房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

舒德明

（重慶東朝房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，重慶 400012）

預(yù)算，是指事業(yè)發(fā)展計(jì)劃和任務(wù)編制的年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，所謂財(cái)務(wù)管理，就是在預(yù)算假設(shè)和管理者經(jīng)驗(yàn)判斷的基礎(chǔ)上的對企業(yè)資產(chǎn)的一種預(yù)算管理。財(cái)務(wù)管理的好壞與否，直接影響到了一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及持續(xù)發(fā)展的能力好壞。因此，做好財(cái)務(wù)管理的預(yù)算工作，對于一個(gè)企業(yè)的發(fā)展來說具有至關(guān)重要的作用。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

如果要進(jìn)行良好的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，財(cái)務(wù)人員就需對預(yù)算管理的內(nèi)容有一個(gè)深入的了解，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是來自于資金的管理，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題，也大都是資金管理方面出現(xiàn)了問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)重視的，不是利潤，而是企業(yè)資金的管理。

（一）資金預(yù)算的編制

資金預(yù)算的編制的主要工作是企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，開發(fā)進(jìn)度精確匹配和銜接四個(gè)部分，預(yù)算人員根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段特點(diǎn)，來對企業(yè)的資金流和企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，其目的就在于能夠合理的調(diào)度和使用資金。

（二）資金預(yù)算執(zhí)行與控制

財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行資金預(yù)算編制后，各部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)算編制時(shí)的預(yù)算結(jié)果作為依據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的資金收付。另外，財(cái)務(wù)部門在審核各部門的資金收付時(shí)，要以當(dāng)初所做出的預(yù)算為基本依據(jù)，此外再審核憑據(jù)是否規(guī)范，是否符合合同上的付款條件。對于不能符合預(yù)算的資金款項(xiàng)，要及時(shí)與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，商討是否能夠延期支付或不予支付，如果必須支付，應(yīng)把它作為預(yù)算外支出。

（三）預(yù)算分析調(diào)整

房地產(chǎn)的資金使用具有相對的不穩(wěn)定性，企業(yè)應(yīng)該制定一個(gè)資金預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況的動態(tài)反映系統(tǒng)，通過動態(tài)反映系統(tǒng)，財(cái)務(wù)部門可通過所反映的數(shù)據(jù)，來判斷企業(yè)的資金流動是否符合當(dāng)初的資金預(yù)算，以便過后做出相應(yīng)調(diào)整。

（四）預(yù)算考評

為了使預(yù)算的執(zhí)行力有很好的保證，房地產(chǎn)企業(yè)需將預(yù)算的執(zhí)行情況同績效考核聯(lián)系在一起，這樣，各部門在績效考核的壓力下，必會嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)部門所制定的財(cái)務(wù)預(yù)算，同時(shí)能夠向其提供基礎(chǔ)信息，確保其能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握動態(tài)信息。

由于在中國目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較不穩(wěn)定，因此，變化會使企業(yè)當(dāng)初的預(yù)算發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致其不太準(zhǔn)確，所以，在預(yù)算的執(zhí)行過程中，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的預(yù)算調(diào)整制度，以面對臨時(shí)發(fā)生的重大事件對企業(yè)資金的影響。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

在對資金預(yù)算管理的相關(guān)內(nèi)容有了一定的了解之后，接下來所要做的，就是要總結(jié)為我國房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題，并找出相應(yīng)的解決方案。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金預(yù)算管理中存在的問題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

（一）對預(yù)算管理的認(rèn)識不足

許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，只注重如何降低成本費(fèi)用，注重預(yù)算管理對成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價(jià)值的管理以及預(yù)算系統(tǒng)的管理概念。財(cái)務(wù)部門在對預(yù)算進(jìn)行管理時(shí)，忽略了對其他的部門的共同管理，使部門與部門之間缺乏了一定的交流。

（二）預(yù)算管理機(jī)制不健全

許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，這個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能就是要對企業(yè)的預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)督，有時(shí)還要進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)與仲裁。如果單單把預(yù)算管理交個(gè)財(cái)務(wù)，法人治理機(jī)構(gòu)不完善，對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不足，就會導(dǎo)致預(yù)算管理機(jī)制的不健全。有建立預(yù)算編制，而沒有建立管理機(jī)制，對一個(gè)企業(yè)的長久發(fā)展是極其不利。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動脫節(jié)

企業(yè)的預(yù)算活動大都是事前預(yù)算，往往缺少一定的客觀性，大部分企業(yè)都是通過企業(yè)以往的經(jīng)營情況來制定今年的預(yù)算指標(biāo)，沒有考慮到下一年企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，就像我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)，不穩(wěn)定因素比較多，所以更需要結(jié)合下一年的生產(chǎn)經(jīng)營狀況來制定預(yù)算管理。

（四）在執(zhí)行過程中缺乏有效的考核和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在就算建立起了有效的管理機(jī)制，但是沒有有效的考核和激勵(lì)機(jī)制也是不行的。目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有簽訂指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒有建立起有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，沒有很好的落實(shí)責(zé)任制，加之考核時(shí)會帶有考核人員一定的主觀色彩，使考核結(jié)果出現(xiàn)一定的片面性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理措施

要做好企業(yè)預(yù)算管理，就要了解企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題，與相關(guān)部門一起，使企業(yè)的預(yù)算管理做得更好。主要措施主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

首先，要嚴(yán)格控制內(nèi)部資產(chǎn)。不僅在預(yù)算前，在預(yù)算中或是執(zhí)行階段，都要進(jìn)行嚴(yán)加控制。例如，對于一些利用率較低的設(shè)備要進(jìn)行及時(shí)的清理，即所謂的折舊控制，這么做的目的就是使企業(yè)固定資產(chǎn)得到有效的使用和保存，保證了其使用年限和殘值估算的準(zhǔn)確性。

其次，建立起完整的資本預(yù)算程序，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。例如，在企業(yè)運(yùn)行過程中，有可能會遇到一系列的變化，這時(shí)，就要對項(xiàng)目進(jìn)行必要的評估，從而制定出新的決策，避免不必要的損失。

再次，尋找新的投資機(jī)會。企業(yè)要對市場的動向有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識，要學(xué)會尋找新的投資機(jī)會，及時(shí)了解投資項(xiàng)目的投資背景，做出正確的預(yù)算管理。

最后，建立健全預(yù)算管理機(jī)制。要建立有效的考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)與各部門的協(xié)調(diào)與交流等。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的推進(jìn)作用，對財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效的管理，確保不必要的資金浪費(fèi)，促進(jìn)企業(yè)利潤的最大化，從而促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)該重視財(cái)務(wù)預(yù)算的作用，促進(jìn)管理的高效進(jìn)行。

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