房地產市場調控還缺什么？

●孫興全

新聞綜述：

房地產市場調控的國五條地方版細則紛紛落地，受此影響，往年清明節假期二手房交易活躍情景不再，與此同時，一些地方有剛性需求的購房者將目光轉向新房，房地產新盤并沒有明顯降溫。據報道，受到各地國五條細則落地的影響，二手房市場在清明小長假一蹶不振。北京樓市調控執行細則正式落地一周的時間里，北京二手房市場也迅速轉冷，這一周二手房成交量下跌了近七成。然而，與冷清的二手房市場相比，新房市場卻是熱度不減。3月份廣州一手住宅量價漲幅卻達到空前水平：網簽均價同比暴漲35%、網簽面積暴增68.5%。南京的新房市場也間接受益，甚至有開發商明確表態后期還要漲價。

評論員觀點：

中國樓市總令人擔心，一輪一輪的調控收效不盡人意，還給人以越調控房價越高的印象。不僅如此，它還帶來一些負面影響，如：行政手段限購，購房者寧可離婚取得購房資格；新國五條增加二手房交易價格，抑制了二手房交易卻增加了房產閑置，似乎還起到了助推新房價格的反面作用。這就需要搞清楚為什么房價不合理，并按照“政府的歸政府，市場的歸市場”的原則選擇合理的調控政策。

目前房價的形成，不能否認有正常市場規律的作用。我們試想，能不能用市場調節的辦法去調節，政府把保障性住房做好，剩下的東西，更多的是用銀行利率、首付款比例這些辦法來調整。歷史上長期被壓抑的住房需求，在市場化過程中被快速釋放，因此，相當長時期內住房需求、房價上漲有一定的必然性；人口增長、人口城市化進程加速、人口流動、家庭小型化產生了巨額需求；在實際收入、預期收入增長背景下住房需求也會相應增長。由這些原因所導致的房價適當上升，沒有什么可怕的。

當我們覺得房價還不合理，背后肯定有其他原因。第一，收入差距過大是公認的事實。收入差距的擴大意味著財富向少數高收入者集中，形成“倒金字塔”的社會結構，這種情況比較契合住房昂貴性、大宗消費性的特性，相當部分高收入者能較快地集聚購房資金，形成現實購買力，這是現階段城鎮城市住房需求相當旺盛的一個重要原因。當然反過來看，收入和財富向少數人集中，在房價居高不下的情況下，也意味著更多的人將喪失在市場中獲得住房的能力。這樣，住房持有出現更加嚴重的不均，“房妹”、“房叔” 等擁有數十套、上百套房產，更多的買房者只能望房興嘆。

第二，近些年來，我國住房價格持續以較高速度上升，特別是一些熱點地區表現得更為突出，而其他投資機會仍較狹窄。這樣市場就傳遞出投資和投機套利的信號，使得以追逐超額利潤為目的的投資、投機需求過快增長，與居住需求的增長一起拉高了房價、地價。一旦住房市場有了機會，也會使市場形成買漲不買跌、追漲殺跌的局面，當住房銷售價格持續快速上漲，住宅及其最重要的生產要素土地的投資需求屬性得到充分認識，住宅商品和城鎮土地具有的可觀財富增值效應使住宅和土地價格不斷自我上漲。

第三，在居住需求方面，除了基本居住需求以及與經濟能力相匹配的改善性需求以外，還存在一種貪大求奢、帶有炫耀色彩、體現自身成功和社會身份的購房需求存在，并且這種需求在一些群體中成為一種風尚。奢侈性、身份標識性需求（甚至超越自身經濟能力）同樣也是推動近年房價過快上升的需求因素之一。

第四，一方面，我國長期以來居住保障政策不夠完善，政策性住房供應難以滿足住房困難戶的需求；另一方面，我國居住保障政策歷來帶有負福利特征。政策性住房供應短缺意味著將廣大低收入者和相當部分住房困難戶推進了住房市場，而保障性住房相當部分被本地社會強勢群體壟斷，也加大了住房存量在各階層之間的不合理分布，這部分保障性住房并非能減少市場剛性需求。

這也向我們的政策制定者們提出了挑戰，在收入差距擴大的新市場環境中，政府應如何引導市場，優化住房供給結構，提高多數群體的住房支付能力，并保障少數低收入群體的基本住房需求。現在的一些調控政策成效不明顯，還導致一些消極后果，說明它還有不少缺陷。

政府要做的事主要是，一方面利用經濟手段限制非基本住房的需求，另一方面切實將居住保障做好。目前區別性的房貸和利率政策當然可行，但稅收政策用反了。最新出臺的可轉嫁的交易環節“依法嚴格按照轉讓所得的20%計征”的稅種，實則增加了購買二手房的中低收入者的負擔，事實也證明它還導致囤房，從而減少二手房供給導致浪費資源的惡果，還讓新房得到熱捧。真正有效的稅收是在持有環節征收不可轉嫁、能逼出供給的物業稅。而有了完善健全的居住保障政策，就能一定程度避免本不具有購房能力的人去商品房市場追逐房產，減少了市場的剛性需求，有利于抑制房價。房價調控有的還應“功夫在詩外”，解決收入差距過大的問題，就能很大程度上改變現在“為富人建房子”的畸形市場結構。■