中國房價上漲第二季開始了？

|文·本刊特約記者 李長風(fēng)

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的價格與其說進入了第二季，倒不如明確地說明，中國房地產(chǎn)開始進入多方博弈時代，在這個時期內(nèi)，中高階層與中低階層、中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者、投資者與剛需者間的博弈將會日漸加深，而這些利益團體交織的博弈軌跡將讓中國房價更難讓世界人民看懂

經(jīng)常會有學(xué)者把現(xiàn)在的中國經(jīng)濟與20世紀(jì)80年代晚期的日本相比，并得出中國經(jīng)濟即將崩潰的結(jié)論。在他們看來，被高估的資產(chǎn)價值、過度投資以及超額的銀行貸款都與泡沫崩盤前的日本經(jīng)濟出奇相似。而從現(xiàn)實情況來看，事情可能并非如此。中國人民對風(fēng)險有著天生的抗拒心理，這從很多老人即使知道存款等于貶值，也愿意把自己的錢存入銀行就可以略知一二。

例如被責(zé)為中國資本泡沫化的最佳樣板——房地產(chǎn)（向來被視為是經(jīng)濟泡沫崩盤的關(guān)鍵）的情況并不像大多數(shù)人想象的那樣糟糕。從表面上來看，中國的房地產(chǎn)市場有著過熱的嫌疑。北京和上海的房價在2009年飆升了50-60%，導(dǎo)致中國政府出臺了被稱為“史上最嚴(yán)厲”的降溫政策，可當(dāng)政策一放松，2013年二季度這些一線城市就出現(xiàn)了明顯的回暖并有加速趨勢。雖然摩根大通董事總經(jīng)理李晶曾告訴記者：“如果這一趨勢持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。”但在記者看來，如果中國沒有辦法完成資源平均分配，中國一線城市的房價依舊會溫和上行。這次10月6日的北京交通大堵塞給大多數(shù)人提了個醒，現(xiàn)在北京人口早已超過這座城市的負荷上限，而其后接踵而來的外來人口，才是北京最為頭疼的問題。

如果你去過北京地下室的北漂租住的房屋，你就會理解中國經(jīng)濟為什么韌性十足。想想看，一個月3,000左右的工資，1,000左右用作租房支出，600用作吃飯交通費用，400用作電話和日常開支，但即使只有1,000元的剩余，依舊有大批的人愿意堅守在自己不足5平米的小屋內(nèi)。而值得注意的是，這批人早已不是十幾年前的務(wù)工農(nóng)民，而是有著大專或大專以上高學(xué)歷的人才。這些人不斷為北京等大城市的經(jīng)濟提供著動力，而在未來十年間，有人估算，北京務(wù)工人員的平均學(xué)歷將再向上提高一個等級。

這樣的結(jié)構(gòu)對于中國的經(jīng)濟有著莫大影響，可以想象，隨著高學(xué)歷人才不斷向中國的核心城市聚集，中高學(xué)歷（高學(xué)歷人群中不愿在高競爭壓力下生活的）將會流入二三線城市，相對于這一變化的反應(yīng)是今年上半年上漲的房價。中國國家統(tǒng)計局公布的房價指數(shù)顯示，北京、上海、廣州和深圳等4個一線城市房價8月同比漲幅接近20%。而在一線城市和部分二線城市樓市過熱的背后，則是三四線城市的普遍過剩。這樣的情況也符合高學(xué)歷高收入人群聚集的趨勢，有專家推測，如果未來放開戶籍管理制度，這些一線城市的房產(chǎn)價格可能還會繼續(xù)上漲。

