新型城鎮(zhèn)化的新投資機會

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黨的十八大報告提出，城鎮(zhèn)化是中國未來發(fā)展的方向。2012年12月16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京閉幕，會議提出了明年經(jīng)濟工作的主要任務，要求積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。李克強副總理也多次撰文及在公開場合表示，新型城鎮(zhèn)化將會是中國未來經(jīng)濟發(fā)展的動力。

種種跡象顯示，下一個十年，城鎮(zhèn)化將是中國擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長、實現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要動力和突破口。

新城鎮(zhèn)化“新”在哪？

新一屆政府力推的新型城鎮(zhèn)化，到底“新”在哪里？

著名經(jīng)濟學家厲以寧認為，符合中國國情的城鎮(zhèn)化等于“老城區(qū)+新城區(qū)+新社區(qū)”三部分構(gòu)成。老城區(qū)城鎮(zhèn)化是指，改建多年形成的棚戶區(qū)、工廠外遷區(qū)，使之成為適合人居住的商業(yè)區(qū)和服務區(qū)。新城區(qū)指開發(fā)區(qū)、實驗區(qū)、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等。新社區(qū)就是新農(nóng)村建設。

中國社會科學院城市與競爭研究中心主任倪鵬飛認為，新型城市化是對傳統(tǒng)城市化而言的，可以歸納為：第一，目標新。原來城市化實際上是以經(jīng)濟發(fā)展為主要目標，比較單一。現(xiàn)在新型城市化主要是服務業(yè)，最終目標是建立城鄉(xiāng)一體的城市規(guī)模。第二，內(nèi)容新。傳統(tǒng)的城市化是土地的城市化，實際上是經(jīng)營土地。新的城市化就是人口的城市化，最核心的是農(nóng)民工市民化作為新型城市化的中心和重點。第三，動力新。過去中國是“一化”加外需這兩個帶動，未來中國的新型城市化是“三化”帶動：一是新型工業(yè)化加上第三次工業(yè)革命，帶動新型城市化；二是信息化從根本上促進城市化；三是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化從需求方面拉動城市化。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是動力驅(qū)動，加上信息化的深層的科技驅(qū)動，這三個方面的動力，來驅(qū)動新型城市化。第四，新型城市化的方式。過去傳統(tǒng)城市化是粗放式的或者外延式的城市化，未來新城鎮(zhèn)化是內(nèi)涵增長、集約增長，表現(xiàn)為密度提升，功能的完善，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，創(chuàng)新的驅(qū)動。第五，是它的特征。以人為本、次序協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)一體。

在浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授看來，新型城鎮(zhèn)化關鍵的問題是，我國所發(fā)展的階段發(fā)生了變化。我國在改革開放的前15年基本上是以解決溫飽問題為主，以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主。鄧小平南巡以后，中國發(fā)展了20年左右，是以工業(yè)化為主。現(xiàn)在提新型城鎮(zhèn)化，主要以服務業(yè)和城市的整體水平的提升為重點。

內(nèi)需提振

新型城鎮(zhèn)化的提出，對各方面都是利好。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年城鎮(zhèn)居民人均收入為23979元，農(nóng)村人均收入為9833元，約占城鎮(zhèn)居民收入的41%；城鎮(zhèn)居民人均消費15161元，農(nóng)村人均5211元，約占城鎮(zhèn)居民人均消費的34%。若城鎮(zhèn)化水平再進一步，即更多的農(nóng)村居民變?yōu)椤俺抢锶恕保麄兊南M支出將大幅增加，中國總體居民消費將因此加快增長，中國的內(nèi)需亦將得到極大的提振。

如果按照經(jīng)合組織（OECD）的預測，“平均每年增加的1500～2000萬城市人口”，即平均每年1500～2000萬人的年均消費水平從5211元增至15161元，對中國內(nèi)需而言，這是每年1500～2000億元人民幣的新增消費。

基建膨脹

經(jīng)合組織（OECD）報告稱，到2030年，中國正在迅速增加的城市人口，將會再增加3億，相當于美國人口總數(shù)。三億的新增城市人口，將會為中國的基礎建設帶來巨大的提振。地方政府在城市軌道交通建設、天然氣管網(wǎng)、城市排水系統(tǒng)、智慧城市等方面的投資有望加大。此外，節(jié)能環(huán)保也是城鎮(zhèn)化過程中的投資主線，其中，綠色節(jié)能照明、城市污水處理、節(jié)能建材等，將顯著受益于新型城鎮(zhèn)化的推進。

