“農土入市”對農民是禍，還是福？

本刊記者 及俊虎

“農土入市”對農民是禍，還是福？

本刊記者 及俊虎

十八屆三中全會提出的“深化土地制度改革，集體土地入市交易”被列為三大改革突破口之一。該新政贏得了不少贊同的聲音，認為此舉可以增加農民的財產性收入，有利于解決小產權房這一歷史遺留問題，且有利于平抑房價；但也有不少人對此持保留態度，認為失地農民的就業、社保乃至城市落戶如果跟不上土地自由交易的放開，對農民而言并不是一件好事。

那么，“農土入市”對農民到底是禍，還是福呢？

正方觀點：土地新政讓農民吃上了“定心丸”

黨的十八屆三中全會閉幕，通過廣播、電視，全國各地的農民在第一時間收聽收看了十八屆三中全會的后，紛紛表示，三中全會的召開以及新政策的出臺，讓農民們吃上了“定心丸”，今后大伙的發展勁頭更大了！

全國種糧標兵、河北省正定縣農民張計申從1996年開始承包土地種糧，幾年來產量連年提高，不僅實現了大規模機械化作業，還節約了成本。說起三中全會，老張顯得很激動。他說，新聞中談到國家還要加強農業發展基礎，確保國家糧食安全，這讓他這樣的種糧大戶吃了“定心丸”，今后，他打算投入更多的精力去改善耕種環境。同時，他希望今后能通過采取各項措施進一步降低農資價格，以保護農民的種糧積極性。

充分體現農村土地的價值

農村集體土地進入市場流通才能體現其價值，土地不流轉，土地的邊際收益永遠不能提高。另一方面，農村集體土地進入市場流通才能體現其價值，才能保證農民利益。農村集體土地所有權應確權定界，劃定名下，土地到人，自由買賣。

極大賦予農民更多財產權利

現有的土地流轉制度下，農民沒有對集體土地的處分權，實際上農村集體土地如何流轉基本是由地方政府說了算，農民也就無法獲得土地出讓后的大部分增值收益。

放開農地直接入市，等于賦予了農民實質性的土地產權，并由此重構農民和政府的關系。允許農地直接入市，雖然農民還無法擁有法律意義上的土地所有權，但農民事實上已獲得了土地產權——因為對產權來說，最重要的就是其處置權。農民能夠合法地以市場主體的身份直接參與交易談判，以自己的意愿出讓集體建設用地，并獲得土地的增值收益，表明農民有對土地的處置權，實際也就成了土地的真正主人，以后政府或者開發商征地就得跟農民來談判。由于每個人都是自己利益的最佳判斷者，這樣不僅維護了農民的合法權益，減少因征地而帶來的社會矛盾，也使得土地價格能夠正常反映市場供求狀況，為政府制定征地補償標準提供參照系，進而促使城市化、工業化以及農業規模經營健康發展。

切實尊重了農民的話語權

深化農村土地制度改革,最重要的是加快農村土地承包權和使用權流轉，建立農村承包土地流轉市場或管理中心,促進農村土地承包權和使用權流轉，健全和完善農村承包土地流轉的激勵機制,引導和鼓勵農戶將耕地向種田能手、專業大戶、合作經濟組織和龍頭企業流轉,實現多種形式的土地適度規模經營。探索承包土地可采取轉讓、出租、入股、抵押等多種流轉模式,增強農村承包土地的流動性和融資功能。

專家強調,在土地流轉中要尊重農民的話語權。由于農民在流轉過程中,缺乏必要的合同法知識,缺少對土地升值的預見性,基本上是弱者,缺少話語權。因此,農民的意愿需要得到尊重。

農土入市，有利于平抑房價

在現行制度下，土地供應完全由政府控制，缺少農民自主的農地入市，結果便是土地供應緊張，地價畸高，即使是在目前房地產市場調控的背景下，各地仍然頻頻出現各種“地王”。如果農地入市成為現實，完全由政府控制的鐵板一塊的土地供應就被撕開了一條縫隙，在“鯰魚效應”的作用下，無疑可以對目前瘋狂上漲的土地價格起到一定的抑制作用。

