青島市李滄區保障性住房建設的分析及建議

莊 魁

(青島中海華業房地產有限公司，山東青島 266024)

1 青島市李滄區保障性住房建設現狀情況分析

根據近五年李滄區保障性住房建設與配租配售的情況統計，李滄區共完成了全市1/3的保障房建設任務，這是由區域發展、歷史定位以及項目推進等多方面原因所促成的。隨著近兩年李滄區城市建設及自身定位的發展和轉型，以及已建成的這種全區域覆蓋式的保障房建設制度逐漸顯現出的各種問題，李滄區以前這種保障房建設趨勢將逐漸改變。所以應該探討一種新的保障房建設體系，既能完成省、市兩級政府下達的保障房建設任務，為我國社會主義保障房建設制度添磚加瓦，又能符合李滄區未來城市建設及發展的社會需要，是現階段亟需解決的問題。

目前青島市的保障房建設現狀是以項目捆綁配建為主，集中建設為輔，逐步由捆綁配建向集中建設轉變。從2011年全年李滄區保障房建設的情況來看，主要困難如下:

1)需要配建保障房的項目過多、過散。2011年李滄區共承建9個保障房建設項目，每個項目的保障房配建指標并不多，但都納入了全市保障房開工建設考核。每個項目從拆遷、控規調整、土地掛牌到開工建設都會遇到各種不同的新問題、新情況，而這些程序的推進過程中，需要加派大量的人力物力去跟進保障，造成了用力分散、焦頭爛額的現實情況，從而影響了保障房的整體推進進度。

2)異地建設資金不到位。根據青島市相關政策規定:原則上所有規劃了住宅的建設項目必須按比例配建保障性住房。但特殊情況下，部分項目的保障房可以實行提取異地建設資金的政策，資金提取后用于該項目在其他項目指標的購買與補充。但在實際操作過程中，由于該筆資金從市土地儲備中心土地清算時直接扣取，扣取后該如何返還區政府尚未有明確規定;且提取資金項目與出讓指標項目之間進度不同，往往是出讓指標項目已開建甚至主體封頂，但提取資金項目因拆遷、規劃等種種原因土地尚未出讓，造成了異地購買的保障房資金無法落實。

3)新一年的保障房建設任務依舊繁重。在完成2011年全年任務考核后，2012年的保障房建設指標需從頭開始。目前全市已完成的保障房尚未形成健康的循環體系，造成保障房年年建，年年缺，形成了惡性循環。

2 李滄區保障性住房建設的建議

2012年省政府下達青島市保障性安居工程建設指標28 160套，其中保障性住房建設指標23 085套(公共租賃住房8 335套、經濟適用住房4 950套、限價商品住房9 800套)，李滄區需承擔不低于300套的建設任務，且要求新建項目應于9月底前全部開工。保障房建設關系民生，是重中之重，為加快保障性住房建設，完成省、市保障房建設指標，現針對保障房建設中遇到的問題提出主要建議如下:

1)在新建保障房方面，必須實現李滄區全區性集中建設。通過收購企業、集體土地作為保障房集中建設用地，并且對區域內其他開發項目全面實行提取保障房異地建設資金的辦法，將保障房異地建設資金落實到位，集中精力進行大面積集中建設。實行“整體開發，市場運作”的模式，針對廉租房、公租房、經適房以及限價房進行綜合規劃，搭配相當比例的商業網點，成片開發，完善配套。

針對此建設模式，有如下幾點需要注意:a.應當對保障房項目進行細致的前期測算，與土地所有人進行談判，以拆遷補償的方式對項目土地進行一級整理(簽訂收購協議)，與青島市土地儲備整理中心做好溝通，簽訂土地征收補償三方協議。b.經過嚴格測算的項目，廉租房、公租房、經適房、限價房和商業網點之間的比例應搭配合理，通過城規委會對土地性質、容積率和商住比進行調整。調整后的項目應達到經適房、廉租房、公租房的建設費用與銷售費用或政府代建費用持平;限價房、商業的土地出讓金及銷售利潤與政府收購該項目土地的費用達到基本平衡;認真選擇開發商或項目代建單位，如果操作得當可以實現項目盈虧平衡甚至略有盈余。c.做好集中建設項目的選址、規劃設計及周邊配套工作，要達到入住居民方便、實用、美觀、舒適的居住要求;尤其在周邊的醫療、教育、消費的跟進建設，把集中建設的保障房小區建設成配套完善，生活方便，人文和諧的成熟社區。避免因缺少長遠規劃致使新的保障房小區剛剛建成就變成了城市未來的貧民窟。李滄區近三年就應以此類項目運作為主，腳踏實地，發揚“三上三要”的李滄精神，為以后李滄區保障房建設打下堅定的基礎。此為保障房建設之“獻血”。

