房地產企業金融風險及其防控對策分析

劉婷婷

（南開大學經濟學院，天津 300071）

一、前言

現階段，我國經濟發展十分迅猛，我們必須高度重視房地產金融面臨的風險問題。而防控房地產企業的金融風險，既是確保房地產企業金融業順利發展的前提，又是促進我國經濟順利發展的內在需求。但是，針對國內房地產開發以及經營現狀分析，盡管有大量風險還未完全顯現出來，但已經出現的現象正預示著房地產金融風險時刻都存在著。所以，房地產和金融行業都必須高度關注此問題。

二、我國房地產企業金融風險的種類

近幾年，我國的經濟實力大幅度增強，再加上，城市化進程發展也較快，從而使得人們對房產需求逐漸增大，這樣便暴露出房地產金融潛在的風險，總的來說，國內房地產金融風險主要劃成下列幾種：

（一）政策和法律風險

現如今，國內房地產企業金融行業最顯著的風險即為政策和法律風險。一旦金融行業出現變化、金融機構管理極其不規范、政策和法律發生變化，都極有可能導致房地產金融風險的出現。此外，在和房地產企業金融相關的一些制度存在著大量的漏洞，如：土地規劃制度與供應制度等，而這些問題都可能增大房地產且金融風險的發生概率。

（二）市場風險

近年來，國內每年房地產投資量大幅度增多，而且房價上漲較快，同時這也增大了商品房空置率。如果房地產價格上漲十分迅猛，那么極易導致房地產的市價遠遠超出實際價值，出現嚴重的泡沫現象，而如果泡沫破滅，那么房地產便出現貶值現象，使銀行遭受巨大損失。上述問題在2008年極為突出，所以，國內有些地區房地產開發商出現了降價的局面。

（三）信用風險

從目前的情況來分析，土地儲備制度還不是非常的完善，這必然會給土地儲備貸款帶來巨大的風險。集中表現在以下兩方面：其一，由于土地都是被地方政府部門所壟斷，加之，拍賣土地成為政府財政收入的主要來源，所以，通常政府規定的價值偏高，這樣會帶動房地產價格上漲。由于土地開發和購置融資需求偏大，因此，還款則必須借助土地出讓金，而銀行機構向土地整理所發放的貸款無任何擔保。現階段，常使用的擔保方式有兩種，即政府保證與土地使用權質押，但是上述兩種方法都存在著信用風險。其二，房產市場中，因土地價值波動較大、商品房銷售十分困難、虧損較嚴重等，這些現象都存在著信用風險。

三、房地產企業金融風險的特征分析

（一）擴張性

在現今社會中，金融的作用非常重要。而在經濟社會的每個角落都涉及到金融產品以及金融服務。再加上，金融資產和不同金融機構聯系都非常緊密，從而逐漸形成了資產價格波動間互相影響的網絡系統。但是，在進行經濟往來時，資金融通和債權等的聯系遠不能離開金融機構的促進，而在此階段，勢必會出現一些風險，而在出現風險后，借助所購才的金融體系網絡快速傳遞下去，因而，導致房地產金融風險表現出一定的擴張性。

（二）可控性

一切的經濟活動都勢必會存在著一定風險。在有房地產金融活動中，便會在資金融通、債權關系出現階段存在著風險。也就是說，在房地產企業的金融風險是時刻存在的，盡管房地產企業的金融風險出現具有一定的必然性，但是，它也是受人為控制的。對于房地產金融市場的參與方來說，都能夠對風險予以識別、衡量和監控，進而確定出即將面臨的風險種類以及風險的影響程度。同時在此基礎上，借助風險機制與合理的金融工具等主動將風險進行控制或者是轉移，然而，身為監管部門，應該健全相關制度，從源頭消除和控制不利于房地產企業發展的金融風險。

四、當前國內房地產企業金融方面存在的諸多問題探究

（一）融資結構不科學

現如今，國內金融市場的發展依然處在初級階段，因此，間接金融仍然占據著金融市場的主導地位，這樣，造成直接金融發展極其落后。再加上，我國一些商業銀行改革不夠徹底，進而出現了國內房地產融資渠道十分單一等問題。事實上，房地產金融和房地產行業二者互相依存，共同發展，因而所存在的風險也有明顯的共生特性。加上，房地產業對銀行信貸具有較大的依賴性。近年來，國家出臺了多項宏觀調控政策，客戶違約從而使銀行陷入到資金流動困難的境地。

（二）金融創新發展速度較慢

現階段，政府機構對房地產金融實施利率管制制度，明確指出金融機構的范圍，這樣直接阻礙了房地產金融創新發展。然而，目前房地產金融工具種類相對較少，而且融資渠道也非常狹窄，直接影響到銀行資金的流動性。除此之外，由于房地產的信貸業務剛起步，可貸款的品種非常少，很難滿足消費者的各種需求，從某種程度上來說，也影響到房地產金融業務的繼續擴展。

（三）資金配置效率偏低

在我國，因房地產企業的融資體系不夠完善，而且經營范圍比較狹窄，這必然會造成反地產資金配置效率大大降低。主要表現在以下兩方面：第一，國內的金融體制非完全市場化的特點，導致金融資源不能更好的按照市場發展的規律予以科學、合理的配置，這直接影響到社會資金流入到房地產金融的速度。再加上，由于資金供應者資金狀況以及儲蓄率等的限制，很難滿足現代房地產的巨大數額的資金需求。第二，資金投向結構不完善，通常來說，商業房投資要遠遠高于住宅房投資，而也正是由于住房建設投資不充足，最終造成房地產市場總量失去平衡的局面出現。

五、防控房地產企業金融風險的有效策略

（一）不斷拓寬融資渠道

一方面，可以實施住房貸款證券化，這樣既能夠全面擴大銀行融資規模，而且又顯現了資本市場和房地產金融市場很好的互動，與此同時，又加快資產流動速度，降低銀行貸款業務成本；另一方面，在制定有效防范風險措施的基礎上，可以在房地產市場發展中引入大量外資。可以說，融資渠道的多元化成為今后房地產企業金融發展的主要趨勢，只有這樣才能從源頭有效防范金融風險的出現。

（二）強化對銀行內部進行有效控制

逐漸健全銀行的內部控制制度，這樣可以從源頭徹底改變金融治理結構存在的多種問題。另外，還應進一步加快對股份制度的改革速度，以免資產比例不平衡或者是存在較大風險出現。除此之外，我們還必須及時建立以高效的房地產金融風險報警制度，及早地發現金融風險，降低風險帶來的損失。

（三）政府部門要強化宏觀調控與引導

政府部門要準確收集更多關于房地產企業發展的數據，并且將此數據予以公布，結合當前房地產市場發展情況，對其進行科學的指導與管理，實現房地產市場運行情況預警。

（四）完善信用評級體系

建立和完善信用評級制度，能夠對借款者的就業情況、收入情況等進行跟蹤調查和監控，從而便于對個人信用度予以客觀的評論，降低貸款風險發生概率。即使出現了貸款風險，我們要及時分析出風險所屬的類別，進而及時采取有效的對策予以處理，將風險損失降到最低。

六、結束語

總體來說，由于我國經濟發展十分迅猛，因此，我們必須高度重視房地產金融面臨的風險問題，及時采取有效的防控對策，降低房地產企業金融風險的發生概率，這既是確保房地產企業金融業順利發展的前提，又是促進我國經濟順利發展的內在需求。

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