中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

◎ 本刊記者 陳桂龍

日前，克而瑞研究中心在2012年的研究基礎(chǔ)之上，繼續(xù)將研究對(duì)象覆蓋全國286個(gè)地級(jí)以上市，同時(shí)更完善了分析方法，綜合運(yùn)用SPSS因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，引進(jìn)了“城鎮(zhèn)租房戶比例”、“房價(jià)波動(dòng)指數(shù)”等指標(biāo)，并重點(diǎn)考核購買能力、供求關(guān)系等主導(dǎo)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)生變量，結(jié)合GIS空間分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量化研究，對(duì)不同城市能級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)來源予以剖析，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大城市的指標(biāo)特征進(jìn)行歸納總結(jié)。

（一）中國城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)排行榜（見表1）

（二）榜單整體解讀

1、區(qū)域：從東部沿海到內(nèi)陸風(fēng)向趨向強(qiáng)化，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈

整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小，中部部分人口外流城市風(fēng)險(xiǎn)偏大，西部地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)偏大，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。主要規(guī)律是自然地理格局影響房地產(chǎn)開發(fā)，東部平原往西，地形起伏變大，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

第一，城市群具有的網(wǎng)絡(luò)化與規(guī)模化效應(yīng)，促進(jìn)人口與經(jīng)濟(jì)多中心布局，減少房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個(gè)城市群，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

第二，中部部分城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移，人口大量流失弱化購買力，從而放大了城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如安徽亳州人口向合肥等轉(zhuǎn)移，張家界、懷化人口向長沙等轉(zhuǎn)移。

第三，西北地區(qū)形成了風(fēng)險(xiǎn)集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等干旱缺水地區(qū)。

第四，西南地區(qū)山地地形制約人口和經(jīng)濟(jì)集聚以及房地產(chǎn)發(fā)展，秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等位于風(fēng)險(xiǎn)前20強(qiáng)。

2、軸線：黑河—騰沖線以西風(fēng)險(xiǎn)集中，沿海、沿高鐵軸線風(fēng)險(xiǎn)較小

黑河騰沖線以西風(fēng)險(xiǎn)集中，沿海、沿江T字形發(fā)展軸線、沿高鐵軸線風(fēng)險(xiǎn)較小。

第一，黑河—騰沖線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區(qū)較為干旱，地形較為復(fù)雜，人口集聚能力弱，城市數(shù)量少，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較為集中。

第二，沿海、沿江T字形發(fā)展軸線城市是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重要的軸線，城市經(jīng)濟(jì)以及人口規(guī)模較大，從而降低了房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。沿線并無房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前20強(qiáng)城市。

第三，高鐵布局提升沿線城市區(qū)位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。T字形軸線也是高鐵集中發(fā)展地帶，京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較小。 （見圖1）

3、外部環(huán)境：東部四大城市群以及中西部中心城市環(huán)境優(yōu)越，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

從GDP指標(biāo)來看東部沿海長三角、珠三角、京津唐、山東半島城市群形成連綿狀高峰區(qū)域，中西部形成孤島狀高地格局。

圖1 中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

表1 中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)前50名城市

第一，東部沿海地區(qū)四大城市群經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為強(qiáng)勁，形成了連綿狀高峰區(qū)域。這些區(qū)域發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)支撐提供了強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力，使得風(fēng)險(xiǎn)減小。

第二，中西部省份只有單個(gè)或兩個(gè)城市形成相對(duì)高值區(qū)域；孤島狀高地格局意味著這些中心城市對(duì)周邊區(qū)域具有較大的吸引力，從而有利于這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而周邊的區(qū)域若受到這些城市的集聚作用，可能導(dǎo)致人口外流，從而加大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，若中西部GDP孤島狀高地城市為省會(huì)或直轄市，憑借行政以及公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)，更有利于房地產(chǎn)發(fā)展前景，降低風(fēng)險(xiǎn)；若為GDP較高資源優(yōu)勢(shì)城市如鄂爾多斯等，由于缺少公共資源支撐，過度開發(fā)房地產(chǎn)，則容易引發(fā)泡沫化危機(jī)。（見圖2）

4、市場(chǎng)需求：一線城市巨大剛性需求轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)，有效防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

采用第六次人口普查各城市無廚衛(wèi)剛需量（計(jì)算公式為當(dāng)?shù)氐臒o廚衛(wèi)戶數(shù)量×估計(jì)的戶均需求90平米/20年）。無廚衛(wèi)剛需面積越大，意味著存在較大的改善性需求空間。

