房地產(chǎn)：這個(gè)冬天不太冷

李茉

主要房地產(chǎn)公司前三季度銷售均價(jià)攀升是無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)，且國(guó)內(nèi)主要一二線城市需求旺盛；第四季度歷來(lái)都是房屋銷售和土地出讓的高峰，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，暖冬是大概率事件。

萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、恒大地產(chǎn)（3333.HK）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）等公司2013年前三季度的銷售簡(jiǎn)報(bào)紛紛出爐，業(yè)界也隨之出現(xiàn)了兩種聲音，部分人士認(rèn)為“金九”成色很足，也有一些業(yè)內(nèi)人士以萬(wàn)科、恒大等公司“環(huán)比數(shù)據(jù)下降”為由認(rèn)為“金九”蒙灰。

無(wú)論各大地產(chǎn)公司“金九”的銷售數(shù)據(jù)是否低于此前市場(chǎng)的高預(yù)期，但是銷售均價(jià)明顯攀升，國(guó)內(nèi)主要一二線城市需求旺盛，“日光盤(pán)”頻現(xiàn)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

房?jī)r(jià)不斷攀升、各地地王頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶著一股熱勁進(jìn)入冬季，給人的感覺(jué)是，這個(gè)冬季很可能成為行業(yè)的暖冬。

銷售情況存爭(zhēng)議 均價(jià)上升是事實(shí)

2013年9月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積131.1萬(wàn)平方米，同比增加24.86%；銷售金額155.7億元，同比增加29.32%；前三季度公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1098.7萬(wàn)平方米，銷售金額1285億元，同比分別增長(zhǎng)21.02%和33.41%；同時(shí)，公司前三季度的銷售均價(jià)11696元/平方米，同比上升10.25%。

綠地集團(tuán)前三季度以1012億元成為繼萬(wàn)科之后第二個(gè)銷售金額超過(guò)千億元的房企。

保利地產(chǎn)2013年9月份實(shí)現(xiàn)簽約面積85.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.94%；實(shí)現(xiàn)簽約金額96.15億元，同比增長(zhǎng)23.92%。前三季度，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積787.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.68%；實(shí)現(xiàn)簽約金額886.68億元，同比增長(zhǎng)17.24%。

2013年有望進(jìn)入行業(yè)前五的恒大地產(chǎn)9月份的銷售金額也達(dá)到了105.3億元，簽約面積達(dá)到155.8萬(wàn)平方米，同比增幅分別達(dá)到了29.6%和7%；銷售均價(jià)為6756元/平方米，同比增幅達(dá)到21.1%；而公司前三季度簽約面積約為1102萬(wàn)平方米，簽約銷售金額為746.5億元，同比分別增加13.2%和27.4%；銷售均價(jià)同比增加12.5%，達(dá)到6774元/平方米。

碧桂園（2007.HK）雖然未披露前三季度的銷售數(shù)據(jù)，但是其澄清公告顯示，截至9月30日，公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)647億元的銷售額，超過(guò)了2013年620億元的全年銷售目標(biāo)。

招商地產(chǎn)2013年前三季度簽約銷售面積為199.07萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額314.14億元，較上年同期的247.08億元增加27.14%。

高華證券研究報(bào)告顯示，2013年年初至今，已公布數(shù)據(jù)的26個(gè)城市中，20個(gè)城市的交易量有所上升，全部26個(gè)城市交易量的同比增幅中值達(dá)到14%。

9月底舉行的北京秋季房展以及“十一”上海房展的火爆也從一定程度上印證了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。官方公布的數(shù)據(jù)顯示，北京秋季房展共吸引了18萬(wàn)觀眾，上海房展的觀眾也有11萬(wàn)人之多。此外，珠海、昆山等城市也爭(zhēng)相在“十一”期間舉辦秋季房展會(huì)，參會(huì)人數(shù)普遍較“五一”房展會(huì)上升25%。

此外，雖然北京房展只有50個(gè)本地項(xiàng)目參展，僅占參展項(xiàng)目的10%，但是卻創(chuàng)下了2010年以來(lái)的最高成交價(jià)。在所有參展項(xiàng)目中，六環(huán)內(nèi)僅有兩個(gè)樓盤(pán)的銷售均價(jià)低于2萬(wàn)/平方米。

9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)情況：70個(gè)大中城市中，69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格（不含保障房）同比上漲，其中有12個(gè)城市漲幅超過(guò)10%，最高漲幅達(dá)到19.3%。進(jìn)入9月，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，9月份全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.07%，漲幅較8月份擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)這也是自2012年6月以來(lái)該指數(shù)連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲。

面對(duì)房?jī)r(jià)迅猛的上漲勢(shì)頭，瑞銀證券等機(jī)構(gòu)紛紛在研報(bào)中表示了對(duì)地方政府收緊調(diào)控政策的擔(dān)憂。國(guó)慶節(jié)前后，傳出全國(guó)各地銀行開(kāi)始收緊房貸的信息，各大商業(yè)銀行的房貸利率也出現(xiàn)不同程度的上浮。北京鏈家、我愛(ài)我家等多家房產(chǎn)中介公司工作人員表示：“現(xiàn)在國(guó)管的住房公積金已經(jīng)不能放貸?！?/p>

在9月25日召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)上，國(guó)土資源部對(duì)某些地方政府默許甚至助推高價(jià)地，或在債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視均衡供地要求的行為發(fā)出了警告。一直堅(jiān)持執(zhí)行限購(gòu)的上海也會(huì)在10月份迎來(lái)住建部督察組關(guān)于限購(gòu)、限貸情況的檢查。然而，即使政策趨緊，不斷上漲的房?jī)r(jià)是否可以得到有效的遏制？機(jī)構(gòu)和房企對(duì)第四季度的銷售情況又有著怎樣的計(jì)劃和判斷？