這一情況與2012年的情況正好相反，根據(jù)2012年的《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)》100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年12月，全國100個城市新建住宅均價，57個城市環(huán)比上漲，43個城市環(huán)比下跌。而上漲的城市大都是二、三線城市，如金華、臺州、汕頭、烏魯木齊、溫州、泉州等。這樣的情況在房地產(chǎn)開發(fā)商看來是良性上漲的開始。2013年中國房地產(chǎn)市場邁入了成熟期，萬通控股董事長馮侖曾對記者發(fā)表他的想法思路，由住宅到商業(yè)，萬科對自己的稱呼也改變了，從以前的房地產(chǎn)領(lǐng)跑企業(yè)變?yōu)槿蜃畲蟮淖≌尽＿@也從一個側(cè)面反映著中國經(jīng)濟的發(fā)展方式正在發(fā)生改變。

中國經(jīng)濟發(fā)展方式正在由制造業(yè)為主變成服務(wù)業(yè)與高科技行業(yè)為主。顯而易見，最先改變的正是這些率先上漲的一線城市。2013年9月29日，中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)掛牌儀式在上海外高橋保稅區(qū)舉行。對于中國經(jīng)濟來說，這樣的發(fā)展方式是探索經(jīng)濟改革進入深水區(qū)后的前沿模式。而對于上海的民眾來說，則意味著有又一個高房價聚集區(qū)的誕生。

居住環(huán)境也成為壓力的來源之一

實際上，在過去幾年中，一線城市的房產(chǎn)價格上漲雖然使房地產(chǎn)商與政府備受譴責(zé)。但難以否認(rèn)，北京和上海等一線城市在過去房地產(chǎn)調(diào)整中價格一直堅挺，而這些城市房價超出普通百姓所能承受的極限的內(nèi)在核心正在于，大量超出普通民眾收入的中高等階層遷進一線城市的商業(yè)聚集區(qū)。雖然大量廉租房與兩限房供給將在未來逐漸釋放，但由于標(biāo)桿效應(yīng)的帶動，這些城市房價的上行動力是顯而易見的。

當(dāng)然，這并非是說一線房地產(chǎn)市場就可高枕無憂。上世紀(jì)末，由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂和“9·11”事件的發(fā)生，美聯(lián)儲通過降息來刺激消費，在此情況下，眾多資本涌入美國房地產(chǎn)業(yè)，從2000年起，僅僅五年間，美國房地產(chǎn)市場就吸引了1萬億美元的直接投資。這也直接造成了美國房產(chǎn)泡沫的破裂。對現(xiàn)在的中國一線房產(chǎn)來說，需要防范的也大致如此。如果房價大幅上漲到新遷入的中高等階層年收入的20倍以上，那么中國房地產(chǎn)的泡沫也必然會破裂。在此情況下，保持一線城市房價溫和上漲將是最好的選擇。在這種形勢下，中低階層將會被逐漸擠出一線城市的核心區(qū)，向邊緣地區(qū)或泛一線城市區(qū)遷移。不過，由于一直以來中國人對土地的依賴和投資渠道的狹窄，各階層房地產(chǎn)遷移的博弈問題將日趨成為一個經(jīng)濟的矛盾點。

對此，美國標(biāo)準(zhǔn)普爾凱西－席勒房地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)建者、衛(wèi)斯理大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授卡爾·凱西認(rèn)為，如果能成功地把市場上的投資引到住房以外的項目，那么房價將會進入到可控的范圍內(nèi)，可中國資本的尷尬也正源于此，無論政府推出何種政策，資本仍然對房地產(chǎn)戀棧不去。不過從另一個角度來看，我們也確實很難責(zé)備市場的“專情”，2012年上半年，由于中國房地產(chǎn)成交額比去年同期減少了35%以上，造成了過去地方政府出售地皮籌集修建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金難以為繼的情況，為了穩(wěn)住自身財政體系，地方政府只能通過不透明的手段進行運作。

所以，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的價格與其說進入了第二季，倒不如明確地說明，中國房地產(chǎn)開始進入多方博弈時代，在這個時期內(nèi)，中高階層與中低階層、中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者、投資者與剛需者間的博弈將會日漸加深，而這些利益團體交織的博弈軌跡將讓中國房價更難讓世界人民看懂。