完善房地產行業稅收體系的研究

【摘 要】伴隨著中國經濟的快速發展，人們對住房條件的改善越來越關注。近幾年，我國房地產行業迅速崛起，然而隨之而來的是無序經營，房價暴漲，房地產泡沫愈演愈烈。

【關鍵詞】房產稅；財稅體制；稅收；房地產行業

隨著我國市場經濟的進一步發展，房地產稅收體系以及一些主要稅種的不足和弊端也日益暴露出來。我國房地產行業稅收體系混論，很是不規范。稅輕費重、重復征稅、體系結構不合理等一系列問題。面對這種狀況我國房地產行業采取一系列的措施。例如，嚴格控制房地產行業的收費規模、重新調整整個行業的稅收體系，盡快實現建筑行業的“營改增”如何合理利用房地產稅收政策，發揮經濟杠桿調控作用，促進中國房地產市場健康持續發展，成為業務之急。然而對于房產稅討論與正義并未結束，房產稅是否能成為穩定房價的關鍵，還需要時間和實踐的考驗。本文結合當前房地產業的實際，分析我國房產稅體制中現存的問題，全面思考了完善房產稅的對策建議。為此，改革和完善當前的房地產稅收已刻不容緩。

一、我國房地產行業稅收體系現狀

房地產稅收體系不是一個獨立的稅種.而是房地產業務所涉及的諸多相關稅種的總稱，在現行稅收政策中，涉及房地產行業的稅種主要有房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、城市維護建設稅、土地使用權轉讓及房地產銷售營業稅、企業所得稅、印花稅、教育附加費等，它成為健全的房地產稅收體系不可或缺的一部分。按照征稅對課體的作用與性質不同，我國房地產稅可分為資源稅、收益稅、財產稅、流轉稅（營業稅）和行為目的稅（印花稅、契稅）[1]。

除了房地產涉及各種稅收以外，其經營過程的程序也相當繁瑣，主要包括以下幾個環節：開發、保有和轉讓。在每個環節上都有與之對應的稅收。

二、我國房地產行業稅收體系存在的主要問題

（一）稅收體系結構不合理。

從我國房地產行業稅收體系角度，我們可以看出房地產稅收政策在房地產開發及轉讓環節稅負較重，稅種較多。以北京為例，根據北京市有關稅法的規定，房產出租人需要繳納的稅收包括4%的營業稅、教育費附加稅、城市維護建設稅。同時2008年3月，國家稅務總局、財政部發布了《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，規定“對個人出租住房，不區分用途，在 3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%征收房產稅。這樣導致租賃人沒有任何利潤。同時如果考慮稅法的規定，稅負分布的不合理之處更容易被看出。根據國家規定，商品房在出售之前，對房地產企業而言是一種產品，不征收房產稅； 但對售出前已被房地產開發企業出借、出租的商品房應按規定征收房產稅。而我們知道，對于房地產商來說，其開發的房地產品大部分是用來銷售的，自用房產只占小一部分，而商品房出借、出租屬于房地產的轉讓環節，由此可以看出，我國房地產行業稅收結構的分布情況。

這種分布結構對房地產行業發展有很多不利的影響，主要表現在： （1）保有環節的低稅負加劇了房屋土地的閑置，降低了持有房地產的機會成本，，不利于充分利用本來有限的房地產資源的。（2）高稅負制約了房地產開發商的積極性，同時也抬高了房屋的銷售價格，制約了居民租用購買房屋的熱情，進而影響了房屋出租、銷售等流通市場的充分發育。

（二）交叉重復征稅高。

我國現行的房地產稅收政策中直接以房地產品作為課稅對象的稅種主要有城市房地產稅、房產稅和城鎮土地使用稅。在此基礎上，還有其他十幾個稅種與房地產行業在不同程度上發生關系，這勢必增加稅收成本。由于稅種設計上缺乏系統性，使得在某些環節上存在重復征稅現象。這不僅違背了稅收理論，而且使納稅手續復雜化，增加了房地產行業稅收負擔。目前存在的重復征稅問題主要包括：營業稅和土地增值稅的重復； 城鎮土地使用稅和房產稅的重復；營業稅自身的重復征稅；房屋租賃中的重復征稅。

（三）稅輕費重，稅費體系混亂

目前在我國，與房地產相關的收費少則幾十種，多則上百種。雖然對房地產行業實行的收費有些是十分必要的，但我國現行的稅費體系混亂，而且存在著稅輕費重、重復性收費、不合理收費的問題。據統計，在房地產開發建設和銷售全過程中，稅負只占到建設成本的9%，而各類規費卻占到了41%。而這種稅費體系的失衡狀況對房地產業帶來了很多不良的影響：一是收費過多而抬高了房價，從而制約了居民購房的積極性；二是收費比重過高，將降低政府稅收政策的敏感性； 三是收費的泛濫導致腐敗的滋生。

三、完善房地產稅收政策促進地產行業發展的構想

隨著經濟全球化的步伐加快，在我國入世之后，我國的稅收政策與國際接軌是必然的發展趨勢。要想對現有的房地產行業所存在的問題進行改革與完善，需要我們借鑒他國先進的經驗、制度體系。我國的地產稅收政策應從以下幾個方面著手：

（一）界清稅費，嚴格控制房地產行業的規模肆意擴大，防止泡沫經濟再出現。

我認為稅收政策應該根據市場經濟的要求科學地確定稅費體系，界定稅、租、費的內涵概念，建立合理的稅費體系，通過改菲清稅，擴大稅收規模，已而減輕企業和個人的負擔。具體的細節份兩步走：（1）注重國家在經濟建設中的稅費調整，改變其面臨的體系混亂的局面。此外，國家還應該實行基金化管理，保留一部分納入國家管理、預算的規范基金和稅費項目，調整補償性、資源性、證照性稅收政策。（2）取消與行政事業征稅在管理、建設中不合理的部分，形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制，簡化辦事程序，加大政策透明，提高辦事效率。

（二）重新調整房地產業每一環節的賦稅水平。

一方面采用轉讓和開發環節來實現降低總負擔率；另一方面通過簡化稅制，進而降低在上述環節中的稅收成本。具體思路如下：（1）重新設計合理的、規范的保有環節稅收，并設置不動產稅、土地閑置稅、定期土地增值稅。采用規定的稅額標準征收自用商業性房地產的稅費。

（三）調整預收賬款的納稅時間，統一會計處理方法。

在實踐過程中總存在對預收帳款納稅時間的規定的不合理之處，需要在商品房未完工之前，在每月月末對房地產商進行本月發生的預收賬款應納營業稅的極端，并向稅務機關申報，待房地產品完工、交付使用時，統一匯算清繳。

（四）完善地產行業的稅收優惠政策。

（1）制定和完善稅收優惠目標；（2）進一步完善房地產行業在對存量房地產產品在銷售、租賃環節的優惠政策；（3）根據實情劃分國家對經濟適用房、高檔住宅、別墅的劃分標準，明確優惠標準，增強產品的透明度，并實時對公眾公布最終結果。

總體而言，促進房地產業的健康發展是一個系統且復雜的工程。從整體上說，它不僅需要政府在稅收政策方面的引導，還需要來自投資、金融、財政等方面的支持和配合： 而從稅收部門來說，它不僅需要進一步完善稅收政策，還需要加強稅收稽查、稅收征管等工作。因此，只有各方面的通力合作，才能促進房地產行業的健康發展，最終實現國民經濟穩定、快速發展的宏偉目標。

作者簡介：平云龍（1988——），男，榆樹，學士。研究方向：經濟與財政。