淺析房地產企業的融資管理

鹽城師范學院 王少梅

1 我國房地產企業融資現狀及其分析

我國房地產企業融資有以下特點：(1)房地產企業融資資金量大。統計局數據顯示，2009年1至10月，房地產開發企業占城鎮固定資產投資的18.87%，投資額達到28439.73億元，可見，房開企業投資資金量的絕對值之大。國家統計局報告顯示，2009年1～8月，房地產企業本年資金來源33689億元，企業自籌資金11045億元，占資金來源的32.79%，其余67%以上的資金來自于融資，可見融資比例之高。(2)市場因素至關重要。在房地產市場和前景良好的狀況下，由于房地產企業面臨風險較小，即使是綜合經營能力不很強的房企，獲得融資也是比較容易；房產市場不好時，即使是綠城集團、富力集團等大型房企，也有融資難的問題。(3)受政策影響深遠。政策對房地產行業的影響：一是行政審批，房產企業各項活動都要經過審批程序；二是房地產企業融資政策。房地產企業融資政策通過直接調節和控制房地產融資，從而進一步實現調控房地產行業的目標。

2 房地產企業融資存在的問題

2.1 融資渠道單一

房地產開發企業主要的直接融資有股權融資、債券融資和房地產投資信托或基金三種方式。由于房企負債比例都很高，一般高出65%，很難達到IPO上市要求。我國以房地產為主業上市的公司比較少，即便已經上市的房地產公司，因受市場、利率等影響因素而產生較大波動性，因此具有再融資條件的企業屈指可數。由于房地產信托等直接融資方式發展還不完善及制度的缺失，融資比例較少。

從圖1可以看到房地產項目開發的流動資金情況，房開企業在各個環節都有資金的流出與流進。雖然可以看出融資資金多樣，但歸根結底大多數資金是間接來自于銀行。我國房地產項目中的資金由銀行提供的達到60%以上，遠超國際上10%的警戒線。

2.2 傳統信托不成熟

信托產品早已存在，但是傳統的信托產品存在諸多的缺點：(1)限制條件苛刻，四證齊全、自有資金達到35%以上、資質在二級，這是開發商能通過信托基金融資首先要滿足的三個自身條件，銀監會對于開發商的自身質量要求很高。其次，還限制了私募信托計劃的數量和金額，一般一個信托計劃不允許超過200份，而且單份計劃不超過5萬元人民幣。(2)信托計劃本身存在缺點。因為其投資選擇過度集中，風險也集中，對投資者的吸引有限。(3)籌集成本比較高，一般基金籌集的利息率比銀行貸款利率要高。

2.3 政府影響作用大，金融市場體系不完善

政府對于房地產信托、股權融資等有很大的限制。采取這些方式融資，要么審批程序過多、時間太久，甚至審批不通過。另一方面，政府也沒給其他的融資方式創造一個良好的環境，比如為這些方式制定合理的法律法規等。政府介入太多、太頻繁，而不是依市場本身、依企業融資法則本身來進行。我國的金融市場發展不完善，市場體制仍存在較大問題，政府只通過一些硬性條款和門檻來規范市場發展。

2.4 相關法律法規不健全

法律制定滯后于市場的發展?！稉７ā肥俏覈嘘P房地產抵押貸款的主要法律，它對于住宅抵押貸款做出一些規范，但是未能做到詳盡的規范，使得銀行資金的安全性和流動性受到限制。我國房地產方面的相關法律制度和法律性規范不健全是限制融資活動開展的重大因素之一，比如說《投資基金法》的缺失使得房地產基金無法可依。另外，現有的法律法規缺乏相互一致性和協調性，未能形成科學有效的體系，直接影響融資活動的開展。

3 我國房地產企業融資的合理建議與展望

3.1 我國房地產企業融資管理的建議

(1)房地產企業提升自身能力，創新融資工具。首先，根據自身的具體情況建立合理的融資管理方案。由財務部門對企業可持續性發展能力以及自身的融資能力進行衡量，根據投資結構確定融資額度及融資結構，合理計算資金需求量，降低企業的財務風險。其次，融資額度要針對每個項目展開，要隨時對項目的運作情況進行監督，按進度分批投入資金。最后，我國房地產企業過度依賴銀行融資，企業要嘗試新的融資工具。實際上我國部分實力較強勁的房地產企業已經嘗試使用新的融資工具，這要求企業自身的實力達到一定程度才能應用，所以，進行金融創新首先要加強管理，提高企業自身的實力。

