房產買賣合同管理中的執行監管機制構建

（海南第三建設工程有限公司，海南 海口 570100）

1 對房地產買賣合同特點的認識

這里首先需要就房地產買賣合同的特點進行認識，從而為討論執行監管機制提供切入點。具體而言，可歸納為以下四個方面。

第一，該合同以房地產為標的物。房地產買賣合同只能以房地產為標的，由于房地產具有不同于其他一般商品的特殊性，也決定了房地產買賣合同具有其特殊和復雜的一面。

第二，該合同是一方轉讓房屋所有權及其土地使用權的權利，另一方則以支付貨幣為對價，否則就不是房地產買賣合同，而是其他合同。

第三，該合同處分的是房屋所有權及其土地使用權。房地產買賣合同與其他買賣合同的不同之處在于房屋是附著于土地上的不動產，房屋所有權轉移時，根據房地產權利一致的原則，土地使用權也隨之轉移。

第四，房屋買賣合同是法律所規定的一種要式合同。由于房地產買賣合同不同于一般的買賣合同，標的物所有權的轉移不以交付為標志，而是以辦理相關的房產過戶手續作為標志，也就是說該合同處分權利的結果是以房地產行政主管部門進行房地產權屬登記并依法確認房屋歸屬關系為要件。所以，房地產買賣合同是一種要式合同。

2 認識引導下的執行監管目標定位

在以上認識引導下，有關目標定位可界定為以下三個方面。

2.1 開發商方面

上文已經提到信息不對稱問題，即在合同的執行中開發商擁有更多的私人信息，從而使得購房者往往處于信息弱勢地位。在這樣的地位不對等狀況下，開放商可能實施機會主義行為。從實踐層面來看，這種機會主義行為具體表現在延遲交房時間、更改小區綠化面積、未按合同要求建立相應的公共設施等，當然也包括建筑質量問題。因此，在構建執行監管機制時須增強開發商的參與意識，這樣才能在根本上規避監管缺位的現象。由此，站在開發商的角度應在建立社會聲譽度的要求下，自覺履合同行監管行為。

2.2 購房者方面

已知在信息不對稱和法律行為履行上，購房者都處于絕對的弱勢。但從當前各地所反饋出的信息來看，建立“業主維權委員會”則是一個不錯的選擇。這種基于團隊行為的業主集合，可以融合各自的社會資源和影響力，增強對房地產開發商威懾能力。從而，提升在合同監管中的議價能力。因此，這一方面的目標可概括為：通過建立集體行動路徑，來鎖定購房合同中要件的履行情況。不難看出，從我國房地產買賣現狀著手，在低成本運作下最好就是建立上述目標。

2.3 第三方方面

拋開現有法定仲裁機構不論，如何引入民間第三方監管組織則是值得思考的問題。畢竟，在我國城鎮化進程中有關房地產買賣合同糾紛數不勝數，若都依靠法定仲裁機構的話將延緩解決時間，并增加買賣雙方的交易成本。因此，可以嘗試建立以授權的中介組織面貌出現的第三方機構，首先出面協助監管、協調的機制。因此，這里的目標定位則包括：在授權范圍內跟蹤監管開發商的合同履行情況，并在規定的信息平臺上向購房者發布；同時，為購房者提供利益訴求渠道，來通達房管部門。

3 目標定位下的監管機制構建

根據以上所述并在目標定位下，監管機制可分別從以下三個方面展開構建。

3.1 開發商監管機制構建

正是因為開發商存在著自身的利益驅動，因此需要從兩個途徑上來構建開發商的監管機制。

(1)聲譽約束途徑。房地產開發商作為廠商的一種類型，必然需要樹立品牌效應，通過品牌效應的釋放將提升他們的盈利能力，而這在當前房地產調控下顯得更為重要。為此，在日益競爭的市場環境下必然能推動開發商強化合同監管意識。可見，這實則是同行競爭倒逼下的行為選擇。

(2)行政規制途徑。行政規制主要由法定仲裁部門給予監管，由于其無法履行跟蹤監管職能，因此可以面向購房者建立利益訴求通道，從而來根據反饋的相關信息建立起預警機制。

(3)購房者監管機制構建

這里需要明確，購房者往往都有自己的職業和生活，因此在長周期的商品房建設中無能力、也無必要建立起跟蹤監管行為。因此，他們往往會在交房驗收環節來考察合同的履行情況。這時就存在一個現實，即暴露出來的問題已成為即定現實難以改變。為此，可以通過建立“業主團隊”來實施集體主義行動，并在利益補償機制配合下來履行跟蹤監管活動。具體表現在，選擇部分當地業主組成跟蹤監管團隊，并在其他業主的維權基金提供下履行上述活動。

3.3 第三方監管機制構建

關于本文所指出的第三方監管機構，在當前仍屬于一個新的課題。首先它應具有民間性質，并能代表開發商和購房者的利益；同時，還需要獲得官方的授權。因此，本文不打算將其具體化。這里只是提出幾個原則：（1）應具有獨立的辦公地點；（2）可建立開發商代表和業主代表組成的團體；（3）根據施工進度不定期開展協調會議；（4）努力協調雙方的利益訴求。

綜上所述，以上便構成了筆者對文章主題的討論。誠然，對于合同的監管機制構建可以從其它方面來進行，但本文仍具有很強的實踐意義。

結語

隨著國家對房地產市場的調控持續進行，消費者對于房價可能下將的預期更為穩定，從而導致了許多具有剛性需求的家庭仍處于觀望態勢。這一態勢所引發的房地產市場類型，便從賣方市場轉變到了買方市場。從我國近年來的房地產調控實踐來看，其實則形成了中央政府與地方政府間的博弈態勢。由此，當前強化對商品房買賣合同的監管機制便顯得十分必要。這種機制的形成，將在維護房地產市場秩序的同時，維護開發商和購房者的利益。因此，這就成為了本文立論的出發點。

本文認為，在信息不對稱條件下，開發商往往具有更強的市場議價能力。從而，須引入第三方主體來協助履行執行監管的工作。在監管機制構建中，應圍繞著開發商、購房者、第三方等三個方面展開。關于第三方監管機構在當前仍屬于一個新的課題，從而值得思考。最后，本文權當拋磚引玉之用。

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