勢，但對一定區域外的樓盤熟悉程度較低，使得采集和評估樣本房上月交易價格較為困難。這些因素都對二手住宅上期價格評估工作造成很大阻礙。

（四）二手住宅交易違規現象嚴重，存在“陰陽合同”現象

二手住宅交易過程中，合同價格的高低直接影響稅收額度，因此買賣雙方為了少繳稅款，在房地產經紀機構簽訂合同時往往采用陰陽合同的辦法避稅，導致房管部門登記在冊的合同價格不真實，是被處理過的價格。這種現象直接影響了二手住宅銷售價格數據采集的準確性。

（五）二手住宅市場房地產經紀機構規模不一，樣本單位中小規模居多

房地產經紀機構作為二手住宅交易的中間機構，隨著房地產業的迅猛發展而遍地開花。我國房地產經紀機構分為三個等級，注冊資本分別為100萬元、50萬元和20萬元以上，較低的“門檻”導致經紀機構普遍規模較小，資金實力較弱。目前杭州市大規模的連鎖經營經紀機構，如我愛我家有120家門店，其他大大小小的房地產經紀機構共近千家。其他地市的房地產經紀機構以中、小規模為主，數量也都有幾百家。許多經紀機構只有“一部電話、兩三張臺子、三五個人”，市場上規模較大的專業經紀機構“鳳毛鱗角”。

小規模房地產經紀機構一個月銷售房屋套數不多，特別是當市場遇冷時更少，造成二手住宅樣本房在實際操作中的選取難度較大。如溫州房地產經紀機構規模普遍較小，市區二手交易量主要集中在一些介紹所里。根據測算，大中型的房地產經紀機構二手住宅成交數量僅占市區二手住宅成交總量的20%-30%，其他的房源主要在“紅牌子”私人介紹所為主，而對這些介紹所布置二手住宅銷售價格報表難度非常大。

（六）二手住宅市場交易不均衡，價格評估技術復雜

1.二手住宅市場交易樣本分布不均衡，每月成交房源過于分散，尤其是144平方米的大戶型成交量很少，很難找到同類型的可比房源。即使近幾個月有同區域、同類型房屋銷售，由于房屋內部結構、裝修程度和設施不一樣，剔除其他非價格因素達到同質可比具有一定的難度。

2.二手住宅市場交易行為不規范性和多樣性普遍存在。一是房屋銷售最終成交的價格，很容易受銷售人員、市場環境、購房者人氣、購房者所處社會地位等各種因素影響，與原來定價出現百分之幾的偏差非常普遍，二手住宅市場房屋標準化程度非常低，一房一價現象非常普遍。此偏差累計起來，最終計算出的同比指數誤差會非常大。二手住宅銷售價格調查統計理論上預知存在的一些特例，在現實調查中卻是常態。

3.二手市場成交時間不固定、不連續，用單一的調查方式難以應對現實的交易行為，調查工作實施難度大。主要表現在各月成交量非常不平衡，成交周期也不平衡，成交旺季與成交淡季兩者成交量可以相差幾十倍。比如今年受計征20%個人所得稅政策影響，3月份全省二手住宅成交量是4月份的2.2倍。

三、提高浙江二手住宅銷售價格調查質量的建議

針對二手住宅銷售價格調查工作存在的各種問題，我們需積極探索對策，夯實調查基礎、完善調查機制、創新調查方法，切實提高二手住宅銷售價格調查水平，提高二手住宅銷售價格調查質量。

（一）增強調查力量，夯實調查基礎

建立浙江省二手住宅銷售價格調查探索輔助調查員制度。輔助調查員隊伍可以由二手房地產經紀機構、房地產評估公司人員組成，各市根據工作量及經費情況配置相應人數的輔助調查員。輔助調查員一般在公司從事數據分析工作，對當地二手住宅銷售價格市場把握比較準確。聘請輔助調查員進行基層數據采集，既能夠滿足現行二手住宅銷售價格統計方法制度的要求，又富有靈活性和簡便性，有利于提高工作效率和數據質量。

（二）創新數據采集方法，因地制宜采取價格調查可行模式

針對溫州等市的房地產經紀機構相對小而散、二手住宅銷售價格統計調查難度大的情況，可以創新價格調查數據采集方法，因地制宜采取切實可行調查方法，如考慮在二手住宅價格調查方法中采取“區域劃分”模式，提高價格采價可比性。即根據地段分類、建筑類型、住宅類型、房齡等特征指標對市區內樓盤進行分類，統計調查人員按照區域分布，定期對交易價格變動情況進行跟蹤監測，全面了解掌握不同區域、不同類型樓盤價格變動情況，增加調查數據的可分析性。調查隊則綜合分析調查員直接采集的特定樓盤價格變動數據和房地產經紀機構上報的交易評估數據，結合調研走訪結果，科學評估每月二手住宅銷售價格變動趨勢及幅度。

