多產權公共建筑消防監督管理的問題與思考

王 波

（雙鴨山市公安消防支隊，黑龍江 雙鴨山 155100）

前言

城市化的進程促進了產權建筑的大量涌現，然而這些產權建筑火災隱患比較多，使得消防安全的監督管理變得越來越困難。筆者就多產權公共建筑的定義、消防監督管理的問題及其原因進行了詳細的介紹，并就如何加強消防監督管理提出了自己獨到的見解。

1 定義

雖然目前我國還沒有統一的法律、法規對多產權公共建筑進行定義，但是根據對字面的理解和現在的實際情況，所謂多產權，不只是指具有多方產權人，同時也代表具有多方使用人，在本文中將多產權公共建筑定義為“有兩個或兩個以上產權方或使用方的公共建筑”。

2.存在的問題及原因

2.1 使用功能的不確定性

對于多產權公共建筑來說，我們以一棟商業綜合樓為例，由于各個樓層具體使用功能尚未明確，工程建設初期的消防設計審批申報過程中，開發建設單位常常會以“辦公”、“商業辦公”用途替代具體使用功能，為了滿足國家工程建設消防技術標準，以利于通過消防行政審批，會按照樓層劃分獨立的防火分區。但是建筑駿投入使用后，開發建設單位通常將樓層分割成小面積出售或者租賃給不同的單位使用，從而形成一棟建筑多產權、一層樓面多產權、多業主的局面。而業主在取得各自產權后，往往都會根據自己的需要改變其使用功能，這樣往往會導致此建筑原來劃定的防火分區以及設置的消防設施無法滿足功能變更后的規范要求。

2.2 制度

目前在同一棟樓里存在著潛在的很多消防問題，建筑的規模有大有小，消防管理很多時候都是抽查，使得內部裝修很容易出現漏洞。一些業主租賃之后，違反設計規范進行隨意的設計，使得很多原先符合設計規范的建筑出現了不該出現的消防隱患。比如大量使用可燃易燃材料裝修、外窗安裝防盜網、鐵柵欄；消防設施被遮擋、被損壞，甚至被拆除或占用疏散通道、封閉安全出口、致使安全出口數量不足或布置不合理等。上述問題嚴重影響了建筑的消防管理，給人們的生命和財產安全帶來了很大隱患。

2.3 權力的交織

目前多產權公共建筑的權屬關系十分復雜，發生事故很難確定到責任人。目前公共建筑的多產權決定了公共建筑的管理權、使用權、所有權交織，比較混亂，難以確定管理者的責任。很多時候，建筑的某一層樓或者是某幾層樓被租賃或者是被私人買斷，導致了產權的不唯一。租賃之后轉租的現象時有發生，使得消防管理變得更加困難，而且很難確定物業方、承租方、產權方、建設方的責任。由于消防管理涉及大眾的問題，各方都不樂意出這份資金，使得消防安全管理更加艱難。總之，多產權的公共建筑的消防管理十分不到位，存在很多潛在的危險。

2.4 管理對象的劃分

目前很多時候，消防監督的管理對象都是以單位為劃分依據，沒有注意到建筑物這個元素本身的特性，消防設施作為建筑物不可分割的一部分，應該加強消防設施的管理與監督。

3 如何加強消防監督管理

3.1 各方法律關系要理清

根據我國建筑法中物權法的相應規定，建筑物里的消防設施是必須要設的，業主有管理的權利也有共有的權力，業主在享受權利的時候應該履行相應的義務。對于多產權的公共建筑來說，消防設施權屬應該由所有的建筑業主來負責。因此，應該理清多產權公共建筑各方的法律關系。首先，應該確定消防管理責任的主體，主體是所有的業主。業主除了享有相應的權利外，還應該履行相應的責任，建設的消防設施應該按照國家的相關規定進行設置，并且承擔相應的管理費用，對于一些不履行義務的業主來說，如果造成重大損失的，應該承擔相應的責任。第二明確委托管理的關系，業主和物業公司就是這種關系。業主是消防安全監督的主體，物業則是提供勞務的主體，主要是受業主的安排去完成相應的責任。要是因為物業公司沒有按照相應的合同去履行自己的義務，而給業主造成經濟損失的，業主可以要求物業公司補償損失。第三，明確業主和消防部門之間的監督關系。業主是消防部門進行監督的對象，消防部門有權對于未履行消防職責的個體進行一定的處罰。

3.2 推進立法

我國一些地方，已經出臺了相應的地方性多產權建筑消防安全制度，但是就很多公共建筑來說，地方性的消防法規并沒有落實，為了明確業主和物業的消防責任，應該出臺相應的法律法規，使得消防部門更好的依法行政。

3.3 加強資源共享

在多產權公共消防建筑的管理中，應該加強承租人和產權方之間的信息交流，使的資源能夠有所共享。消防工作的展開離不開承租方和產權人的配合，消防部門進行相關消防工作時，需要產權方和承租方提供相應的資料，建筑產權的資料共享，能夠使得消防監督的工作更加順利的進行，從而有效提高火災隱患的整改工作效率。

3.4 推行租賃登記備案制度

目前由于法律上并沒有明確無登記備案制度的責任，這使得租賃登記備案制度的落實十分難展開。目前，公安機關對于流動人口正在逐步實行租賃備案制度，無論是承租方還是產權方都應該簽訂治安責任保證書。多產權公共建筑消防監督管理工作中，應該推廣落實租賃登記備案制度，對一些沒有委托的物業企業進行統一的管理，承租方和產權方應該簽訂消防安全管理的協議和租賃協議。對于協議的內容，承租方和產權方可以進行一定的約定，就消防責任進行相應的承擔。對于有委托物業建筑，也應進行統一的管理，但是物業管理、承租方和產權方應該簽訂消防安全協議，對于各自的消防管理責任應該有所明確。

4 結語

在經濟高速發展的今天，城市建設化的步伐不斷加快，公共建筑的消防問題日益突出，公共建筑的防火形勢越來越嚴峻。多產權的公共建筑的消防監督越來越成為全球關注的重點，只有通過政府部門和建筑單位各方的共同努力才能健全公共消防建筑的監督管理，才能保證公眾的生命安全和財產安全。

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