房產(chǎn)買賣合同管理中的執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建

（海南第三建設(shè)工程有限公司，海南 海口 570100）

1 對(duì)房地產(chǎn)買賣合同特點(diǎn)的認(rèn)識(shí)

這里首先需要就房地產(chǎn)買賣合同的特點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)，從而為討論執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制提供切入點(diǎn)。具體而言，可歸納為以下四個(gè)方面。

第一，該合同以房地產(chǎn)為標(biāo)的物。房地產(chǎn)買賣合同只能以房地產(chǎn)為標(biāo)的，由于房地產(chǎn)具有不同于其他一般商品的特殊性，也決定了房地產(chǎn)買賣合同具有其特殊和復(fù)雜的一面。

第二，該合同是一方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的權(quán)利，另一方則以支付貨幣為對(duì)價(jià)，否則就不是房地產(chǎn)買賣合同，而是其他合同。

第三，該合同處分的是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)。房地產(chǎn)買賣合同與其他買賣合同的不同之處在于房屋是附著于土地上的不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利一致的原則，土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

第四，房屋買賣合同是法律所規(guī)定的一種要式合同。由于房地產(chǎn)買賣合同不同于一般的買賣合同，標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不以交付為標(biāo)志，而是以辦理相關(guān)的房產(chǎn)過戶手續(xù)作為標(biāo)志，也就是說該合同處分權(quán)利的結(jié)果是以房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記并依法確認(rèn)房屋歸屬關(guān)系為要件。所以，房地產(chǎn)買賣合同是一種要式合同。

2 認(rèn)識(shí)引導(dǎo)下的執(zhí)行監(jiān)管目標(biāo)定位

在以上認(rèn)識(shí)引導(dǎo)下，有關(guān)目標(biāo)定位可界定為以下三個(gè)方面。

2.1 開發(fā)商方面

上文已經(jīng)提到信息不對(duì)稱問題，即在合同的執(zhí)行中開發(fā)商擁有更多的私人信息，從而使得購房者往往處于信息弱勢(shì)地位。在這樣的地位不對(duì)等狀況下，開放商可能實(shí)施機(jī)會(huì)主義行為。從實(shí)踐層面來看，這種機(jī)會(huì)主義行為具體表現(xiàn)在延遲交房時(shí)間、更改小區(qū)綠化面積、未按合同要求建立相應(yīng)的公共設(shè)施等，當(dāng)然也包括建筑質(zhì)量問題。因此，在構(gòu)建執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制時(shí)須增強(qiáng)開發(fā)商的參與意識(shí)，這樣才能在根本上規(guī)避監(jiān)管缺位的現(xiàn)象。由此，站在開發(fā)商的角度應(yīng)在建立社會(huì)聲譽(yù)度的要求下，自覺履合同行監(jiān)管行為。

2.2 購房者方面

已知在信息不對(duì)稱和法律行為履行上，購房者都處于絕對(duì)的弱勢(shì)。但從當(dāng)前各地所反饋出的信息來看，建立“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。這種基于團(tuán)隊(duì)行為的業(yè)主集合，可以融合各自的社會(huì)資源和影響力，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商威懾能力。從而，提升在合同監(jiān)管中的議價(jià)能力。因此，這一方面的目標(biāo)可概括為：通過建立集體行動(dòng)路徑，來鎖定購房合同中要件的履行情況。不難看出，從我國房地產(chǎn)買賣現(xiàn)狀著手，在低成本運(yùn)作下最好就是建立上述目標(biāo)。

2.3 第三方方面

拋開現(xiàn)有法定仲裁機(jī)構(gòu)不論，如何引入民間第三方監(jiān)管組織則是值得思考的問題。畢竟，在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中有關(guān)房地產(chǎn)買賣合同糾紛數(shù)不勝數(shù)，若都依靠法定仲裁機(jī)構(gòu)的話將延緩解決時(shí)間，并增加買賣雙方的交易成本。因此，可以嘗試建立以授權(quán)的中介組織面貌出現(xiàn)的第三方機(jī)構(gòu)，首先出面協(xié)助監(jiān)管、協(xié)調(diào)的機(jī)制。因此，這里的目標(biāo)定位則包括：在授權(quán)范圍內(nèi)跟蹤監(jiān)管開發(fā)商的合同履行情況，并在規(guī)定的信息平臺(tái)上向購房者發(fā)布；同時(shí)，為購房者提供利益訴求渠道，來通達(dá)房管部門。