考察廚衛(wèi)剛需指標(biāo)，可以看出東部地區(qū)城市無廚衛(wèi)比例偏大，整體的改善性需求大于中部和西部地區(qū)。第二，中西部特大城市武漢、西安、重慶、成都等也存在著較大的改善性需求空間，與首次置業(yè)需求一道推動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。第三，從城市級(jí)別來看。一線城市北京、上海、深圳等無廚衛(wèi)住房面積比例偏大，這意味著這些城市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著較大的改善性需求購買力。 （見圖3）

圖2 中國地級(jí)以上城市GDP指標(biāo)

圖3 中國地級(jí)以上城市無廚衛(wèi)剛需面積指標(biāo)

圖4 中國地級(jí)以上城市城鎮(zhèn)租房戶比例指標(biāo)

圖5 中國地級(jí)以上城市供求比指標(biāo)

圖6 2009-2011中國地級(jí)以上城市商品住宅銷售均值

再考察城鎮(zhèn)租房戶比例指標(biāo)。城鎮(zhèn)租房比例越高，往往集聚的是外來務(wù)工人員，轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)購買力難度相對(duì)較大。國家統(tǒng)計(jì)局2013年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，農(nóng)民工自務(wù)工地自購房比例連續(xù)五年在1%以下，這意味著城市吸引的大量外來人口中農(nóng)民工較難轉(zhuǎn)換為當(dāng)?shù)赜行У馁徺I力。鄂爾多斯、榆林、延安、六盤水、龍巖等擁有礦產(chǎn)資源的城市以及三亞等資源優(yōu)勢(shì)城市吸引外來務(wù)工人員較多，租房比例也較大。長三角、珠三角作為世界工廠，吸引了大量外來務(wù)工人員， 房價(jià)較高，租房比例偏大，集聚大量租房戶TOP20強(qiáng)城市。但上海、廣州、深圳三座城市租房比例未進(jìn)入前20名，意味著這三個(gè)城市吸引外來人口結(jié)構(gòu)較好，能夠形成較為有效的購買能力。北京、天津重慶也是如此。綜合來看，一線城市剛性需求能夠較好地轉(zhuǎn)化，從而提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（見圖4）

5、供求：從一線到三線供求風(fēng)險(xiǎn)加大，部分擁有資源優(yōu)勢(shì)的城市風(fēng)險(xiǎn)彰顯

從供求角度來衡量，從一線到三線，供求風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)，擁有資源優(yōu)勢(shì)的鄂爾多斯等城市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)。

第一，一線、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，供不應(yīng)求明顯，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。三線城市整體市場(chǎng)容量有限，其中中實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯過于需求的城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。如三線城市大同、朔州、萊蕪、鷹潭等供求比位列T0P20。擁有資源優(yōu)勢(shì)的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，過于依賴資源，市場(chǎng)易受波動(dòng)，部分城市如鄂爾多斯等風(fēng)險(xiǎn)業(yè)已顯現(xiàn)。

第二，從區(qū)域分布上來看，東部沿海地區(qū)整體上供求較為平衡，而中西部地區(qū)近年來房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭猛烈，消費(fèi)力量投資，造成了較為嚴(yán)峻的供求風(fēng)險(xiǎn)。

第三，出現(xiàn)西北、東北兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)密集圈層，西北城市鄂爾多斯、東北城市營口進(jìn)入供求比TOP20，出現(xiàn)較為嚴(yán)重的供過于求，風(fēng)險(xiǎn)較大。這兩個(gè)城市主要是游資炒作，政府出讓土地過猛造成的供求風(fēng)險(xiǎn)。（見圖5）

6、市場(chǎng)容量：東部四大城市群容量巨大，中西部城市群雛形地區(qū)容量可觀

從2009～2011年商品住宅銷售面積來看，長三角、珠三角、京津唐、山東半島城市群受益于發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和基礎(chǔ)設(shè)施投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，形成了多中心、網(wǎng)絡(luò)化的格局，是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的火車頭。第二，中西部地區(qū)省會(huì)或者與省會(huì)鄰近的城市（如長沙-株洲、沈陽-大連、鄭州-開封）形成城市群的雛形，市場(chǎng)容量也相對(duì)較大。（見圖6）