（三）拓寬數據信息來源，提高價格調查精度

通過多種渠道收集市場信息，掌握市場價格走勢情況。統計專業人員要充分利用網絡媒體信息挖掘二手房市場相關信息，查看相關房產信息網、搜房網、中房指數研究院等網站，了解各市二手房房屋出售信息，與各市調查隊上報的數據進行分析比較，確定二手房銷售價格變動情況；各市調查隊則要主動與企業聯系，核實報表數據的準確性，進一步做好各樓盤基期價格的評估。可以運用對比法，通過將房地產經紀機構和房屋交易所上報的數據與調查隊去市區典型二手樓盤實地采價得到的數據，會同輔助調查員一起進行評估，測算數據的準確性，確保二手住宅價格數據的評估質量。

（四）積極利用各方資源，加強與房地產市場相關機構和部門的溝通

各地市調查隊與當地相關部門應形成良好的合作機制，建立多部門單位定期評估制度。邀請發改、建設、國土、財政、評估公司等相關部門單位，收集整理二手房市場政策執行細則、銀行利率調整等相關指標，對房地產價格等方面情況進行交流探討，對二手住宅銷售價格指數的準確性、趨勢性和波動性進行評估，確保數據的科學性、真實性和準確性。

（五）加強實地采價，提高走訪企業力度

通過對企業的走訪檢查來加強對企業統計工作的監督。每月針對性地走訪、調研、檢查部分房地產經紀機構，確保二手住宅銷售價格評估的準確性。深入企業查看企業臺賬，抽選部分銷售合同與臺賬數據進行核實；詢問企業統計、銷售人員對于統計指標和口徑的理解，通過交流了解樓盤概況與銷售、價格情況。

（六）加強審核，注重對調查樣本單位進行數據質量抽查

國家統計局浙江調查總隊要在日常工作中突出業務管理和指導作用，對各市調查隊上報總隊的二手住宅銷售價格調查報表進行認真審核，對存在的問題隨時予以復核查詢，及時查清原因，對各調查企業上報的調查數據真正做到心中有數。堅持做好調查單位數據質量抽查工作，經常性走訪各類樓盤和二手房地產經紀機構門店，收集有關媒體上刊登的二手住宅信息來考察房地產經紀機構上報的數據準確性。

（七）各地要加強業務指導，提高統計人員業務能力

各地在加強二手住宅銷售價格調查網點建設的同時，要注重對統計人員的業務培訓指導。一是加強日常統計業務的指導、統計工作的檢查督促工作。根據上報報表中存在的問題，要主動上門對企業統計人員進行業務指導，檢查企業統計臺賬、基礎數據采集，發現問題必須及時糾正。二是可以通過以會帶訓的方式對原調查單位和新增單位的統計人員進行培訓與指導。各地在召開住宅銷售價格調查企業年度工作會議時，可以對企業報表上報中存在問題進行培訓，提出改進措施。只有提高企業統計人員的業務能力，才能有效減少報表中的數據錯誤，保證數據質量得到進一步提高。

（八）二手住宅銷售價格調查必須依法統計，規范統計流程

各地要把房地產調查企業列入執法及稽查范圍，把統計人員持證上崗、統計原始數據記錄及臺賬等方面列入檢查內容，在制度上規范企業統計工作，提高數據質量。依靠統計法制建設，加強統計基礎工作，各調查企業必須確定專（兼）職統計人員，認真貫徹調查方法制度，使得調查統計工作順利進行。增強調查企業和召開培訓會議必須按照法律程序，通過法定告知、郵寄通知文件、送達回證、確定人員等流程，提高企業的重視程度和統計業務的規范性，使后續住宅銷售價格調查工作能夠順利開展。規范統計流程，是有效提高企業統計數據的質量捷徑。

（九）探索建立二手住宅銷售監測臺賬，把握二手住宅銷售價格整體走勢

要充分利用好房地產經紀機構或者房管部門提供的二手住宅成交數據，可以收集和整理二手住宅銷售情況電子臺賬，通過二手住宅成交套數，成交面積、成交金額、成交價格等指標，實時匯總分析各類型二手住宅市場的成交情況及成交價格變化信息。通過二手住宅銷售監測臺賬，為把握房價整體走勢，評估各區域、各類型住宅價格變動趨勢，提供定性參考依據。