2)應由李滄區政府辦公室牽頭，以財政局、建管局、國土分局、審計局和監察局為主，李滄區三個區域建設辦公室全力配合，成立保障房資金整理、監管領導小組。針對李滄區全區的特殊情況，與青島市政府辦公廳溝通，通過市長辦公會確定李滄區保障房異地建設資金的返還方式。同時與市財政局、市土地儲備中心對接，及時清算保障房異地建設資金返回李滄區;必要時要積極爭取國家及省市相關的優惠政策，尤其是在前期保障房資金上不到位的情況下，借助國家對保障房建設的資金支持政策，向國家開發銀行或市土地儲備中心無息、低息貸款啟動資金，以便確保李滄區保障房集中建設項目的先期順利啟動，后可通過代扣項目保障房異地建設資金的方法償還貸款。在李滄區內通過選地、談判、補償等措施儲備一批集中建設用地，認真測算復核后，由各建設辦公室以運作項目的方式通過市城規委調整地塊性質、提高容積率、商住比等指標，同時可以根據李滄區常住人口、流動人口和出生人口增長率，以及低保、低收入、新增就業人數等比例，測算出李滄區全區廉租房、公租房、經適房、限價房的合理保有量和增長量。監察局、審計局對項目拆遷資金、收購資金及建設資金全程跟蹤審計，以確保保障房建設資金的使用安全。此為保障房建設之“輸血”。

3)為了避免保障房年年建、年年缺的困局，應從根本上建立保障房準入退出制度，這才能避免每年各級政府一邊辛苦找地建設、一邊又有大批保障房因已達到入市銷售年限被轉賣的尷尬局面。而且達到5年期限后的限價房、經適房只由政府收取購買時與出讓時市場差價的50%并不能從根本上解決保障房建設資金及土地緊缺的問題，因為從全局來說，土地還是稀缺資源，每年尋找一大塊凈地進行集中建設的方法并不能持久，李滄區遲早會像市南、市北區一樣逐步轉變成成熟的高密度建成區，在不遠的、可以預見的將來，李滄區將再無大面積的集體土地或企業用地。而拆遷舊城進行保障房建設，經濟成本和社會成本都會過高，無法長久支撐。故建議李滄區效仿北京等地新出臺的保障房政策，根據社區位置，通過有資質的中介評估機構，每年出臺各社區市場指導價，規定限價房、經適房滿5年后如果銷售只能賣給政府，政府按照該市場指導價收購，既避免了百姓減少了50%的出讓收益，又避免保障房居民為逃避相關稅費，簽訂陰陽合同，使政府蒙受稅收和收益方面的雙重損失。通過測算出李滄全區廉租房、公租房、經適房、限價房的合理保有量和增長量，可以確定出我區未來幾年從保障房新建為主轉變為收購為主的戰略，而屆時我區保障房異地建設資金足以支撐回購保障房的資金需求，并達到良性循環。以此全區戰略為轉折，屆時可主動出擊，指定部分配套不齊全的舊城或筒子樓等小區，以同樣的方法以市場指導價，采取非強制性的公開收購，用以作為廉租房或公租房的房源儲備，這樣既避免了不合理的房地產市場泡沫，又可待到時間成熟適時啟動該區域的舊城拆遷改造。這樣既保證了避免出現拆遷釘子戶等社會不穩定因素，又能確保控制拆遷政策和政府固定資產不流失等，同時增加了政府收益、改善了城市形象和居住環境，一舉三得。此為保障房建設之“造血”。

3 結語

通過以上建議，運用先期集中建設、確保建設資金、配合相關政策，然后逐步實現保障房建設的戰略轉移。通過保障房建設的政策落實，與城市發展、城市建設相結合，為我國建設社會主義特色住房保障制度提供相關經驗。

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