宅基地入市，成為農民進城的“敲門磚”

推廣農村集體土地入市，并逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式。就目前而言，無論是農村農民承包土地，還是宅基用地，都存在大量閑置和浪費狀況。在這種背景下，推廣農村集體土地入市，來緩解城市用地嚴重短缺的現狀，無疑讓人們感到眼前一亮。

誠然，農村集體土地入市，不僅能促使城市開發模式的轉變，從粗放到集約，土地利用實現“節能減排”。而且，它也為城鄉一體化打開了制度化出口——農村建設用地將得到有序釋放，最終實現最優化使用。這不僅能夠加快現代農業的發展，而且也能增加農民的財產性收入，讓農民騰出時間安心在城鎮務工經商。更為重要的是，宅基地入市，也是一塊通向城市的“敲門磚”，它能使農民通過置換自己的宅基地，實現城市居民的夢想。

喚起沉睡的巨量社會資本

中國人民大學農業與農村發展學院副院長、博士生導師鄭風田教授認為，18億畝耕地、2.5億畝農村建設用地，在這次的三中全會決定中被賦予很大的開放力度，抵押權、轉讓權、處置權盡收。城鄉建設用地市場有望形成，城鄉要素不平等的堅冰被打破，給農村及相關產業帶來無窮的想象力。

反方觀點：導致新的“圈地運動”

農村集體建設土地入市，無疑有效增加了房地產市場的土地供給，對緩解當前土地供應緊張的矛盾，以及打壓當前過高的房價，顯然具有積極的現實作用。

然而，“農地入市”后，這些土地資源最終掌控在誰的手里非常關鍵，假如入市的農地繼續被開發商所“壟斷”，進而繼續囤積大量農地，房地產市場價格也仍在開發商的“大棒”下舞動，那么，“農地入市”新舉只能打壓房價一時，卻難以長久調控房價。

反而使房價“水漲船高”

專家以為，推動“農地入市”切不可一攬子放開，一定要謹防開發商借此掀起新一輪的“圈地運動”，作為政府必須牢牢掌控“農地入市”的主動權和發言權。

否則，一旦失去控制權和發言權，大量入市的農地迅速被開發商們所壟斷，被那些“地王”們所蠶食，屆時，打壓房價、調控房地產市場價格的良好愿望很可能落空，而入市的農地的價格或許也會因此“水漲船高”。

宅基地入市——以仁愛的名義作最后的一次掠奪

如果農村集體建設用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。乍一看來，對于不堪房價之高而居無定所的人們來說似乎迎來一線曙光，房價終于有望降下來了；對那些買了小產權房的人們來說好像也是一個好消息——有可能合法化。但對農民來說，無疑意味著被“合法地”掠奪了！

因此，需要謹防有人打著抑制房價、關愛民生的幌子，對農民實施最大的也是最后的一次掠奪！

城市的“編外市民”將淪為“犧牲品”

日前，清華大學發布了一個“中國城鎮化調查”的數據，約有16%的家庭在最近一波城鎮化過程中遭遇過征地、拆遷，征地拆遷后，提供就業機會和城鎮社會保障的比例卻比較低，假如農民可以自由賣地，而失地農民又不能享受城鎮戶籍待遇，那么吃虧的只能是農民。

從全國大部分地方來看，城鄉二元化管理格局仍呈主流態勢，這就意味著，農民即便用宅基地置換了城市的住房，也不一定擁有城市戶口，也不能成為城市永久性居民，更不能享受與市民同等的福利待遇。如此以來，失去土地或宅基地的農民，變成了城市的“編外市民”。

