簽陰陽合同避稅 險些吃了啞巴虧

◎ 胡勇軍（浙江聚點律師事務所律師）

簽陰陽合同避稅 險些吃了啞巴虧

2012年10月13日，李先生與張女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定張女士將其所有的一套房屋轉讓給李先生，成交價格為166萬元。同時，雙方又簽訂了一份補充協議，在補充協議中，房屋的成交價格變成了32萬元，同時將該房屋內家具、家電、裝修裝飾及配套設施設備等作價134萬元，總計仍為166萬元。

誰知合同還沒履行，李先生卻以存在重大誤解為由提起訴訟，主張只按補充協議中的房價32萬元購買，不再購買“作價”134萬元的各類配套設施設備。

法庭上，張女士道出，簽訂補充協議純粹是為了幫助李先生規避房產交易稅，而為買賣雙方提供居間服務的經紀公司也證實了張女士的說法。

北京市海淀區人民法院經過審理后認為，涉訴的房屋根據其所在地段和面積計算，市價明顯遠高于32萬元。在正常的市場交易下，理性的房屋出售人不可能在買賣合同中約定房價為166萬元，又簽訂補充協議將房價急劇降低為32萬元。由此可見，補充協議中關于成交價格的約定屬于以合法手段掩蓋避稅目的、造成國家房地產交易稅收減少的無效民事行為。雖然庭審中，李先生對此并不認可，但其拒絕就房屋的市場參考價值進行評估鑒定，且始終沒能就上述情況作出合理的解釋，因此法院對李先生的主張不予支持。

◎ 胡勇軍（浙江聚點律師事務所律師）

點評

由于房屋買賣所產生的相關稅費，與房屋的交易價格緊密相關，有的交易者為了少繳稅款，往往會另簽一份房價相對較低的合同，通過低報成交價格偷逃稅款。這種行為不僅導致國家交易稅大量流失，同時也擾亂了正常的房地產市場秩序，引發房屋買賣糾紛。

本案中，李先生與張女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張女士將其房屋轉讓給李先生，成交價格為166萬元。該合同約定清晰明確，是雙方的真實意思表示，如按該合同履行，雙方不易產生糾紛。但李先生與張女士又簽訂了一份補充協議，使得同一套房屋在買賣過程中，出現兩個截然不同的價格。李先生以重大誤解為由提起訴訟，主張只按照備案合同中的房價32萬元購買房屋，不再購買配套設施設備。如果李先生的訴訟請求得到法院的支持，張女士將遭受重大經濟損失。

根據我國法律規定，當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。

按照民法通則規定，民事法律行為有效包括三方面條件：一是行為人具有相應的民事行為能力，二是意思表示真實，三是不違反法律或者社會公共利益。當事人意思表示中意思與表示不一致的，屬于隱藏行為，在隱藏行為中，虛假意思表示應當認定為無效，但被隱藏的真實意思表示的效力應當根據真實意思表示是否違反法律法規的強制性規定及是否損害第三人利益確定。本案件中，雙方為了避稅，在簽訂合同當日又另行簽訂補充協議，補充協議中關于房屋的低價約定，屬于以合法手段掩蓋避稅的非法目的，屬于無效民事行為。

雖然李先生對此并不認可，但其拒絕就房屋市場參考價值進行評估鑒定，其始終未能就存在上述情況作出合理解釋，違反一般生活經驗，法院綜合全案事實和房地產市場實際情況，認定先前簽訂的房屋價款為166萬元的合同是雙方真實意思表示，應依約履行，故對李先生的主張不予支持。