分析社區(qū)商業(yè)研究的進(jìn)展

■阿拉東 青海民族大學(xué)蒙古語(yǔ)言文學(xué)系

我國(guó)從20世紀(jì)80年代就開(kāi)始了對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究，包括了對(duì)社區(qū)服務(wù)結(jié)構(gòu)、分類、布局等方面的研究。但隨著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究也發(fā)生了較大變化。目前，我國(guó)對(duì)商業(yè)社區(qū)的研究主要集中在對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的研究、對(duì)社區(qū)商業(yè)盈利模式的研究、對(duì)社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃的研究等方面。

一、目前我國(guó)社區(qū)商業(yè)研究進(jìn)展

1.對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式研究。目前，我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式主要有三種，國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究也主要集中在這三方面。第一，社區(qū)底商發(fā)展模式。這種發(fā)展模式是指將住宅和公寓的底層規(guī)劃成為店面，用于從事零售商業(yè)和服務(wù)于活動(dòng)。這種發(fā)展模式屬于一種零售式社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，是目前我國(guó)社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。社區(qū)底商的規(guī)模相對(duì)較小，方便社區(qū)居民的生活，最大限度的優(yōu)化了社區(qū)的資源配置。

第二，社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式屬于一種集中型的商業(yè)發(fā)展模式，具有商業(yè)街的屬性，集休閑、文化、娛樂(lè)于一身，促進(jìn)了社區(qū)的發(fā)展，讓社區(qū)發(fā)展成為了一個(gè)兼具居住功能、餐飲功能、購(gòu)物功能和服務(wù)功能的生活區(qū)域。

第三，購(gòu)物中心式發(fā)展。社區(qū)商業(yè)發(fā)展向著購(gòu)物中心式的發(fā)展，滿足了社區(qū)居民多樣化的購(gòu)物需求，實(shí)現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者的一站式服務(wù)。同時(shí)，購(gòu)物中心式的發(fā)展也方便了社區(qū)商業(yè)的管理，有效降低了管理成本，促進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

2.對(duì)社區(qū)商業(yè)盈利模式研究。在目前我國(guó)社區(qū)商業(yè)盈利模式的研究中，社區(qū)商業(yè)的盈利模式主要有三種，第一，純銷售模式，就是指將社區(qū)的商鋪賣給商家。第二，純租賃模式，就是指通過(guò)租賃的方式，吸引商戶，等到社區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟后，再向商戶銷售店面。第三，租售結(jié)合模式，就是純銷售和純租賃模式相結(jié)合。

第一，純銷售模式。純銷售模式的銷售是講究一定策略的，為了達(dá)到最佳銷售目標(biāo)通常會(huì)采用售后返祖、分割銷售、拍賣銷售等方法。售后返租的模式最大的優(yōu)點(diǎn)就在于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，開(kāi)發(fā)商能夠在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金的回收，有效提高了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。這種盈利模式近些年發(fā)展迅速，但也存在一定的問(wèn)題，比如較容易出現(xiàn)商業(yè)糾紛。分割銷售，就是指根據(jù)地段的優(yōu)劣，將商鋪分為不同區(qū)域，分別進(jìn)行銷售。這種銷售方式有效提高了單位價(jià)格，提高了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，但是我們也可以發(fā)現(xiàn)，店中店的做法，看似方便靈活，但實(shí)質(zhì)上還存在較多漏洞。

第二，純租賃模式。社區(qū)商鋪的租賃是一種有效的盈利方式，能夠有效促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在社區(qū)商業(yè)發(fā)展成形后，再將店面銷售出去。租賃可以分為整體出租和分塊出租。整體出租就是指將商鋪整體出租給一家企業(yè)，方便企業(yè)的整體規(guī)劃。分開(kāi)出租就只指根據(jù)用戶的實(shí)際需求，將店鋪分為不同的區(qū)域出租。相對(duì)于整體出租而言，出租的區(qū)域相對(duì)小一些。分散出租就是以后總小面積的出租方式，出租的時(shí)間一般較短，商戶的規(guī)模也較小。

第三，租售結(jié)合模式。這是一種綜合的盈利模式，能夠最大限度的開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)的價(jià)值，有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但是這種經(jīng)營(yíng)模式存在很大的不確定性，有可能導(dǎo)致商家和投資者的效益得不到保證。

3.對(duì)社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃研究。消費(fèi)也屬于一種文化，它對(duì)人們的影響具有廣泛性、全面性的特點(diǎn)。消費(fèi)文化不僅影響著人們的消費(fèi)心理，對(duì)社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃也存在一定的影響，這種影響主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

第一，主題定位。住宅區(qū)商業(yè)發(fā)展越來(lái)越普遍化，社區(qū)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大。為吸引消費(fèi)者，體現(xiàn)出社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，一些主題鮮明的商業(yè)社區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)。

第二，功能復(fù)合化發(fā)展。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，人們的消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。社區(qū)商業(yè)為滿足人們的這種需求，必然向著多元化的方向發(fā)展，社區(qū)商業(yè)空間規(guī)范也呈現(xiàn)出了復(fù)合化的特點(diǎn)。在社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃中，將同一類型的商品規(guī)劃到一個(gè)區(qū)域內(nèi)，方便消費(fèi)者購(gòu)物，也規(guī)范了對(duì)社區(qū)商業(yè)的管理。同時(shí)，在社區(qū)商業(yè)設(shè)置一些服務(wù)性質(zhì)的公共基礎(chǔ)設(shè)施，包括銀行、圖書館、醫(yī)療等設(shè)備，方便社區(qū)居民生活。

二、我國(guó)商業(yè)社區(qū)研究趨勢(shì)

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)理論研究的發(fā)展。“新城市主義”出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代，后來(lái)逐漸發(fā)展到可持續(xù)社區(qū)理論。目前，我國(guó)關(guān)于商業(yè)社區(qū)研究的著作重要有李定珍的《中國(guó)社區(qū)商業(yè)概論》、建筑部居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃課題組編寫的《居住去規(guī)劃設(shè)計(jì)》等書，詳細(xì)介紹了我國(guó)社區(qū)商業(yè)的概念、功能和形態(tài)等，簡(jiǎn)單分析了我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。

我國(guó)對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究起步相對(duì)較晚，研究成果雖然豐富，但是卻未形成系統(tǒng)，尤其是對(duì)消費(fèi)者需求的研究較少，在一定程度上阻礙了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。因此，在未來(lái)的社區(qū)商業(yè)研究中，必須要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者需求的研究，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)研究的系統(tǒng)化和規(guī)范化，促進(jìn)社區(qū)商業(yè)研究的健康發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)社區(qū)研究對(duì)促進(jìn)社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展具有重要意義，目前我國(guó)商業(yè)社區(qū)的研究雖然取得了一定的成果，但是仍然存在一些缺陷，因此，相關(guān)研究人員應(yīng)該對(duì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)展更加深入的研究。

[1]乜標(biāo)，俞佳峰.城市社區(qū)商業(yè)滿意度實(shí)證研究——以杭州市為例[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011（04）

[2]何駿.我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式研究[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2008（02）

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[4]劉洪杰.基于特征價(jià)格模型的社區(qū)商業(yè)租金微觀影響因素實(shí)證研究——以深圳華僑城為例[J].浙江大學(xué)管理學(xué)院.浙江大學(xué)：管理科學(xué)與工程，2010