打造城市房地產行業信息化云服務平臺

◎ 李桂勝

打造城市房地產行業信息化云服務平臺，今天已不是一個虛無的課題，而是實際工作對我們提出的要求。2011年11月，河源市率先響應廣東省住房和城鄉建設廳的系統整改要求，啟動河源市房地產業務管理信息系統的整改工作。河源市房管局在實施單位的技術支持下，于2012年6月完成新舊系統的置換工作，初步建成“河源市房地產行業信息化云服務平臺”（以下簡稱“房管云”），“房管云”投產使用后，經過這1年多的運行并不斷完善，應用成效顯著。

什么是“房管云”

“房管云”實際上是通過網絡向用戶交付各種房地產業務管理功能的信息化服務平臺。建立“房管云”，首先是基礎軟硬件平臺的云化，其次是房地產業務管理信息系統的云化，最后形成能滿足海量數據信息處理的云服務平臺。如圖所示：

“房管云”包括云基礎軟硬件平臺和云業務系統平臺。云基礎軟硬件平臺提供基礎設施服務，云業務系統平臺提供平臺服務和應用軟件服務?！胺抗茉啤钡目蛻舳送ㄟ^房管VPN專網或INTERNET網接入“房管云”，即可使用權限內的業務功能，無需考慮系統的資源能力與資源調配。

云基礎軟硬件平臺

云基礎軟硬件平臺采用云虛擬化技術來保證系統的運行性能高、運行持續可靠。云虛擬化技術主要包括：CITRIX虛擬服務器技術、華為虛擬存儲技術和CITRIX虛擬應用發布技術。

CITRIX虛擬服務器技術又分兩個技術。一是Cluster技術，當一臺物理機發生故障，該物理機上的虛擬主機將動態地在其他物理機上重啟。二是資源動態調配技術，保持每一臺物理機的負載比較均衡，均不超過70%。

華為虛擬存儲技術是將超大存儲磁盤空間虛擬成若干個存儲設備，再將虛擬存儲設備動態分配給主機系統。

CITRIX虛擬應用發布技術核心是其ICA協議。通過ICA的32個虛擬通道（包括鼠標、鍵盤、圖像、聲音、端口、打印等等），將遠程客戶端能安全接入到“房管云”

云業務系統平臺

云業務系統平臺采用微軟的.NET信息系統架構體系，可以與其他系統實現跨平臺、跨操作系統、跨語言的聯接。如上圖所示：

云業務系統平臺架構層次由數據庫層、配置管理平臺、業務功能應用層等構成。數據庫層由配置管理數據庫、房地產業務數據庫、登記簿及檔案數據庫等構成。配置管理平臺層包括系統的運維管理、業務規則的設置與檢查、業務平臺的配置等。業務功能應用層由內網業務平臺和外網網上申請及信息發布平臺組成。

設計思路

基于“房管云”的建設目標，充分考慮業務系統的云化，我們制定了三個主要的業務系統設計思路：一是基于樓盤表，以房屋編碼為主線；二是以電子登記薄為核心；三是以整個地級市為整體集中部署。

（一）基于樓盤表，以房屋編碼為主線

業務系統要實施“基于樓盤表，以房屋編碼為主線”的設計思路，要做到如下幾點：

首先，要確保房屋編碼的唯一性。

房屋編碼采用坐標法一旦生成，不能在再改變。房屋登記基本單元合并、分割，房屋編碼應重新編碼，原房屋編碼不宜再賦予其他房屋登記基本單元。

其次，樓盤表要落地，確保真實性。樓盤表是記載房屋單元物理信息、權屬信息及相關業務狀態信息的用房屋編碼關聯起來的一組數據表；建立樓盤表時，要依據國土、規劃等材料，經現場勘察測繪核實樓盤表落地信息的真實性。

最后，樓盤表作為系統總線，通過房屋編碼與整個房屋生命周期（建造、測繪、登記、使用、維護、滅失等）各業務系統關聯。如下圖所示：

實施“基于樓盤表，以房屋編碼為主線”設計思路有二大好處，一是基于樓盤表的房地產管理業務也是真實可控的，也使得數據的集中存儲和共享成為可能；二是樓盤表作為系統總線，既能實現數據的共享和業務的協同，還能確保各個業務系統的相對獨立性，更方便系統的業務功能的不斷擴展和完善。

（二）以房地產登記簿為核心

我國《物權法》明確規定房地產登記簿是房屋權利歸屬的根據?！耙苑康禺a登記簿為核心”的設計思路也來源于《物權法》這一規定。實施該設計思路，業務系統必須做到如下幾點:

首先，要建立獨立的房地產電子登記簿。在業務終審環節把登記業務審批結果記錄在電子登記簿數據庫，要求“終審→登簿”的唯一途徑和單向不可逆性，一旦登簿，只能通過更正登記來修正，確保電子登記簿的獨立性、合規性和權威性。

其次，要引用電子登記簿信息。系統在交易與登記業務中的調檔、繕證、檔案查詢等業務環節應統一引用電子登記簿信息，確保這些業務的正確性和合規性。

最后，電子登記簿要充當登記業務系統的系統總線。由于電子登記簿記載了各種交易登記業務的結果數據，在交易登記過程中可通過房屋編碼在電子登記簿中引用該房屋單元的房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項狀況，實現各種交易登記業務的相互協同。

實施“以房地產登記簿為核心”的設計思路有二大好處。一是符合國家標準，確立登記簿的權威性；二是既實現各種交易登記業務之間的協同管理，還能確保各種交易登記業務辦理的獨立性，方便了各種交易登記業務功能模塊的不斷擴展和完善。

（三）以地級市為整體集中部署

實施“以地級市為整體集中部署”的設計思路，業務系統要做到基于“機構”的業務流程配置和數據存儲。業務系統把某個業務主管單位定義成“機構”，然后在該“機構”上配置業務流程和組織數據存儲，實現向多個業務主管單位提供各自獨立的房地產業務管理服務。

這樣做的好處很多：一是系統只會隨國家、省市政策法規不斷完善，基本不受業務主管單位拆分和合并等調整的影響；二是避免各級業務主管部門在機房、硬件設備、軟件系統等建設的重復投入以及日后系統升級、運維服務的重復投入，解決資金短缺問題；三是解決市縣房地產業務管理水平參差不齊、業務規范和數據標準不統一、業務數據和報表上報難等問題；四是解決建立統一的個人住房信息系統難的問題。

業務功能

“房管云”的業務功能將隨著房地產行業的發展，在廣東省住房和城鄉建設廳規劃的系統功能基本框構下不斷擴展與完善，分期研發完成。

（一）“房管云”一期業務功能

“房管云”已完成的一期業務功能包括：商品房預銷售許可審批系統、新增商品房預銷售網簽備案系統、存量房買賣網簽備案系統、商品房屋租賃網簽備案系統、房地產權屬交易與登記管理系統、房地產電子登記簿管理系統、房地產電子檔案管理系統、個人住房信息系統、房地產信息綜合發布系統等。

（二）“房管云”二期業務功能

即將研發“房管云”二期業務功能包括：房地產從業主體管理系統、房地產項目管理系統、房地產測繪與成果管理系統、物業服務行業管理系統、住宅專項維修資金監管系統、基準房價評估系統、房屋安全鑒定管理系統等。

應用成果

“房管云”在河源市實施投產后，在茂名、陽江、云浮等城市也得到實施應用，應用成果顯著：

（一）系統建設投入大幅減少，見效快?！胺抗茉啤苯ㄔO經費由我局和各縣分擔，大大減少了我局和各縣的經費投入。系統在我局上線后向各縣覆蓋時，每個縣僅需一周時間就可以完成，見效快。

（二）大幅提升了各縣信息化水平。“房管云”投產使用后，各縣使用與我局完全一致的符合省和國家要求的房地產業務管理信息系統，嚴格按國家規范建立房地產電子登記簿和電子檔案，在網上開展新增商品房預/銷售、存量房交易、房屋租賃等管理業務，給各縣的房地產業務管理信息化帶來了全新的理念，大幅度提升了各縣的房地產業務管理信息化水平。

（三）有效規范了各縣房地產業務辦理。 “房管云”投產使用后，各縣和我局保持一致，數據標準和業務規范都通過系統進行了有效的規范化約束，形成了統一的辦事標準，一致的辦事流程，規范化的管理模式，從而加強了對各縣房地產業務管理工作的規范統一。

（四）為系統功能的進一步擴展奠定了基礎?！胺抗茉啤睘楹釉词薪⒘讼到y集中統一部署的市縣聯網應用模式，為今后系統的擴展上留下了很大的空間。在此模式下新開發的“物業服務行業管理系統”、“住宅專項維修資金監管系統”等新系統，完全可以供整個地級市統一使用，這就使得各縣在今后的房地產業務管理信息化發展上得以順利開展，確保了整個地級市的房地產業務管理信息化的持續發展。