中坤:先旅游 后地產(chǎn)

◎ 本刊記者 陳桂龍

6月28日，北京中坤投資集團(tuán)與聯(lián)合國(guó)教科文組織簽署了合作協(xié)議，支持該組織世界遺產(chǎn)可持續(xù)旅游工作的開展。據(jù)介紹，在這份新的合作關(guān)系存續(xù)期間，中坤集團(tuán)將在5年內(nèi)為聯(lián)合國(guó)教科文組織世界遺產(chǎn)可持續(xù)旅游項(xiàng)目提供100萬美元的支持。

中坤集團(tuán)最為業(yè)界注目的事件是，2011年向冰島申購300平方公里的土地，用于開發(fā)旅游地產(chǎn)。在開發(fā)冰島之前，中坤在國(guó)內(nèi)旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目上最大的手筆是，整合了新疆五地（州）的旅游資源，擁有龐大的景區(qū)群及多家酒店。早在2003年，中坤集團(tuán)就開始進(jìn)軍新疆。涉及南疆5地州總面積120萬平方公里內(nèi)的絕大多數(shù)景區(qū)資源，都由中坤集團(tuán)建設(shè)運(yùn)作。

中坤模式是典型的先做旅游，后做地產(chǎn)的模式。所不同的是，中坤的旅游業(yè)是策劃、包裝未開發(fā)的旅游資源，待景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)再介入地產(chǎn)配套服務(wù)。

中坤模式的成長(zhǎng)足跡

中坤集團(tuán)第一次涉足旅游地產(chǎn)，是在1997年。1997年，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波來到曾經(jīng)執(zhí)教的黃山地區(qū)故地重游。在一次聚會(huì)中，黃怒波和黃山黟縣的縣長(zhǎng)聊起來，縣長(zhǎng)感嘆黟縣太窮，經(jīng)濟(jì)太落后，并熱情邀請(qǐng)黃怒波到當(dāng)?shù)赜瓮妗Ｊ⑶殡y卻，黃怒波來到了黟縣的宏村。

宏村四面環(huán)山，是一個(gè)典型的世外桃源，因?yàn)樨毨В用駴]有錢建新房，都住在明清的古典建筑中。全村保存完好的明清民居140余幢，村中的大宅院“承志堂”富麗堂皇，被譽(yù)為民間故宮。直覺告訴黃怒波：這是一塊尚未挖掘的處女地。多年尋求的商機(jī)就在眼前，他意識(shí)到，中坤集團(tuán)在旅游地產(chǎn)上可以大有作為。

于是，黃怒波在宏村投資數(shù)百萬元進(jìn)行旅游開發(fā)，修復(fù)了宏村的危舊房，整治了宏村的環(huán)境，又修通了道路，然后租賃了當(dāng)?shù)匾患艺写阉脑斐啥燃傩再|(zhì)的山莊。完成內(nèi)部改造之后，黃怒波開始帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)為宏村做對(duì)外促銷。當(dāng)年，宏村的門票收入只有17萬元，但是隨著建設(shè)的不斷完善，知名度的不斷擴(kuò)大，慕名而來的人越來越多，到了第二年，宏村的門票收入達(dá)到了400萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)年的期望值。

黃怒波先后投資400多萬元，用于宏村的旅游地產(chǎn)開發(fā)和文化保護(hù)。當(dāng)年鮮為人知的宏村，已經(jīng)成為中外馳名的旅游景點(diǎn)。宏村人滿為患的旅游勢(shì)頭引起了黃怒波的思考。于是，他又拿下了宏村附近風(fēng)景優(yōu)美的奇墅湖，在湖邊建五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅。這樣，中坤在黃山不僅擁有門票收入，還有大筆的地產(chǎn)收入。黃怒波的設(shè)想在努力中得到了實(shí)現(xiàn)。2003年，宏村門票收入突破3000萬元，配套的山莊收入突破2000萬元。

黃山宏村的成功，給了黃怒波豐富的旅游產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，黃怒波接連拿下了同是位于黟縣的古村落南屏、關(guān)麓，使中坤集團(tuán)的徽派古建筑旅游項(xiàng)目形成大氣候。2004年，中坤投資集團(tuán)與黟縣人民政府進(jìn)行第二次合作，興建了奇墅湖國(guó)際旅游度假村。

這是中坤集團(tuán)旅游和文化地產(chǎn)概念的開始，之后便一發(fā)不可收拾。目前，中坤集團(tuán)國(guó)內(nèi)旅游度假產(chǎn)業(yè)東起安徽宏村、桐城，西北到新疆南疆四地州，北至北京門頭溝、延慶康西草原，中部為湖南岳陽，經(jīng)營(yíng)管理著國(guó)內(nèi)知名古村落23個(gè)，A級(jí)景區(qū)46個(gè)；國(guó)際方面，中坤集團(tuán)落地冰島已無懸念，加上此前已進(jìn)入美國(guó)、日本等地，中坤集團(tuán)的旅游版圖逐漸清晰，形成了中國(guó)、美國(guó)、北歐三大板塊齊發(fā)力的國(guó)際發(fā)展格局。

差異化經(jīng)營(yíng)

“中坤集團(tuán)進(jìn)入旅游地產(chǎn)，幾乎與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，主要原因是看到國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的前景。”北京中坤投資集團(tuán)總裁焦青說，“目前，旅游地產(chǎn)已經(jīng)是公司的重要業(yè)務(wù)。”

