房地產泡沫的成因、評估與預控

羅 峰

(河南省周口市國土資源局，河南 周口 466001)

1 房地產泡沫的內涵及成因

1.1 房地產泡沫的內涵

房地產泡沫是指由于土地價格和房地產價格畸高，大大超過其使用價值形成的賬面價值上的虛假增長、虛假繁榮，這些價值實際上難以得到實現。房地產的價值主要包括土地成本價格和附著建筑物的價值，其中建筑物是人類勞動的凝結，其價格由成本、利潤和稅金來確定，相對容易判定。所以通常所說的房地產泡沫是由于地價泡沫引起的房地產泡沫。

1.2 房地產泡沫的成因

1.2.1 土地資源稀缺導致地價飛漲

從供給角度看，土地最主要的經濟特性是稀缺性，因為相較于人口的不斷增長，土地的供給總量相對是穩定且確定有限的。所以，土地的供給彈性在眾多生產要素中是最小的。隨著經濟發展，社會總需求的增長會使供給彈性小的要素價格以更快地速度增長。土地供給還具有壟斷性，在我國，土地所有權歸政府所有，這種所有制下，地權壟斷十分明顯，壟斷加劇了土地資源的局部稀缺性，土地價格飛漲也成為自然的結果。最后，土地是一種虛擬資本，與實際資本相對應，虛擬資本市場的市場價值和價值增值與實際資本的市場價值和價值增值常常不一致，土地的虛擬資本特征是地價運動有可能脫離土地利用的實際價值，而且一旦地價上升就很難再向下調整，這被稱為土地價格上升的不可逆性，從而加劇泡沫產生的風險。一旦地價飛漲，將會影響地上附著物房屋的價格快速上漲，房地產的價格與實際使用價值偏離嚴重，大量制造房地產泡沫。

1.2.2 消費者對房地產價格的預期

從需求角度看，消費者預期在一定程度上影響消費者行為，從而影響總需求。受經濟環境變化的影響，消費者預期也在不斷發生變化。如果經濟環境變化過程中，消費者預期完全理性，市場可以自發從不均衡狀態調整到均衡狀態。但在實際經濟運行中，人們難以做到理性預期。如果預期高估了這種變化對房地產價格的影響，就容易產生泡沫。例如，市場價格上升時，人們預期今后還會上升，出于投機心理，需求反而會增加，推動價格進一步上漲，加速泡沫產生。

1.2.3 投機需求推動房地產價格

需求方面，投機需求在房地產泡沫產生中也是一個重要的影響因素。投機者的特點是并不關注投資品本身的使用價值，而是注重投資品可能帶來的投資收益。因此，投機需求是建立在房地產價格上漲而且希望或預期其繼續上漲的心理之上。當房地產價格上漲，投機需求反而會增加，進一步刺激房價上漲，直到房地產泡沫破滅，而隨著下一輪的經濟復蘇，投機需求再度高漲，推動房價不合理上漲，又會制造大量泡沫，形成惡性循環。

2 房地產泡沫的評估

2.1 房價收入比

房價收入比是住房價格與城市居民家庭年收入之比。該指標反映的是城市居民家庭對住房的支付能力。房價收入比越大，表明居民的支付能力越低，要用更多年的收入才能買到同樣的房子。房價收入比上升越快，說明房地產市場的投機需求在總需求的占比越高，泡沫產生的可能性越大。一般認為，合理的房價收入比范圍應該是3-6。在住房價格較為合理的國家，這個比率基本在6-8，而在我國，則大大超標，表明我國城市居民住房消費需求實際不具備可持續性，房地產價格畸高。

