對中國個人住房貸款證券化的探討

周盛豐

（江蘇科技大學經濟管理學院，江蘇 鎮江 212003）

一、引言

對于商業銀行來說，他們所發放的住房抵押貸款收益是抵押貸款的本息，但是要收回這筆現金流需要較長的時間才能完成，加之用于發放貸款的資金是由短期限的存款獲得的，銀行必須為此承受流動性風險、利率變動風險和信用風險等。而將住房貸款進行資產證券化卻可以有效地解決這一問題，通過將相應的收益讓渡出去，可以有效控制銀行風險并縮小核心資本準備金規模，讓銀行獲得更大的利潤。

二、住房抵押貸款證券化勢在必行

（一）不斷增加的個人房貸對商業銀行的資產管理提出了更高的要求

雖然目前國內商業銀行一直將房地產抵押貸款作為優質資產來處理，然而規模如此巨大的資產一旦不良率上升，將對整個銀行的資產造成巨大影響，所以如何處理快速增長的住房信貸規模與高質量資產間的平衡成了商業銀行資產管理的重要問題。我國雖然在經濟發展、金融體系等方面與國外發達經濟體的情況不盡相同，但就國內市場主體而言， 由于資產證券化自身的特點和其廣泛的適應性，開展這一業務的內在動力機制同樣存在，甚至更強。

（二）伴隨著中國住房制度改革，國內的個人住房抵押貸款規模也在迅速擴張

中國人民銀行2013年公布的一季數據顯示個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點；1季度增加4662億元，同比多增3088 億元，而與不斷擴大的貸款規模相對應，4月末，人民幣存款減少1001億元，同比少減3655億元。商業銀行此時不斷面臨著短期資金和長期貸款資產帶來的現金流減少問題，使得資金缺口逐漸變大，銀行必須采取金融創新來開拓新的現金流。

（三）隨著我國接受巴塞爾協議，如何擴大資本金比率，保證資本穩定已經成為了中國商業銀行需要解決的問題

由于歷史的原因，我國商業銀行資本充足率還比較低，資產總量巨大，流動性較差。在資產負債比例管理的約束下，目前已出現了靠縮減貸款增量來回避風險的趨向。

（四）個人住房貸款資產證券化可以將商業與銀行的長期收益轉化為銀行的可用現金流

個人住房貸款資產證券化可以將商業與銀行的長期收益轉化為銀行的可用現金流，從而大大盤活了商業銀行的長期資產，可以使商業銀行獲得更多的充裕資金來進行其他經營活動，提高銀行的資金周轉效率，增加銀行的收益；另一方面，進行個人住房貸款資產證券化后，商業銀行的所面臨的信用風險可以轉接到其他的投資者手上，降低了風險同時，可以減少銀行在管理個人住房貸款資產上的人員和其他資源投入，降低了銀行的經營成本。

三、住房貸款證券化的發展阻力

1.華爾街的金融天才們在20年前創造住房貸款進行了證券化，雖然這種產品曾活躍了資本市場和房地產市場，但缺乏監管和過度使用最終導致了影響全球經濟的次貸危機的爆發，在中國的市場上也已經出現了資產證券化的產品，然而由于我國實行金融管制等原因，2007年的次貸危機并未直接沖擊我國的金融市場。中國政府對于金融創新的管制確實保護了中國金融業的發展，但在另一方面卻也限制了中國住房貸款資產證券化的發展。政府對過度的金融創新的負面影響考慮不無道理，但是卻成為了目前中國商業銀行住房貸款證券化的最大阻力。

2.中國從2005 年從法律層面上開始推動和規范住房貸款證券化的業務，先后出臺《信貸資產證券化試點管理辦法》、《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》和《資產支持證券信息披露規則》等法律法規，2006年又出臺了《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》與《中國銀監會辦公廳關于進一步加強信貸資產證券化業務管理工作的通知》兩部規章。這些法律法規從具體的業務規則、會計、稅收、監管和信息披露等方面對住房貸款證券化業務做出了規定，初步建立起住房貸款證券化的法律體系，為我國相關業務的開展提供了法律支持。然而中國在制度性保障方面還有待完善，《擔保法》對國家機關充當擔保人做了禁止性規定，使國家機關成為擔保人存在法律上的障礙。此外，國內目前的信息披露的內容和程序均規定得不夠詳細，投資者在無法獲得完善的信息披露后不敢輕易對證券化了的住房貸款進行投資，導致了二級市場不發達，限制了住房貸款證券化的腳步。

3.目前，中國尚未建立起相應的專門從事債券化房地產貸款發行的機構，對于證券風險、數據完整和現金流管理的專業機構還比較缺乏，從而導致我國的資產證券化交易簡單，限制了個人住房貸款資產證券化的發展。在美國，住房抵押貸款證券化比較普遍，設有全國性的由政府組建或者政府支持的各類保障發行機構。擁有如聯邦國民抵押貸款協會這樣的抵押證券發行的機構，此外還擁有專門從事住房抵押貸款保險的保險機構，來為抵押證券提供擔保。這些專門機構是全國性的，一般是政府組建的機構或是由政府支持的私人機構。

4.一直以來中國的商業銀行的住房貸款利率是按照同期固定資產貸款利率下調一個檔次，而住房貸款證券要想實現盈利，則證券的利息率必須要高于同期的無風險利率（國債利率），因此住房貸款證券的利率操作空間也就是住房貸款利率和國債利率的差值。以2012年為例，2012年財政部的發文公布五年期國債年利率為5.71%，而2012年住房貸款利率為五年期以上7.05%，也就相當于，如果對住房貸款證券化，那么證券的利率操作空間僅為2%左右，甚至低于每年固定存款利息，一次對于投資者的吸引力不強。

四、對中國商業銀行住房貸款證券化的建議

（一）構建完善的擔保體系

獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。一個成熟的資產證券化體系一般需要由國家出面， 建立全國統一的擔保機構， 或者政府支持私人機構對證券化資產進行擔保或保險， 對個人信用加以認證， 使其信用等級得以保障。目前中國迫切需要進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設， 對信用評估行為進行規范， 完善證券擔保及個人信用認證的標準體系，從而提高國內信用擔保機構的素質和水平， 最終預防金融風險。

（二）積極推行利率市場化發展

前文所述的阻礙中我們已經提到目前中國住房貸款證券化的利率操作空間狹小，難以獲得投資者的親睞，為此解決利率市場化問題不但影響到國內商業銀行的未來競爭發展，也涉及到住房貸款證券化的發展。2013年5月份，中國人民大學校長、央行貨幣政策委員會委員陳雨露《走向核心國家中國的“大金融”戰略與發展路徑》大型研究報告中指出，利率市場化可在2017年之前完成。這對于國內的住房貸款證券化來說是個極大的利好消息，屆時國內的住房貸款證券可操作利率空間將可以擴充，從而吸引投資者進行購買。

（三）加強二級市場建設

我國目前的住房貸款市場，只有一級市場，卻沒有形成二級市場。雖然一級市場的機制已經逐漸發展健全，但我們應該發現，一級房地產抵押市場難以發展起來的一個重要原因是商業銀行缺乏足夠的長期貸款資金，適時發展二級市場將會刺激一級市場的發展。因此，發展我國房地產金融應同時加快二級市場的建設，可以從利用逐漸完善的證券交易市場來作為交易市場，促進住房貸款證券二級市場的發展。

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