爨底下村

宏村

中坤集團(tuán)與旅游景區(qū)的合作一般簽訂30年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作權(quán)，在期限內(nèi)由中坤集團(tuán)負(fù)責(zé)地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)、景區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。中坤集團(tuán)已把旅游地產(chǎn)定位為5~10年后的營(yíng)利產(chǎn)品，而合同到期后，中坤集團(tuán)有優(yōu)先選擇權(quán)。

“中坤堅(jiān)持資源差異化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)戰(zhàn)略，在地產(chǎn)旅游和旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域獨(dú)樹一幟，在經(jīng)營(yíng)上讓兩條主線圍繞地產(chǎn)核心相互滲透，相互支持，融合成為一個(gè)具有高附加值的經(jīng)營(yíng)體系。”焦青說。

在將地產(chǎn)與旅游進(jìn)行融合的同時(shí)，中坤集團(tuán)還注重對(duì)區(qū)域文化內(nèi)涵的挖掘。焦青認(rèn)為，這種運(yùn)作不僅有助于提高項(xiàng)目本身的附加值，更有助于人們對(duì)中坤品牌的認(rèn)知。

旅游地產(chǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游資源與土地資源的不可復(fù)制和不可再生性決定了旅游地產(chǎn)的美好前景，這也是中坤集團(tuán)看重的。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，全世界目前已有1000萬個(gè)家庭和個(gè)人購買了旅游度假房產(chǎn)和度假權(quán)益。預(yù)計(jì)在未來10年，中國(guó)將有500萬個(gè)家庭參與到旅游地產(chǎn)購買行列，以每家出資5萬元計(jì)算，將產(chǎn)生價(jià)值2500億元的市場(chǎng)需求。

中坤集團(tuán)目前主要的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是酒店配套和度假村，以自己經(jīng)營(yíng)為主，而產(chǎn)權(quán)式酒店及分時(shí)度假產(chǎn)品將是其今后關(guān)注的產(chǎn)品。“一旦有好的項(xiàng)目或機(jī)會(huì)，我們會(huì)適時(shí)推出產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假產(chǎn)品。”中坤集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

文化先行

在運(yùn)作成功宏村項(xiàng)目后，電影《臥虎藏龍》到宏村取景，再加上國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民視察工作時(shí)破例為宏村親筆題字，皖南古村落頓時(shí)名聲鵲起。2001年安徽黃山黟縣的西遞，宏村成功被列入聯(lián)合國(guó)科教文組織“世界文化遺產(chǎn)名錄”，并成功獲得國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)牌照，這片皖南古村落頓時(shí)讓四方游客“沉醉不知?dú)w路”。

然而，中坤集團(tuán)對(duì)古村落的開發(fā)與發(fā)掘并沒有停留于此，而是將這一發(fā)展模式復(fù)制擴(kuò)圍：從安徽黃山的宏村，到湖南岳陽的張谷英村，再到北京門頭溝的爨底下村，一步步把古村落失落的文明呈現(xiàn)在了世人面前。

2012年8月14日，中坤集團(tuán)與國(guó)家開發(fā)銀行北京分行《開放性金融合作協(xié)議》簽約儀式在北京舉行。雙方意向合作金額50億元，旨在為中坤集團(tuán)旗下文化、旅游等領(lǐng)域的項(xiàng)目提供融資支持，具體包括世界文化遺產(chǎn)及古村落的修繕及重建、旅游設(shè)施地建設(shè)等。

據(jù)介紹，雙方將首先選擇京西門頭溝古村落文化旅游產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目開展合作。黃怒波在簽約儀式上表示：“精神文化產(chǎn)品，不是蓋別墅。”

黃怒波的一個(gè)觀點(diǎn)是：旅游地產(chǎn)是文化投資。“中坤做旅游地產(chǎn)的理念就是文化。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是這樣的，你要給21世紀(jì)的城市或者是為中國(guó)人打造一個(gè)新的生活空間，一定要有這個(gè)理念。中坤每個(gè)在建的項(xiàng)目，都在國(guó)內(nèi)外有它自己獨(dú)特的一面，它有高度的文化性。中坤做的古村落，每個(gè)古村落都有當(dāng)?shù)氐奈幕１热缯f我們?cè)诤甏遄龆燃俅澹且曰瘴幕癁橹鳎谶@當(dāng)中，我們把佛教文化挖掘出來，延伸到禪文化。單純旅游觀光的時(shí)代已經(jīng)過去了，旅游度假現(xiàn)在走向精神消費(fèi)需求為主的時(shí)代。”

為了更好地發(fā)展旅游地產(chǎn)板塊，北京中坤投資集團(tuán)在不斷嘗試將文化產(chǎn)業(yè)融入其中。2012年，北京中坤投資集團(tuán)斥資2.3億元巨資打造的首臺(tái)大型實(shí)景文化演出《宏村·阿菊》經(jīng)過重新調(diào)整編排，在黃山黟縣宏村上演。

中坤在做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一直把文化和現(xiàn)代性、傳統(tǒng)性結(jié)合起來。“當(dāng)我拿到一個(gè)項(xiàng)目，我會(huì)不斷地思考，怎樣才能把它最大的附加值找出來？”黃怒波說。

黃怒波表示，旅游地產(chǎn)是長(zhǎng)線的投資，是一個(gè)文化投資，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)盈利模式。要進(jìn)到旅游地產(chǎn)，一定要解決文化概念。應(yīng)該抱著一種理念，打造21世紀(jì)中國(guó)城市的第二生活空間，提供一個(gè)新的生活模式——精神消費(fèi)模式。只有有了這個(gè)理念，才能賺到錢。