談房地產建設工程中的施工進度控制

陳 杰

(山西晉建房地產開發有限公司，山西太原 030002)

0 引言

進度控制是建設工程中、更是房地產開發項目中與投資控制、質量控制、安全控制并列的四大目標之一，是建設單位、施工單位工程項目部工作的中心環節，尤其對于房地產工程，開發資金大多源自銀行貸款、本職工入股集資、預售集資，如能縮短施工工期、盡早交付入住，不僅可以降低一系列建設開發成本，而且能加快資金回籠流動，減輕背負利息的壓力，因此建設施工進度控制就成為工程項目部工作的重中之重。

筆者曾在建筑施工公司及房地產開發公司的施工現場從事多年的工程管理工作，對工程建設進度控制方面感受頗多，以下介紹一些實際工作經驗和體會心得供年輕同行們斧正參考。

1 業主方施工項目進度控制

作為業主方，從確立項目階段投資目標、競購土地或土地拆遷、勘察設計、建設項目報建審批、開工建設、竣工運營交付物業等每一個階段都需要確立一個責任人或項目組，都需要調研每一個環節的影響因素，都有必要編制進度計劃。

相比較而言，施工階段建設周期長、建設工程量大、參建施工單位眾多、影響施工進度的因素繁復，因此編制施工階段進度計劃、實施過程動態調控是業主方計劃管理工作的主要一環，審批施工單位施工進度計劃、監督其計劃執行和調控就更是重中之重。因此有必要先從施工總承包方施工項目進度控制談起。

2 施工總承包方施工項目進度控制

一般來說，編制進度計劃是參照合同工期條件、現場開工條件、相關方配合條件、人員物資設備施工工藝條件等來編制的。

現在大多情況下要求編制帶有時標的雙代號網絡進度計劃。

在實際工作中，往往具有施工管理經驗的人員要么擔任領導忙于事務，要么不熟悉時標網絡計劃技術，而能夠掌握運用網絡計劃技術的剛畢業的大學生又缺少實際施工管理經驗。所以在目前現實中，許多建設項目或施工項目編制的時標網絡進度計劃很不規范，不僅不計算標注節點時差，而且分段流水、工序穿插的邏輯關系也很不到位，關鍵節點也不突出，這在實際工作上對進度管理幾乎起不到指導調控作用。

筆者認為，網絡進度計劃必須要體現出分段流水、工序穿插的邏輯關系，這對于計劃實施過程中的臨機調整具有不可忽略的參照指導意義，可以避免現實中許多病急求醫、頭痛醫頭、腳痛醫腳、臨時拍腦袋反而造成顧此失彼、治聾不成反而添啞的教訓。

其次現在計算機已經普及，有專用的編制網絡計劃軟件，計算時差等繁瑣工作都可以交給電腦去做。

2.1 如何確定網絡進度計劃的工序節點和線路

1)重要工序節點的確定原則:一個工程項目是由許多作業項目組成的，在繪制網絡圖前就要將工程項目分解成各項作業項目，作業項目劃分的粗細程度視工程內容以及不同單位的要求而定，通常情況下，作業項目分得細，網絡圖的節點和箭線就多。對于工程指揮部、建設單位(業主)等，網絡圖可以繪制的宏觀些，主要是統觀全局、分析矛盾、掌握關鍵、協調工作;對于施工單位，網絡圖就應當繪制得細些。在此強調的是要注重突出有意義的節點。

確定進度計劃上的各個工序節點，需要尋找依據。

a.業主方與施工總包方簽訂的承包合同中、總分包合同中有涉及提供施工條件的承諾，自然是確定進度計劃節點的依據;

b.關鍵節點還應盡量緊扣各分包方、相關方、相關責任人的承諾，包括施工組織設計、會議紀要、專項方案、服務承諾書等輔助性文件中的細節承諾，總之最好是有人對計劃的每一個節點負責，利于明確劃分責任，不然一旦計劃落空，分不清責任，無法落實工期獎罰或工期順延;

c.如果有些專業施工是與總包方簽的合同，分包應向總包方項目部報送進度計劃并審核備案，有些專業施工是直接與業主方簽的合同，對此，業主方要就該分包方的進度計劃征求總包方意見，簽字認可，以便作為發生進度問題查究責任時的依據;

d.如果要使用租賃設備，其租賃合同和專項方案、服務承諾書也應在項目部備案，以便發生進度問題追究責任時參照;

e.材料設備采購訂貨合同也應由發包方審核備案;

f.勞務分包方至少應報出符合進度節點要求的進度承諾書。

以上這些都是作為確定節點的依據。

2)確定網絡計劃線路的原則:

