“以房養老”模式在溫州的可行性探討

中共溫州市委黨校 陳彬璐

1 以房養老概述

1.1 以房養老的內涵

以房養老從廣義上來講，就是人們利用現有的房產通過一定的金融機制和變現形式，在其不影響居住的情況下實現價值上的流動，是傳統養老方式的重要補充。從狹義上來講，即反向抵押貸款。60歲以前是人養房，通過貸款買房，還貸付息逐漸獲得房產權；60歲以后房養人，又將自己的房產權出售或抵押給銀行、保險公司等其他金融機構，從而獲得持續的現金流入用來養老，同時隨著生命周期逐漸把產權轉移到機構。在這種雙向流動中，房產資源得到合理流動與配置。房屋產權也通過“人養房”和“房養人”這一橋梁聯系起來，以實現家庭資源優化配置以及資源流動帶來的最大收益。

1.2 以房養老模式推行的主要障礙

一個新事物的出現是需要一定的時間讓人們去接受的。事實上，“以房養老”概念十年前就被提出來，北京、上海等地近年來也在試點“以房養老”，但至今尚未有成功延續案例。以房養老看起來很美，但接受度不高，真正做好比較難，其主要障礙在于以下方面。

1.2.1 傳統的養老觀念在人們的思想中根深蒂固

自古以來，我國 “養兒防老”的傳統觀念根深蒂固，老年人的養老問題即是其子女們的責任，老年人心理上也比較難接受自己要以抵押房產獲取的貸款養老，其子女也會被別人認為是不孝。另外，我國目前尚未對遺產開征遺產稅，老人們更愿意把個人私有財產，尤其是房屋這類有價值比較高的不動產留給子孫，不愿意抵押給銀行、保險等金融機構。

1.2.2 房屋的價值存在諸多不確定性

養老貸款的金額是以房屋的估值來確定的，在房地產市場運行平穩時，房屋價值比較容易評估，但房屋的價值是隨政策和市場的變化而變化的，在房地產市場運行不平穩時，房屋的價值就難以評估了。特別是近幾年以來，房地產市場一直不穩定，使得金融機構與以房養老者對房屋的估值難以達成一致。

1.2.3 政策的配套建設相對滯后

目前我國以房養老的“倒按揭”形式僅停留在理念上，相關的政策配套建設相對滯后，缺乏實質性的操作。以房養老的推廣需要社會上多個領域的共同的配合和協調，其涉及房地產、銀行、保險、社保及行政管理等各個方面。與國外許多順利推行的國家相比，我國還缺乏完善的銀行、擔保、資產評估等機構及完善的個人信用系統等，國內環境尚不足。

2 溫州以房養老模式方案設計

2.1 溫州市以房養老的實現途徑

2.1.1 貸款的條件

結合溫州市經濟社會發展現狀，以房養老模式推行之初，可由政府設立專門的類似于公積金貸款擔保機構的組織擔保反向抵押貸款，為整個交易過程提供保險，以避免出現房子出售后資金不足以支付貸款方本金和利息的局面，如此既可以利用政府信譽降低放貸風險，又有利于以房養老的推廣。待模式成熟后，政府擔保逐漸退出，貸款嚴格由房產按市值折價抵押執行。用于貸款的房屋必須居住使用，且不能用作任何商業目的，也不得出租。根據我國住宅土地使用權為70年的規定，如若借款人居住期間產權屆滿應按規定繳納土地出讓金。

2.1.2 貸款的支付

溫州市可采用的貸款支付方式有三種：一是年金支付。這是最主要的支付方式，指借款者在有生之年，由貸款機構每月支付養老金直至借款人去世。執行標準是借款人預期壽命越短，通過住房反向抵押貸款每月得到的收入也就越高。二是一次性總額支付。當貸款合同成立后，借款人從貸款機構一次性提取所有貸款金額，貸款使用周期由借款人根據需要自己調節。三是信用額度支付。貸款合同成立后，借款人根據自己需要確定一定的貸款額度，并存放在一個特定賬戶中，需要時提取。這種方式適用于應對重大疾病救治等突發性需要大額支出的特殊情況。

2.1.3 貸款的費用和利息

貸款費用主要是辦理反向抵押貸款的交易費用，包括房產評估、公證、養老者的健康體檢、房產抵押登記的費用，金融機構接受申請、啟動貸款程序等一系列的費用；房屋保險費和償還貸款的保險費等。這些費用可以參照國外標準，再結合溫州的實際來收取。鑒于反向抵押貸款周期長，且容易出現房產貶值或是借款人壽命高于預期的情況，其貸款利率可高于其他類型貸款，或采用浮動利率，在貸款基準利率的基礎上根據實際情況變化浮動。

2.1.4 貸款的償還

反向抵押貸款在出售房屋所得不足以彌補貸款本金和利息時也不能向養老者及其繼承人追索，即不具有追索性。當借款人離世后貸款機構對其房屋進行處置，如果市值低于或等于貸款機構支出總額，則雙方貸款關系結束，不足部分可以由政府或擔保機構補足；如果高于總支付，多余部分返還給借款人的繼承人。同時，鑒于溫州人經商者眾多，借款人及其繼承人經濟條件起伏較大，允許借款人在償還貸款機構已支付的養老金、利息以及相關費用后贖回所抵押房產。

