當前農村宅基地流轉現狀與管理對策探討

何艾霏

(廣西壯族自治區百色市平果縣黎明鄉國土資源管理所廣西百色531403)

0 引言

就我國的現行法律而言，農民可以對土地的使用權依照法律的規定進行相應地轉讓，農民也可以對其住房進行出租甚至出賣，而關于宅基地使用權的轉讓上則必須及時的辦理變更登記。這也就是說，對于農村宅基地的流轉問題，法律并沒有明確的禁止，但也沒有一定的指導方案。這就使得當前農村宅基地的流轉問題層出，從而阻礙了農村宅基地發展。

1 當前農村宅基地流轉的現狀及存在的問題

宅基地主要是指農戶抑或個人用于住房的土地，也包括其附屬用房的土地，除此之外，還包括其房前屋后以及庭院等的土地，這些土地都是通過占用或利用其集體經濟組織的所有土地獲得的。農村的宅基地還包括已經建成或曾今建過甚至即將用來改建房屋的土地。然而就當前情形來說，農民對于宅基地的認識并不是很清晰，在當前農村宅基地的流轉上更是問題層出。這主要表現在兩個方面：一方面是參與流轉的宅基地，另一方面是未參與流轉的宅基地。

1.1 對于參與流轉的宅基地，農民多是私下進行交易：一種是將住房用來出租，一種是將住房用來進行非農業的生產經營，還有一種則是進行完全的私下買賣。不管哪種形式的宅基地流轉，其交易形式多是雙方通過私下協商進行，而由于沒有法律的保護，有時就會因為協商不成而出現一系列的紛爭。有調查顯示，約有30%的人因房屋建設問題出現過紛爭，而有21%的人的紛爭甚至至今未得到解決。2.參與流轉的宅基地，其管理上也存在著一系列的問題。有關調查顯示，在對宅基地進行流轉時，通常只通過雙方當事人協商，未經過本村民小組、村委會和當地人民政府審批同意，帶有極強的個人色彩以及專權主義。另外在法律上也存在一些問題。比如通過對廣西壯族自治區百色市平果縣黎明鄉I類區中對農民宅基地的調查發現，有10%的農民宅基地都是通過私人來進行交易的，購買土地的人大多數都是偏遠地區的農民，在土地登記薄上的戶主名字還沒有改變的時候，已經開始使用土地。然而在法律上，對于這一類的土地流轉的管理并沒有相應的規定。而在宅基地的合理流轉以及整理上，相關部門又缺乏相應科學的規劃，在處理農村中宅基地的置換以及轉讓上，鄉鎮單位一般是“心有余而力不足”。由于其技術力量相對薄弱，因此在實際處理中并不能將規劃落實到實處，即使有些規劃已經得到了相應的落實，其效果也并不理想。

1.2 對于那些沒有參與流轉的宅基地，則因為種種原因而被嚴重的浪費掉，其中包括農村改建過程時由于缺乏相應的規劃而出現的亂建亂占現象。受金錢的誘惑，部分農民選擇在原宅基地上搭建臨時廠房，特別是那些臨近城市的村莊，這種現象更為嚴重，有時甚至出現搶占集體土地進行私人建房的現象。這種做法不僅阻礙了農村的改進與發展，還使得大量集體土地的流失與浪費，最終導致集體利益的流失，給管理造成一定的困難。

1.3 《土地管理法》中明確規定：在房屋占用上應是“一戶一宅”，且面積必須在規定范圍內，也就是說每戶農民的宅基地是有明確面積限制的。而就當前農村的狀況看，經常出現新房林立而舊房同樣錯落有致的現象。由于對于宅基地的使用上，在農村通常是無償也是無期限的，因此就會導致家家大庭院，家家宅基地面積嚴重超標問題的發生。

1.4 經濟的發展以及人們生活水平的提升，使得一些逐漸富裕起來的農民開始紛紛入城買房，而城市制度的改革，也使得這部分農民開始擁有了城市戶口。這給農民帶來方便的同時，也使得農村出現了“空心村”的現象。盡管這部分農民已經擁有了城市住房，但其農村宅基地依然存在。雖然他們是通過合法的形式獲得宅基地的，但法律卻不允許對這些宅基地實施公開合法的轉讓，這就使得村集體及組織不能對其進行回收處置，從而導致“空心村”的出現。比如說通過對廣西壯族自治區百色市平果縣黎明鄉I類區的房屋調查發現，有5%的村民小組已經向交通比較便利的地區搬遷，但是并沒有進行上報，都是自行決定的。這樣一來，就將原來所有農民宅基地變成了荒地或者是林地。在《土地管理法》中有“一戶一宅”的要求，因此，在其搬遷的新建宅基地上，沒有辦法進行土地的登記，這樣一來，就使其成為了違法用地，阻礙了人們生活質量的提高。