a.原則上進度計劃應盡可能多安排工作面、多安排幾條線路，多頭并進、多安排工序流水穿插，以實現縮短施工周期，降低成本費用的目標。

b.應有多做兩手準備，多預備幾條預案的思路，順利如愿怎么運作，不如愿怎樣權宜，首先不能窩工，還要利于見縫插針，積小成見大成。

c.不要怕前緊后松，想不到要耽誤的時間多得很，往往到時候會后悔沒多留些預備。

d.對關鍵線路、關鍵節點上的內容要慎重推敲落實，一定要避免關鍵線路受阻拖期。

2.2 如何預防進度計劃在實施過程動態調整幅度過大

施工進度受諸多方面因素影響，再好的計劃也需要在實施過程中輔以動態調控，但動態調控幅度太大了，就意味著這個計劃已形同虛設了。

編制進度計劃之前需要對諸多因素，尤其是對影響關鍵線路、節點的因素進行調研、評估，其目的也是為了避免日后過大過多的動態調控。

要切入問題，逐項溝通，了解其保證進度的實力，要辨識是直系資質，還是掛靠資質，從而評估日后整改實力。

要明確原則:進度計劃及有關進度的承諾書一經蓋章報甲方后，即可視為合同的補充文件，所以說，施工單位的進度計劃在蓋章報甲方時一定要慎重。

2.3 通過月、旬、日進度計劃動態調控

進度計劃實施過程中，首先應當進一步編制月、旬、周甚至更細的進度計劃(三日計劃或日計劃)，對于重視進度控制的甲方或者是由于某些原因原先的進度計劃被擱置不用的情況，是要每周(月)進度計劃提前蓋章報甲方的，此時周(月)進度計劃就凸顯出重要的作用。這就是書本上說的動態控制。

工期緊迫時，一定要嚴格執行日計劃。如遇無法克服原因造成拖期，也要在有條件后把拖后的工期彌補回來，但這種方法在一定程度上也屬于消極防御的方法。

2.4 更積極主動的動態控制措施

要抓好施工準備工作，正是要通過超前一步的施工準備去檢查發現問題，創造條件，提前考慮解決辦法和采取權宜之策。尤其不應忽略每道工序前的施工準備工作。

施工準備工作十分重要，但目前往往又被省略和忽略，施工準備工作并不局限于開工前，而是貫穿始終，尤其是工序前的準備。

施工準備工作既是計劃又是實施又是檢查，技術準備中包含著計劃，施工準備本身就是實施，現場工作面的準備即是對上一道工序的檢查。

每日堅持開碰頭會，項目人員把自己分管的工作進展情況、存在問題、個人意見一一匯報，項目經理聽取情況匯報對存在問題改進意見逐一決斷補充，是施工項目自我檢查方式。

甲方或監理方的每周例會制度，由各施工單位項目經理匯報施工進展情況、需要協調的問題、改進工作的建議;由甲方各專業代表、監理方各專業監理工程師補充證實匯報施工進展情況、存在的問題、改進工作的建議;由甲方負責人或監理總監決斷補充并形成會議紀要備案和分發各有關單位，是甲方進度管理的檢查方式。針對計劃檢查發現差距后，對異常波動偏差則必須緊抓不放，深究其根源和管理漏洞，及時采取糾正彌補措施。

具體糾正措施主要是從人、機、料、法、環五方面入手，即:改進施工準備工作;調整人、機、料生產要素;采用更高效率的施工工藝。

3 業主方對施工單位施工進度計劃的審批和監督其計劃執行及實施過程動態調控

作為長期從事建設項目管理的房地產企業應當培養高素質的管理人員，不僅要審核施工方網絡進度計劃是否符合合同目標，還應當要求施工方網絡進度計劃切實具備指導、具有可調控性和可操作性。因為雖然施工單位要為自己延誤工期承擔經濟責任，但延誤工期對甲方所產生的損失是最大的，甚至是無法用金錢彌補的，所以務必高標準、嚴要求各施工單位編制網絡進度計劃，并且同時編制自己整個建設項目的網絡進度總計劃，進而從嚴約束所有建設項目相關方，監督指導各施工單位在進度計劃實施過程的動態調控。

尤其是在市場競爭日趨激烈的今天，在國家高壓管控樓市價格的今天，房地產、施工企業利潤已經幾度縮水，并且這樣的趨勢仍將繼續，靠規模擴張已不能適應今天的市場，房地產企業、施工企業需要增強管理能力，降低成本、增加利潤，而提高進度管控水平僅是房地產或施工企業攀登集約化管理的第一個臺階。