(2)完善房地產融資市場體系。市場經濟調節下要求一切經濟活動要以市場為主導，政府經濟職能應該以宏觀調控和服務管理為主。一方面，要加強調控利率，利用國家在政策和法律手段，保證利率在市場化的基礎上不嚴重偏離；另一方面，要創造一個良好的融資環境，在配套的金融管理服務制度上要加緊推進。另外，對于國外資金，可以適當鼓勵，這樣既可以充分利用到國外資金的優勢，又可以通過此渠道引進國外房產企業先進的管理方法。

(3)培育專業化機構投資者。保險基金、養老基金、專業投資基金等機構投資者是美國的主流機構投資者，資金量大、信息充分是這些機構的最大特點，美國房地產投資信托基金很大一部分的資金來源于這些機構投資者。我國尚未有真正意義上的市場化機構投資者，國家應讓房地市場準入，允許資金量大的機構投資者進入房地產行業。

(4)健全金融市場法律體系。充分的信息是成熟的基金市場的重要標志之一。建立一個信息面充分、信息更新及時、信息量豐富的信息共享系統是一個可行的辦法，信息共享系統能夠及時、準確地將房地產信息、國家政策信息等傳遞給信息需求者，這樣充分的信息使得市場運作更有效。另外，監管工作必不可缺。一方面是法律制度建設。豐富有關房地產金融條款的法律條例，對現有的法律進行細致化規范。另外，還有根據市場發展出臺一些新的法律，如《投資基金法》、《房地產開發企業貸款管理法》，明確規定開發商及個人的權利與義務。另一方面，要加強執法，做到有法必依，違法必究，促使市場融資行為規范化。

3.2 我國房地產企業融資的展望

通過新的融資方式，可以改善目前融資渠道的問題，下面介紹幾種在未來比較有發展潛力的融資方式。

(1)房地產信托。 房地產信托是指受托人(信托投資公司)通過有效的投資分析，將委托人委托的資金以貸款入股的方式投向收益效果較佳的房地產業，并將收益支付給受益人的行為。上市、債務融資等渠道操作比較復雜且周期長，而這方面信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優點。

(2)房地產投資信托基金。房地產投資信托基金是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃，已發行股票的形式集合資金，由專門機構經營，通過選擇不同地區、不同類型的房地產項目組合投資，收益以股息的形式發放給股東。信托公司也得到較好的發展，面臨機制和產品的雙重機遇，全國化信托公司和地方信托公司已呈現出明顯的業務分化，其業務競爭策略和重點也漸漸清晰。

(3)房地產產業投資基金。房地產投資基金通過募集資金的方式向投資者發行基金，有專業的管理機構通過資金的集合，專門投資于房地產或房地產項目，租金收入和房地產升值是收益的主要來源。這種基金可以使中小投資者以小份額投資房地產行業，通過專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，實現了風險的分散。另外，其變現性較強，投資人所擁有的股權可以自由轉讓。

(4)商用房地產抵押貸款支持證券。商用房地產抵押貸款支持證券就是將房地產貸款中的商用房地產抵押貸款匯聚起來，通過證券化過程，現金流經過分層組合、重新安排后，以債券的形式分配給不同需求的投資者。商業房地產抵押貸款支持證券屬于資產支持證券的一種，但是這種債務運作上的復雜程度遠遠超過了商業銀行申請貸款。

4 結語

構建符合我國國情需要的融資渠道：一方面，要調整金融調控政策的調控方式，減少其對傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響；另一方面，要培育房地產信托業務，同時完善法律體系、加強市場化的管理模式建設，積極鼓勵和引導有條件的房地產企業進行上市融資和發行公司債券。對于有能力的企業，要積極鼓勵其進行融資方式的創新，不斷優化我國房企的融資方式，降低經營風險。

[1] 徐勇謀,王仁濤,董旭操.房地產金融學——房地產投融資分析[M].北京:中國建筑工業出版社,2008(36).

[2] 薛桂瓊.淺談房地產企業融資過程中存在的問題[J].黑龍江科技信息,2009(20).