2.2 運作流程設計

2.2.1 咨詢(流程①)

申請反向抵押貸款的老年人，向政府專門管理機構詳細咨詢反向抵押貸款的實施情況和操作細則，并選擇適合自身的產品和服務。

2.2.2 申請(流程②)

借款人向溫州市政府確定的開辦反向抵押貸款的機構提出書面申請，并提交房屋產權證明、具有法律效力的房屋評估證明、身份證明等相關材料。

2.2.3 審核(流程③-⑤)

貸款機構根據提出的申請，委托相關機構對申請人的年齡、健康狀況、房產和誠信程度等進行審核，主要是調查其提供的資料的真實合法性，其中對房屋變現能力重點進行審核，并形成審核意見書。

2.2.4 擔保(流程⑥-⑦)

申請人的反向抵押貸款申請得到貸款提供機構的接受后，再向政府管理部門提出擔保申請。政府管理部門組織項目審查，對滿足條件的項目予以擔保。

2.2.5 履行(流程⑧)

雙方按平等自愿的原則，簽訂合同后，辦理房屋保險、公證及產權抵押等相關登記。合同生效后，雙方依照合同規定依法享受權利履行義務，貸款機構按照規定發放養老金，抵押貸款方有義務對房屋進行維護保管。

2.2.6 處置(流程⑨)

借款人或其繼承人在經濟條件許可時可按相關規定提前贖回抵押房產。若無贖回，在借款人去世后抵押房產由貸款機構處置，在二手房產市場實現產權轉移，收回養老金本金及利息。

圖1 以房養老流程示意圖

3 溫州市推行以房養老的相關建議

目前，全國人口老齡化形勢日益嚴峻，每個家庭里的老人越來越多，中年人撫養老人的壓力越來越大，使得很多老年人經濟狀況不好，難以安享晚年。溫州市探索推行“以房養老”這種新的養老模式，能有效地改善這種狀況，尤其適合那些“房產富人、現金窮人”的老年群體，更是財政養老的有效補充形式。當然，盡管以房養老在溫州推行已具備了可行性的條件，但也存在著一些阻力和障礙。對此，提出以下相關建議。

3.1 加強輿論宣傳，加以正確引導

以房養老模式的順利推行，需要抵押貸款人了解產品，并得到廣大市民和社會輿論的支持。美國為了能順利推行住房反向抵押貸款，在推出前成立國家房產價值轉換中心，它是一個獨立的非營利性組織，專門向老年消費者進行反向抵押貸款產品知識的宣傳。建議由溫州市發改委、老齡委、住建委聯合成立以房養老專門管理機構，負責以房養老項目的管理、咨詢和宣傳。在進行以房養老宣傳時，政府是起主導作用的，另外可通過新聞媒體加強宣傳，正確引導廣大市民，使全社會認識到住房反向抵押貸款是對傳統養老方式的有益補充，引導居民接受并積極參與這一新興養老模式。

3.2 開發新產品，先試點再推廣

住房反向抵押貸款產品需要結合溫州市的實際情況和養老者的實際需要進行設計和研發。比如，若房產增值了，其增值部分可采取借款人和貸款人按比例共享；在貸款償還的處理上，允許借款人或其繼承人在有經濟條件的時候贖回抵押房產，以增加項目的靈活性；在貸款支付方式上，針對不同人群設計不同方案，讓老年人自主選擇；在貸款利率的確定上，可采取以浮動利率計息的做法。在具體操作上，可采取先試點再推廣，在試點中不斷總結經驗，完善政策。

3.3 政府主導作用，多方共同參與

以房養老盡管可以在一定程度上分散養老保險的風險，但它自身也存在著一定的風險，比如長壽風險、利率風險、住房價值波動等風險。如果僅由社保、保險、銀行等機構單獨進行住房反向抵押貸款業務的辦理，可能會造成管理上的混亂局面。建議由溫州市政府來主導，聯合參與直接操作的社保機構、保險公司、商業銀行等，促成其相互合作，風險共擔。對于金融機構而言，雖然以房養老存在很多風險及難度大的工作，但如果產品設計合理、操作得當，還是有很大的盈利空間。在以房養老發展之初，政府也可相應地給予參與機構財政支持和稅收優惠政策等，以降低金融機構研發、推廣新產品的風險。

3.4 完善政府體制，加強市場監管

以房養老推廣的前提條件之一就是要有自己獨立的產權房，而溫州市場經濟比較發達，大部分家庭都具備這個條件，能夠根據需要自主進行資源的合理配置。然而由于當前的政府體制和市場監管體系不完善，使許多符合條件參與的老年人對以房養老這種新的養老模式還是處于觀望狀態，尚未得到他們的認可與信任。建議在推行以房養老前，應該先完善以房養老的相關配套制度，還有制訂系統的監管標準、執法機構、處罰方案等，避免出現不合理的現象，損害養老者的利益，造成不必要的社會負面影響。

[1] 范子文.以房養老——住房反向抵押貸款的國際經驗與我國的現實選擇[M].中國金融出版社,2006.

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