2.2 空置率

房地產空置率衡量房地長市場的供求強度。空置率過低，則市場中存在供不應求的情況，也即賣方市場。極端情況是1%的空置率，此時商品房處于絕對供不應求的狀態，開放商較購房者處于有利地位，更易于操縱房價，侵害購房者的權益。空置率過高，則市場中存在供過于求的情況，房地產泡沫嚴重，當空置率居高不下形成買方市場，購房者就處于較優勢的地位，迫使開發商降低價格，或者是一部分開發商退出房地產市場。空置率并非為零就好，合理的空置率應當在5%-10%之間，10%-20%是危險區，20%以上是嚴重積壓區。

2.3 租售比

銷售比較空置率是一個更能客觀反映城市居民更真實、最基礎的住房需求和當地房地產市場供求狀況的指標。當房價上漲過快，而當地房租上漲緩慢，導致租售比嚴重不均衡時，表明此地房地產市場存在嚴重的泡沫，價格虛高、投機風行。因為，人們購買房屋可能是用于居住或經營，滿足生活需要，也可能是用于滿足投資需要，然而只關注空置率無法將兩種需求區別開來。但是租房卻是實實在在出于生活或者是經營需要，所以租售比可以將兩種需求區別開來，評估房地產市場是否存在投資需求過剩。

2.4 地價具有虛構性

地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象，就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場低價(市場低價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期低價是合理的，現實的市場低地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和)之間存在著實施上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構的部分越來越多或者說泡沫成分越來越多，反而越少。縱觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。

3 房地產泡沫的預控

3.1 加強土地資源管理

土地資源的特殊性決定了難以完全依靠市場自身回到均衡狀態，需要適當的政府引導。政府應合理配置土地資源的供應，控制由于土地價格泡沫而引起的房地產市場價格的泡沫的產生。合理配置土地需要遵循房地產市場的規律，保持合理的各類用地的供應比，實行土地出讓公開招標制，防止部分城市出現過高地價。政府應當制定相關法律法規，完善監管體系，建立健全懲處制度，嚴格懲處各種開地產企業非法圈占土地的行為，制止高檔住在盲目開發，避免短視，為取得短期土地收益擅自占用交易土地，從源頭上堵塞土地批租的尋租行為，防止土地不合理的擠壓，引發結構性的土地供應不足，從而制造房地產泡沫。

3.2 抑制投機，強化金融領域監管

投機房地產市場的資金多是從銀行部門流向市場，因此要從源頭上加強對銀行部門的監管，控制投機資本的數量和流向。當前，我國還沒有建立起一個完整的房地產金融機構體系。完整的房地產金融機構體系應當包括:政策性房地產金融機構和商用房地產金融機構、貸款創造和投資機構、擔保或保證機構。加強房地產金融監管的力度，防治大量信貸資金流入房地產市場，推動投機的有效需求，引發房地產市場泡沫。

3.3 完善土地稅制

對土地資源的合理調節可以通過從土地資源配置全程(占有、使用、轉移、收益)各個環節來建立健全土地稅制以達到宏觀調控的政策目標，促進土地資源合理使用、合理開發。政府要嚴格監控購地者的投資開發進度，限制土地轉手率。對在規定限期內不開發或故意拖延的單位或者個人征收空地稅、土地保有稅或者土地財產稅，以增大土地囤積的成本，打擊囤積土地，人為炒作地價的行為;征收土地增值稅，尤其是在一定時期內多次轉讓的土地的增值部分從嚴征稅，打擊炒賣土地的行為。

4 結論

房地產業是國民經濟的支柱產業，同時也是經濟泡沫的主要載體之一。房地產泡沫不利于房地產業的健康可持續發展，同時加大了國民經濟的不穩定因素。一旦泡沫破滅，將會對整個國民經濟和社會秩序帶來巨大損失和不利影響。房地產泡沫的形成有供給和需求兩方面的原因，具體說來包括過度投機、土地價格飛漲、消費者預期等等。因此對房地產泡沫的預控可以從這些方面入手，通過嚴格土地稅制、加強政府監控、加強對投機資金來源的控制等措施，有效防范房地產泡沫。

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