2 當前農村宅基地流轉問題的管理對策

2.1 賦予農民宅基地的永久性使用權益

就當前現行法律政策來看。在當前農村，閑置的宅基地不管其是否可以參與到宅基地的流轉行列，對于將來經濟的發展都是有所阻礙的。而這一問題已經超出了農民的能力，不得不通過國家的參與來解決。因此，筆者認為應該通過法律程序，賦予農民宅基地永久性的使用權益。首先，這是確保資源可以得到優化配置的必由之路。任何法律的存在都是為了使人們的權益得到更好的保障，而宅基地的使用權在充當一種用益物權的基礎上，如若只是明確其歸屬，就會喪失其原有的價值。因此，在法律上同意農村宅基地的流轉，而其價格則由市場進行控制，從而使資源朝向有利的主體流動，進而保證餓了閑置宅基地的和利用以及安置，也就從根本上提高了土地資源的利用率，確保了其價值的正真實現。其次，這是市場經濟體制變革的必然要求。只有農民真正富裕了，經濟發展的腳步才能提升上去。而一但限制宅基地的流轉，農民創造財富的機會就會大大降低，農民的財產性收入也就無從談起。因此，應該在法律上同意對宅基地進行流轉，從而增加農民手中的資金，使市場價值得到充分的顯現。最后，這也是城鎮化發展的必然要求。大量的農民涌進城市，使得農村出現了很多的閑置地。因此，法律應該允許宅基地的流轉，只有這樣，才能使閑置的宅基地得到更好的利用。

2.2 對當前農村農民進行現代職業性的培訓，加強管理

一旦宅基地在法律上得到明確的規定，對于宅基地的管理中遇到的問題就會迎刃而解。在農村，對土地進行相應規模的經營的關鍵就是最大能力的提高農業的水平，不管是在科技應用水平上，還是在農業發展方式的轉變上，都應該將農業的發展作為農村改革日程中的重要任務。而這一任務的實現，不僅需要先進的技術，還需要先進的農民。也就是說，需要對農民進行職業化的培訓，使其整體素質有所提升，從而推進農村宅基地的有效管理，促進土地的規模化經營。

2.3 健全當前農村宅基地流轉機制

對于農村宅基地流轉機制的建立可以從三方面進行：一是進行有條件的流轉；二是進行有規范的流轉；三是進行有步驟的流轉。有條件的流轉即從法律上對其進行一定的規定，使農村宅基地享受流轉的權利；有規范的流轉則是指在宅基地的流轉過程中，首先應該建立相對規范的交易價格制度，其次是對交易的審批制度進行相應的完善，第三則是對于宅基地的流轉主體的范疇進行一定的擴大，第四是健全農村宅基地的權利歸屬登記制度，最后一點是對農村宅基地的使用期限進行相應的規定，如將其規定為70年；而有步驟的流轉則是指根據不同地區的經濟發展狀況，實行不同的宅基地流轉策略。如在經濟相對發達的地區以及大城市的城郊地區進行農村宅基地的試點建設等，等這一制度成熟后再將其向全國進行推廣。在農村，對宅基地的流轉進行相應機制的構建，不僅有助于完善社會主義的市場經濟體系，而且是農民財產保障制度構建的必然要求；與此同時，堅強農村宅基地流轉機制的構建，不僅有助于協調城市土地資源緊缺同農村土地資源閑置浪費之間的矛盾，還是有效縮小城鄉差距，更好實現社會公平正義的有效途徑。

3 結語

隨著國家相應政策的出臺，農村宅基地流轉問題已經得到了一定的解決，農民的生活水平得到了進一步的提高，在對宅基地流轉的認識上也有了改觀。但就目前而言，在對當前農村宅基地流轉現狀及其管理對策的探討上，本文仍存在諸多的不足之處，還有待進一步的改進。

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