3 目標(biāo)定位下的監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建

根據(jù)以上所述并在目標(biāo)定位下，監(jiān)管機(jī)制可分別從以下三個(gè)方面展開構(gòu)建。

3.1 開發(fā)商監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建

正是因?yàn)殚_發(fā)商存在著自身的利益驅(qū)動(dòng)，因此需要從兩個(gè)途徑上來構(gòu)建開發(fā)商的監(jiān)管機(jī)制。

(1)聲譽(yù)約束途徑。房地產(chǎn)開發(fā)商作為廠商的一種類型，必然需要樹立品牌效應(yīng)，通過品牌效應(yīng)的釋放將提升他們的盈利能力，而這在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控下顯得更為重要。為此，在日益競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下必然能推動(dòng)開發(fā)商強(qiáng)化合同監(jiān)管意識(shí)?？梢?，這實(shí)則是同行競(jìng)爭(zhēng)倒逼下的行為選擇。

(2)行政規(guī)制途徑。行政規(guī)制主要由法定仲裁部門給予監(jiān)管，由于其無法履行跟蹤監(jiān)管職能，因此可以面向購房者建立利益訴求通道，從而來根據(jù)反饋的相關(guān)信息建立起預(yù)警機(jī)制。

(3)購房者監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建

這里需要明確，購房者往往都有自己的職業(yè)和生活，因此在長周期的商品房建設(shè)中無能力、也無必要建立起跟蹤監(jiān)管行為。因此，他們往往會(huì)在交房驗(yàn)收環(huán)節(jié)來考察合同的履行情況。這時(shí)就存在一個(gè)現(xiàn)實(shí)，即暴露出來的問題已成為即定現(xiàn)實(shí)難以改變。為此，可以通過建立“業(yè)主團(tuán)隊(duì)”來實(shí)施集體主義行動(dòng)，并在利益補(bǔ)償機(jī)制配合下來履行跟蹤監(jiān)管活動(dòng)。具體表現(xiàn)在，選擇部分當(dāng)?shù)貥I(yè)主組成跟蹤監(jiān)管團(tuán)隊(duì)，并在其他業(yè)主的維權(quán)基金提供下履行上述活動(dòng)。

3.3 第三方監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建

關(guān)于本文所指出的第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在當(dāng)前仍屬于一個(gè)新的課題。首先它應(yīng)具有民間性質(zhì)，并能代表開發(fā)商和購房者的利益；同時(shí)，還需要獲得官方的授權(quán)。因此，本文不打算將其具體化。這里只是提出幾個(gè)原則：（1）應(yīng)具有獨(dú)立的辦公地點(diǎn)；（2）可建立開發(fā)商代表和業(yè)主代表組成的團(tuán)體；（3）根據(jù)施工進(jìn)度不定期開展協(xié)調(diào)會(huì)議；（4）努力協(xié)調(diào)雙方的利益訴求。

綜上所述，以上便構(gòu)成了筆者對(duì)文章主題的討論。誠然，對(duì)于合同的監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建可以從其它方面來進(jìn)行，但本文仍具有很強(qiáng)的實(shí)踐意義。

結(jié)語

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)可能下將的預(yù)期更為穩(wěn)定，從而導(dǎo)致了許多具有剛性需求的家庭仍處于觀望態(tài)勢(shì)。這一態(tài)勢(shì)所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型，便從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到了買方市場(chǎng)。從我國近年來的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐來看，其實(shí)則形成了中央政府與地方政府間的博弈態(tài)勢(shì)。由此，當(dāng)前強(qiáng)化對(duì)商品房買賣合同的監(jiān)管機(jī)制便顯得十分必要。這種機(jī)制的形成，將在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的同時(shí)，維護(hù)開發(fā)商和購房者的利益。因此，這就成為了本文立論的出發(fā)點(diǎn)。

本文認(rèn)為，在信息不對(duì)稱條件下，開發(fā)商往往具有更強(qiáng)的市場(chǎng)議價(jià)能力。從而，須引入第三方主體來協(xié)助履行執(zhí)行監(jiān)管的工作。在監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建中，應(yīng)圍繞著開發(fā)商、購房者、第三方等三個(gè)方面展開。關(guān)于第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)在當(dāng)前仍屬于一個(gè)新的課題，從而值得思考。最后，本文權(quán)當(dāng)拋磚引玉之用。

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