談回遷安置房入住期工程管理問題

袁卓霞

(北京興創東興投資有限公司，北京 102600)

隨著國內城市化建設步伐的加快，整村的平房集中拆除，建設新的回遷住宅小區，并集中進行回遷，讓老百姓上樓居住，已經成為一種主要的城市化建設的模式。

而回遷安置房在回遷入住期間的工程管理就成為了一個非常重要的環節。管理不到位，反應不及時容易造成群體事件，影響社會穩定?；剡w安置房的回遷入住期間的工程管理不同于普通的商品房的入住期管理，其主要有如下幾點:

1)回遷時點集中，回遷量大。在拆遷時開發商和回遷戶簽訂的回遷合同上明確約定了回遷入住的時點，只要是同一時間拆除的業主，其回遷的時點就基本相同，業主集中在同一時段入住導致問題集中，容易引發突發事件。而通常商品房入住時點的確定開發商會有更多的話語權。

2)問題解釋困難。由于業主大多沒有住過樓房，對樓房的結構性質使用方式等不了解，導致對問題大小輕重分不清楚，所提出來的大多是一些不太重要的問題，由于業主對電梯、水表、電表、熱力表、燃氣表等不會使用導致報修的電話較普通商品房要多出好幾倍。

3)維修反應要迅速。由于業主租房的時間大多參考回遷合同約定時間點來確定，如果沒有提前通知安置房延期交房的話，一般業主希望按照回遷合同時點盡快搬進新房，因此當業主收完房后，對一些報修的問題他們希望盡快得到解決，該階段的工程管理就是要保證維修的反應及時、迅速。

4)易引發群體性事件。由于是多戶居民同時回遷，任何一點細節的失誤就有可能導致群體性事件發生，影響社會穩定，給開發商和當地政府信譽均造成不良的影響。

根據上述特點，采育安置房在回遷入住期間的一些做法給大家介紹一下。

1 項目基本情況

采育安置房一期安置房地上建筑面積46萬m2，地下建筑面積7萬m2。涉及施工總包單位7家，主要分包單位30多家;設計房源5051套，已選約3915套，本次辦理入住3448套。本次回遷共涉及采育鎮14個村約1769戶。

計劃2012年10月20日～10月31日組織回遷入住，為期共12 d。

2 回遷入住主要辦法

2.1 組織保證

本次回遷需要現場辦公的單位主要涉及保信、天恒各1個項目部，萬興5個項目部共計7個總包管理單位;2個電梯單位、4個外窗單位、1個戶門單位共計7個主要分包單位;總包天恒、保信各配備20名管理人員，維修工人各50人左右，萬興5個項目部各配備10名管理人員，維修工人各30人左右，電梯分包每單位管理及維修人員10人，外窗每單位管理及維修人員10人，戶門廠家的管理及維修人員15人;本單位工程部全體人員，安全小組全體成員，預算部本分成員共計18人，另外為防止出現維修不及時導致矛盾激化，本單位又另外組織了40人的應急搶險隊;本次回遷入住投入的驗房和維修的人員共計約470人，使得本次回遷入住的工程維修及管理有了足夠的人員組織保障。

2.2 驗房單據的填寫、傳遞

通常驗房單據及時準確的傳遞到維修單位，組織有效搶修是這一階段工程管理的重中之重;為解決這一問題，本人組織工程部相關人員和所有總包單位相關人員設立集中辦公點，進行集中辦公，保證單據及時有效的傳遞。

物業單位在回遷之前準備了四聯的復寫單，在業主驗房時，物業人員記錄下問題并且經甲方、施工、物業、業主簽認，物業留一份，剩下三份由物業轉交到甲方集中辦公點人員，甲方人員將每一套房所提出的問題信息進行系統錄入，建立起檔案后在集中辦公點當天分發給各總包單位，這樣保證了維修信息及時準確的傳遞到每一個施工單位手中，為施工單位的及時維修創造條件，減少問題的積壓。

2.3 鑰匙、水卡、電卡、燃氣卡、門禁卡的移交及發放方式

通常戶門鑰匙共計8把，其中2把裝修鑰匙，6把正式鑰匙，在施工階段為方便施工管理，戶門廠家將一把裝修鑰匙交給總包，剩下7把鑰匙在入住前幾天直接轉交給物業，而不是由廠家將鑰匙先交給總包，再由總包將鑰匙交給物業，減少了一個移交環節，大大減少了出現門鎖打不開的幾率，在物業集中給業主發放鑰匙時只發放7把鑰匙，剩下的一把裝修鑰匙由施工總包單位在業主驗房時直接交給業主，這樣既給施工單位提供了充足的維修時間，同時也防止因鑰匙移交導致出錯。

同樣，水卡、電卡、燃氣卡、門禁卡均是由廠家直接移交給物業，由物業統一發放給業主。

2.4 維修質保

1)施工單位組成驗房、維修小組，小組成員主要由施工單位的管理人員組成，通常業主對外窗、戶門所提的問題較為簡單容易，在驗房當時能夠修復，因此驗房、維修小組除總包成員外，還需要有外窗和戶門的成員，驗房維修小組在小區顯眼的地方設置維修點。

2)業主驗房，物業客服人員直接帶領業主到施工方的驗房維修點，施工方的驗房維修成員和業主、物業人員三方一起上樓驗房，同時施工方的驗房人員帶著沒有移交物業的那把裝修鑰匙，在驗房完畢，如果房屋沒有問題，業主簽無問題回執單，施工方將剩下的裝修鑰匙一并交業主，房屋移交結束;如果業主提出問題，當時簡單處理就能解決的問題如:門、窗開啟不靈活等，由總包的驗房員及時給維修人員打電話，維修人員迅速上樓維修，當時修好，在驗房單上就不再列項記錄;當時不能處理的問題，物業人員在驗房單上做好記錄，甲方、施工、業主、物業人員共同在驗房單上簽字，物業和業主商量維修時間，并力爭將裝修鑰匙留下，便于施工方維修，如果業主不愿將鑰匙留下，那就和業主定好維修時間后進行維修。由于本工程在建設過程中嚴把質量關，需要維修的質量問題相對較少，而且維修工作是在交房時就插入進來，因此所有參建單位敢于向業主承諾在驗完房后3 d之內保證維修完畢，對由于業主原因導致不能及時到場開門維修的情況，維修單位也做到了驗房后3 d之內給業主打電話預約維修事宜，這樣保證了維修的及時到位，減少業主的等待時間，降低因維修不及時導致的矛盾激化。

3)電梯運行的是否正常，也是容易引起矛盾的一個非常重要的關鍵點，為保證電梯在交房時不出現停梯等故障或出現故障后能及時通知到維修人員進行維修，物業給每個電梯單位配發一部對講機，當出現電梯故障時指揮人員直接調動電梯維修工進行維修。

2.5 特殊問題的處理

每天負責維修的參建單位主要領導在集中辦公點和交房現場進行巡視，發現有拒絕收房或者提出額外的要求的業主，首先了解情況，然后幾方相關人員進行實地勘察，并商討解決辦法，能通過維修解決的問題就不再上報相關領導，在當天不能解決超出各自權限范圍內的問題，及時上報上一級領導研究解決;各個難點一一突破。

總之，通過對上述幾個主要環節的重點控制，采育安置房做到了平穩入住，投訴零指標。