報告稱，城市化過程中新移民的到來，每增加一個城市的新移民，大約可以帶動該城市增加10萬元左右的投資。據(jù)此估計，三億的新增城市人口，將在未來18年內(nèi)為中國帶動近30萬億元的投資總額，并使房地產(chǎn)、軌道交通、汽車等行業(yè)迎來近20年的繁榮。

喚醒地產(chǎn)“剛需”

新型城鎮(zhèn)化帶來新機遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離。十二五期間我國要建住宅6500萬套，總面積是50～55億平方米，規(guī)模比十一五要大。其中保障房就有3500萬套。另外，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都要發(fā)展。老年的住房問題也要關注，所以如果把這些因素加起來，毫無疑問，在十二五期間中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景看好。

商品房與保障房是城鎮(zhèn)居民安居的保障，也是推動城鎮(zhèn)化進程的重要動力。

在國內(nèi)，已提出“城市綜合建設”的開發(fā)商首推中國建筑。作為國內(nèi)最具實力的城市綜合開發(fā)商，中國建筑已初步形成房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)開發(fā)運營、城市和城市帶的建設相結(jié)合的綜合性開發(fā)經(jīng)營布局模式。截至目前，中國建筑已與北京、上海、天津、重慶、西安、鄭州、武漢、湖南、貴州、新疆等國內(nèi)近二十個省、市、自治區(qū)簽訂了框架協(xié)議，將成為新型城鎮(zhèn)化建設的主力軍企業(yè)。

浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)帶來三個重大機遇：一是市民人數(shù)的擴張帶來的機遇。十八大提出，要穩(wěn)步推進農(nóng)民在城市轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦墓ぷ鳎覀円プ∵@個機遇。二是城市服務業(yè)發(fā)展的機遇。我國工業(yè)化的高潮已經(jīng)過去，工業(yè)化的水平遠遠超過城市化的水平。而城市化要讓更多人成為市民的話，服務業(yè)必須要發(fā)展。服務業(yè)的發(fā)展就是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也需要房地產(chǎn)，這樣就有大量的非住宅市場會有很大的機遇。三是城鎮(zhèn)體系完善的機遇。大城市、中城市、小城市都要有發(fā)展，這里有更大的空間。

新型城鎮(zhèn)化的模式選擇

近年來，全國先后出現(xiàn)過各種新型城鎮(zhèn)化的改革嘗試，例如天津模式、成都模式、廣東模式以及江蘇模式和浙江模式。

成都模式：以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展成都模式。成都是典型的大城市帶大郊區(qū)的發(fā)展模式。其主要做法是對土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場，設立建設用地增減指標掛鉤機制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點，確立優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成以市場為導向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務和社會保障，提高農(nóng)民的生活水平。

天津模式：以宅基地換房集中居住天津模式。天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類型：整體推進型、都市擴散型、開發(fā)拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導的“以宅基地換房”，先解決搬遷農(nóng)民的安置問題，然后通過土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問題。將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機結(jié)合。

廣東模式：通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚廣東模式。廣東模式又可以分為兩條主線：一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托；二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專業(yè)鎮(zhèn)。珠三角模式的主要做法是通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚，進而實現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。

蘇南模式：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源蘇南模式。蘇南地區(qū)采取以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源方式。政府出面組織土地、資本和勞動力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來擔任企業(yè)負責人。蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。

溫州模式：以個體私營企業(yè)為主體溫州模式。溫州模式是以個體私營企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動力的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式。在溫州，當?shù)卣龀謧€體私營經(jīng)濟，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟的方法。

無論哪種方式的新型城鎮(zhèn)化，都是堅持以人為本，用科學發(fā)展觀來統(tǒng)領城鎮(zhèn)化，使城鎮(zhèn)化由過去片面追求城市規(guī)模擴大、空間擴張的模式轉(zhuǎn)向提升城市文化、服務等內(nèi)涵，實現(xiàn)集約高效、生態(tài)宜居、個性鮮明、城鄉(xiāng)一體的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路。