智能住區的改善對策探討

張 進 張志富

(1.中鋼集團工程設計研究院有限公司石家莊設計院，河北石家莊 050021;2.北京中景恒基城市規劃設計有限公司，北京 100000)

0 引言

為了提高可持續發展的水平，從20世紀末起我國就開始致力于既保證經濟高速增長，又協調其與環境關系的努力。這些工作主要是從保護生態平衡，重視提高國家科技實力，選擇資源節約型的發展方式等等方面展開。可持續發展作為我國的基本國策之一，已深入到社會的方方面面，住宅小區也不例外，近年來針對住區提出的生態、智能、綠色等建設目標，都是可持續發展目標的體現。

隨著我國信息技術的發展，住區的智能化已在全國得到發展，智能化住區已從過去單純的炒作概念，向實質建設階段推進，并取得了一定的成果，根據相關研究，我國發達地區新建住宅中，70%都建設有各類的智能化系統，20%的住宅按照完全智能化系統建設［1］。但在智能住區快速發展的同時，也存在許多問題，我們應該正視這些存在的問題，分析這些問題，找出合理的應對策略，以保證我國住區智能化的更好更快發展。

1 智能住區的概念及其發展

智能住區是隨著現代通信技術的發展，為改善住區環境而出現的新概念，一般是指充分利用計算機、互聯網等現代技術，實現對小區范圍的基礎設施和功能設施的數字化、智能化，進而實現小區服務和管理的最優化［2］。世界范圍內，20世紀80年代初，家用電器進入普通家庭，形成住宅的電子化HE(Home Electronics);80年代中期，通信設備與家電設備、安保設備等功能結合后，形成了住區自動化HA(Home Automation);80年代后期，隨著信息技術的發展，出現了對住區中各種通信、安保設備通過總線技術進行控制與管理，初步實現了住區的智能化［3］。在我國，智能住區建設起步稍晚，始于20世紀90年代，是在小康住宅的基礎上形成的，在21世紀得到了很好的發展。

2 我國智能住區現存問題分析

我國智能住區發展的階段正趕上住宅商品化的改革階段，很多智能住區都是房地產開發商為銷售住宅而提出的“概念”，建設水平和質量均參差不齊。隨著時間的推移，很多問題開始出現，為使智能住區更好的發展，下文對智能住區出現的主要問題進行梳理。

2.1 系統不完善，設備質量差

從20世紀90年代，我國建筑電氣工程領域提出住區智能化，很多房產商以此為賣點，大肆宣傳智能社區的概念，但在實際建設中，房產商為降低成本，很少花費巨資進行建設，即使建設也多采購成本較低的設備，造成很多設備投入初期可以使用，沒過多久就不能正常工作，且建筑工程界對智能住區的建設也缺乏相應的經驗，如何建設與維護也一直在探索中。同時，社會信息化大環境也沒有建立，因此在2000年以前的一些項目都屬于探索性的試點工程，實際運行中存在著各種各樣的問題［1］。如工程質量低，運行成本高，實用價值差等情況，近兩年來，由于政府對住宅建設非常重視，業界也制定了相關的標準，工程質量有所提高，但系統仍待完善，設備質量差的問題還不同程度的存在。

2.2 惡性競爭，可持續性差

隨著社會信息化平臺的發展，多種寬帶接入技術日趨成熟，各家通信營運商競相向住宅小區奉獻服務，以免費建設網絡工程的優惠來爭取市場，房產開發商為降低建設成本，有些小區建設初期同時進入多家通信接口，如圖1所示，已建成的某住宅樓的樓梯間內掛滿了各家的設備箱，每戶裝入了多家信息插孔。雖然這些通信運營商都盡心盡力的提供各類服務，但實際寬帶用戶的開通率仍然較低，而且還要被多家運營商分攤，近期效益可想而知。如果這樣長期無序競爭，通信環境不能合理發展，企業不能生存，很難維持住區信息環境的良性發展。