與此同時，對于失去土地，或者失去宅基地的農民而言，由此衍生的問題更容不得忽視。比如就業問題等，是影響到社會和諧穩定的最為突出因素。

對于農民而言，土地和宅基地是賴以生存的基石，而土地和宅基地一旦入市，就意味著失去了生存本錢，如果再沒有更好的就業，再加上連一個低水平的養老保險也沒有保障，那么，農民的利益受到保護將無從談起。

當農民失去土地承包經營權以后，也就沒有資格和能力就征地成本、拆遷補償、就業安置等與政府、開發商等進行平等博弈，到那時，農民很可能淪為土地的“犧牲品”。

進城易，返村難。如果有天災人禍，失地農民極易返貧。如果農民為了短期利益直接把地賣出去，自己又沒有什么工作技能，返鄉又沒有土地和宅基地了，不僅居無定所，這豈不是災難？

專家指出：方向不動搖，行動需謹慎

“農地入市”合法化后，農民有可能因為利益的驅動，毫無保留地出讓自己的土地，農民一旦花完這些收入，就會一無所有，成為真正的“無產者”。這會對社會的穩定帶來很大的隱患。

以前，不切實際的工業化與惡性擴張的城鎮化，已經造就了幾千萬失地農民，群體性事件屢有發生，智者、仁者、決策者當警惕！

以解放農民的名義巧取豪奪宅基地，侵害農民利益；以公共利益為訴求，強征宅基地，使農民成為“流民”，那才是我們應該警惕和旗幟鮮明地反對的。

同時需要反對的，還有在宅基地上蓋起六、七層“農民公寓”出租，坐收租金，一大早“趿雙拖鞋進茶樓，夜夜伴著麻將聲”的“新地主”生活。如何防范？我們期待科學的、民本的制度設計，更期待制度實施前能參與討論，避免200多平米的經濟適用房等鬧劇。

“雖然農地入市能有效地解決三農問題，但是就目前情況看，土地大規模入市可能性不大。”有專家指出，農民的宅基地是農民居住權的最后保障，正如土地承包經營權是農民生存權的最后保障一樣。在農民的社會保障體系還沒有建立起來，農民還不能與城市人口一樣享有相應的社會保障，談論所謂的農民房流轉還為時尚早。

雖然，“集體建設用地入市”的方向是正確的，但這一政策若不經過仔細的論證和充分的博弈、辯論，貿然推出，就會很危險，具體的實施步驟還需要進一步的研究，小心謹慎地推進。

農村改革：功夫要在“土地”之外

業界人士指出，我們千萬不可過度神化農村集體用地入市，指望它來破解城市用地深層次問題，那是不現實的；尤其是，處于相對弱勢的農民階層，在土地進入市場過程中，更應考慮到他們的切身利益，能否得到充分保障，這部分人的后顧之憂能否得到破解。如果說這些問題解決不好，則意味著，土地入市很有可能把農民帶進“地獄”，而不是令人羨慕的“天堂”。

另外，如果農地入市，不僅能給部分“小產權房”正名，而且會引起現存房地產市場利益格局的變化，市場中的另一部分群體很可能會利益受損。部分“小產權房”獲得合法地位并達到一定規模后，較低的購房成本必然會對現有的商品房交易價格形成沖擊，可能引起商品房業主的抵制。所以，推進農地入市不可能非常順暢，需要在政策層面考慮周到，讓各種市場群體縮小利益分歧。

農村的改革不要總是盯在土地上，其實現在改革的關鍵不在土地，關鍵在于找到農民生存保障的替代品。現在我們的財力真的增強了，我們的經濟發展了，我們應該真正的為農村做些事情，投入巨資建立社會保障體系，讓農民真正的脫離土地或者不完全依賴土地和農村。

農民和農村改革不在土地，在城市和政府！

城市要真正的允許農民容入城市，政府應該將不必要的資金浪費和其他一些可以暫緩或者沒有必要重復建設的資金集中起來，下力氣建立農村的社會保障。農民真正從土地上解放了，農村土地的改革也就是水到渠成的事。

因此，農村改革的功夫，要放在“土地”之外。