推盤(pán)高峰期將至

進(jìn)入10月，雖然國(guó)慶黃金周期間成交量環(huán)比下降，但是數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)近一倍。截至10月9日，共有26家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科2013年度業(yè)績(jī)做出預(yù)測(cè)，平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)為156.15億元，同比增幅達(dá)到24.41%；而已經(jīng)對(duì)保利地產(chǎn)本年度業(yè)績(jī)做出預(yù)測(cè)的22家機(jī)構(gòu)均給出了“業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)”的預(yù)期，預(yù)測(cè)平均凈利潤(rùn)達(dá)到108.64億元，平均預(yù)測(cè)增幅為28.75%；25家機(jī)構(gòu)給予招商地產(chǎn)本年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期，2013年度平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)為44.04億元，預(yù)測(cè)平均增幅為32.72%。

綜合性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)同策咨詢研究稱，2013年龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，千億房企的數(shù)量則可能增加至7家，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等均有可能榮膺千億軍團(tuán)。

某位不愿具名的知名券商分析師表示：“即使政策趨緊，第四季度對(duì)行業(yè)內(nèi)重要房企的影響也不會(huì)太大。目前，中國(guó)三四線城市的供給量還是比較大的，去存貨的壓力明顯，周期也比較長(zhǎng)，但受供給量不足的影響，一二線城市需求旺盛的情況短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，住房信貸趨緊等措施會(huì)逐步影響市場(chǎng)熱度，但是只要供需關(guān)系沒(méi)有發(fā)生改變，房?jī)r(jià)上漲的壓力就很難得到緩解。龍頭房企的項(xiàng)目較為集中，可控性強(qiáng)，只要公司保持穩(wěn)定的推盤(pán)數(shù)量，四季度的銷售業(yè)績(jī)依然會(huì)很出色?！?/p>

券商研報(bào)也是看好的居多。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，前九個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況符合預(yù)期，基本面溫和改善，房地產(chǎn)行業(yè)的投資在年底前不會(huì)下滑。

東北證券研報(bào)更是明確提出：“預(yù)計(jì)四季度全國(guó)商品房成交價(jià)格會(huì)維持高位相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)”，并稱“有助于提高盈利水平”。

在對(duì)萬(wàn)科9月份銷售數(shù)據(jù)的點(diǎn)評(píng)中，中銀國(guó)際表示，按照目前的銷售進(jìn)度，公司有望超過(guò)該機(jī)構(gòu)年初銷售收入1700億元的預(yù)期；此外，安信證券也給出了1800億元的銷售預(yù)期。

與上述券商相比，長(zhǎng)城證券相對(duì)悲觀，但依然給予了“增長(zhǎng)”的預(yù)期，其研報(bào)指出房地產(chǎn)行業(yè)第四季度的增長(zhǎng)會(huì)趨緩，主要原因?yàn)镃PI上升至3.0%以上是大概率事件，流動(dòng)性會(huì)持續(xù)偏緊，加之需求和補(bǔ)庫(kù)存已現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，銷量增加催化劑略顯不足。與長(zhǎng)城證券類似，中金公司也對(duì)第四季度的房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)。

萬(wàn)科總裁郁亮曾多次公開(kāi)表示“萬(wàn)科始終處在過(guò)冬狀態(tài)”，面對(duì)市場(chǎng)較高的熱度，以及機(jī)構(gòu)的樂(lè)觀預(yù)期，萬(wàn)科卻表示出了相當(dāng)?shù)睦潇o。在給記者的回復(fù)中，萬(wàn)科表示：“對(duì)于市場(chǎng)，公司始終保持一種謹(jǐn)慎的心態(tài)，在銷售上也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持積極賣樓、合理定價(jià)的一貫策略，并會(huì)在四季度保持相對(duì)充足的推盤(pán)量?！?/p>

萬(wàn)科同時(shí)表示，“目前，大多數(shù)二三線城市的價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)溫和，一線城市的情況比較特殊，價(jià)格回升較明顯，這可能與市場(chǎng)對(duì)這些熱點(diǎn)城市的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀有關(guān)。從供求關(guān)系來(lái)看，一線城市近期的成交批售比（商品住宅成交面積/新房批準(zhǔn)預(yù)售面積）基本保持在略高于1的狀況，盡管新房成交略高于新盤(pán)入市，但尚未出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求。庫(kù)存方面，除去北京庫(kù)存消化較快、去化周期較短外，其他城市仍然處在比較合理的水平。整體上，市場(chǎng)仍然具備平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)，并不支持過(guò)于樂(lè)觀的價(jià)格上漲預(yù)期。”

上述分析師表示：“據(jù)我所知，大部分主要房企持比較樂(lè)觀的態(tài)度。進(jìn)入10月，我們預(yù)測(cè)龍頭地產(chǎn)公司會(huì)迎來(lái)推盤(pán)的高峰期，第四季度可能成為保利地產(chǎn)全年推盤(pán)量最大的一個(gè)季度，這些因素都會(huì)促使銷售量繼續(xù)提升。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在一線城市的帶動(dòng)下呈上升趨勢(shì)是不爭(zhēng)的事實(shí)，對(duì)于專注于在國(guó)內(nèi)主要一二線城市發(fā)展的房企而言，第四季度的銷售依然會(huì)明顯趨好，加上四季度也是各地方政府推地的高峰期，可以說(shuō)這個(gè)冬季房市還會(huì)是相對(duì)溫暖的?！?/p>