2.3 后期管理不到位

智能化住區建成，只是智能社區建設的開始，智能化系統投入運行后，需要正確的管理與有效的維護，并且在運行中發現不足，不斷的積累經驗，完善其智能化系統。與住宅的生命周期相比，智能化系統的壽命短得多，根據相關統計，住宅建筑的生命周期有50年～70年，而智能化系統，每隔8年～12年就需更新一次，為了商業利益，房地產開發商在住區建設初期十分重視這些智能化系統建設，而對其運行與維護則很少考慮［1］。目前多數住宅小區的物業管理公司是以應聘方式進入小區，雖然住區在建設之初為他們提供了一定的技術裝備，但他們對這些高新技術的產物并不感興趣，對其維護也不到位。如圖2所示，有些小區雖在建設初期安裝了住區安防系統，但由于管理缺失，這些設備很快就被損壞或停用。物業管理是以服務取得收益的薄利行業，內部很難配備計算機維護、通信等行業的專業人才，因此對這些系統的維護、升級也很難做到。

圖1 住宅內的信息管理單元

圖2 小區安防系統

3 改善策略

3.1 采用成熟技術，保證產品質量

在智能住區的建設過程中，開發商不應只是從商業的角度來進行宣傳，對其智能系統的建設不聞不問，在住區智能化系統建設方面應采用比較成熟的技術和產品，同時也應注意到有些產品是為不同年齡、文化程度的人群服務，必須考慮產品操作簡單和維護的方便。在智能設備的選擇時，開發商不應只從降低成本的角度考慮，使用價低質劣的產品，應該從長遠考慮，選擇優質的設備與產品。

3.2 優化智能系統管理

智能住區建設應該依據國家有關數字化、智能化的相關標準和規范來進行，在建設時應考慮各系統的優化，只有社區內的各智能子系統優化運行，才能保證住區智能系統長期穩定運行，其中，智能住區的子系統主要包括電力系統、有線電視系統、電話系統和綜合布線系統、單元可視對講系統和防盜監控系統、住宅三表自動記錄系統及汽車自動管理系統［4］。在住區建設初期，應該對這些系統進行綜合的優化設計，在住區內布線時應綜合考慮各方面的因素，防止各系統間出現沖突及各子系統內部出現不良的競爭。

3.3 深化物業管理

住區智能化是與科技的發展分不開的，隨著信息技術的發展，智能住區物業管理的科技含量也越來越高。因此，對管理人員的專業性和技術性要求也相應的提高，住區的物業管理人員應具備較高的專業素質和業務水平，才能使智能住區的物業管理順利進行。但通過前文分析可知，物業管理公司都是通過招標的方式進駐住區的，所以很難有充足專業人員，因此應該以外部招聘與內部培訓相結合的方法解決。網絡工程師、程序員等計算機專業人員應外部聘請，弱電工程師、技術工人、保安人員應以內部培訓為主。物業的行政主管部門應定期對物業人員進行培訓，嚴格要求，使物業管理步入專業化和正規化運行的軌道［5］。

4 結語

通過住區的智能化建設，可以有效改善住區的自動化水平，提高居民的生活質量，但通過分析發現，目前智能住區建設還存在很多問題。為使智能住區能良性發展，對智能住區的問題應深入分析，針對問題提出切實有效的解決辦法，將有利于智能住區的健康發展。

［1］程大章.智能化住宅小區的發展方向［J］.住宅科技，2002(8):18.

［2］錢 健，譚偉賢.數字城市建設［M］.北京:科學出版社，2007:258.

［3］馬鴻雁，陳志新，何偉良.我國智能化住宅小區發展綜述［J］.北京建筑工程學院學報，2003(1):25-26.

［4］單敏華.住宅小區智能化［J］.建筑設計與智能住宅，1999(2):51-51.

［5］王 遠.智能化住宅小區物業管理研究［J］.建筑管理現代化，2006(1):8-10.

［6］李長虹，李 茹.智能化設計在住宅建筑中的應用［J］.天津城市建設學院學報，2009(1):56-57.

［7］建設部科學技術委員會智能建筑技術開發推廣中心.智能建筑技術與應用［M］.北京:中國建筑工業出版社，2001.