房地產企業財務風險及管控措施

馮素紅

【摘要】房地產行業具有高風險、高收益的特點，隨時面臨著各種各樣的危機和風險，特別是財務風險，更是牽一發而動全身，對房地產企業來說有著致命的威脅，如何有效地規避和降低財務風險，更好地管理和控制財務風險，對房地產企業的健康發展有著至關重要的意義。本文從房地產企業應當建立財務風險的識別和控制機制，通過事先預防，事中化解來降低財務風險，保障企業的健康良性發展進行探討。

【關鍵詞】房地產企業；財務風險分析；風險控制措施

文章編號:ISSN1006—656X(2013)06?-00080-01

在國家限購、限價、土地政策變化變化情況下，房地產公司的財務風險除了資金風險，還包括即時圍繞公司戰略發展方面的投資風險，科學、理性的風險管理應是控制核心風險，將風險控制到企業可以承受的范圍，達到企業盈利和發展的目的。本文從分析財務風險產生原因提出房地產企業應對風險的管控措施。

一、房地產企業財務風險產生的原因

企業財務是企業生產經營過程中的資金運動及其各種經濟關系的體現，由于財務管理是對企業資金及其所體現經濟關系的組織的控制協調，是組織財務活動、處理財務關系一項綜合管理工作，我們就有必要分析財務風險產生都有哪些原因。

第一，房地產行業經營特點看，其開發流程復雜、環節多、涉及管理的部門多、開發周期長，所以財務風險控制在各個環節中都可能產生。

第二，房地產行業主要受產業政策風險、金融政策風險、財政政策風險、稅收政策風險、土地政策風險、技術風險、市場風險。如近期的產業政策、稅收政策及金融政策是影響的主要因素。

第三，一是企業權益資金與負債資金的比例關系，房地產資金主要指自有資金、負債融資、經營性負債、預銷款，其中自有資金一般為25-30%，負債資金一般70%，有的高達90%，如果企業在整發開周期中有個別環節控制不好，則會導致企業的破產；二是資金需求集中度高，如拿地階段。

第四，房地產在我國的發展比較短，相當數量的房地產企業的各個經營管理層面都有是粗放階段，所以導致財務管理的重要性在整個行業中都認識不足、管理水平有待提高，財務管理沒有形成體系，基本上都是摸著石頭過河的階段，財務管理薄弱，很多公司都沒有編制合并報表。

第五，規范的公司有決策經營團隊，而當今中小房地產公司基本上都有是老板一個人說了算，所以決策失誤頻繁發生，特別是08年后房價暴漲的這幾年內，相當數量的地產商從拿地開始就簽訂下陰陽合同（以偷稅為目的），其實已為投資項目埋下巨大的財務風險。

二、房地產企業財務風險管控措施

房地產企業風險產生原因有行業自身、有國家政策等都存在的問題，那么作為單個房地產企業來說，應是在研判這些客觀存在風險的情況下，如何從自身挖掘潛力化解減少這些風險，從本人工作經歷和我公司的情況來說，可以從以下方面采取措施。

（一）從資金管控入手，全面進行資金余缺調劑余使用

1、拓寬資金籌措渠道，如籌劃設立金融類投資機構

房地產業一直是高負債經營，自有資金不到30%，原來可以依賴低息銀行資金支持。在銀行限貸情況下，房地產企業應積極與信托、基金公司溝通，尋求其他行業項目合作，另外，可以籌劃自己設立金融類投資機構等，以備一旦市場銷售達不到預期，可以有充沛的資金支持和信息資源的獲取，拓寬資金籌措渠道，這種模式也是大地產公司所采取的模式。

2、集中管理資金，合理理財，提高資金利用率

為儲備一定資金，公司采取各種辦法獲取資金，加上經營累積的資金，公司及其控制公司賬戶上會持續留存一定量的資金，應將集中管理，一方面可以有效進行資金余缺調劑，另一方面也可以進行理財，減輕借款利息負擔。但理財畢竟有風險，在經驗不足階段，可以采用銀行低風險理財方式，根據可以調配的資金進行多種的組合，包括一周的存款、一個月的存款、半年的、一年的，進行非常細致籌劃，同時也可以籌劃“模擬”基金，低風險的，由公司資金組專門做，畢竟比銀行回報高，但應把風險放在第一位考慮。

3、初步實施ERP系統，線上線下同時運行，嚴控資金支付風險

為了更好地對各種資金付款業務實施監控，地產公司于本年開始在集團公司進行資金支付ERP線上審批試行工作，嚴格遵循防范風險、與內控相結合、體現完整性和一致性、注重可操作性、堅持資金支付線上審批和線下溝通同時進行的原則，完善配套制度，調整優化流程，推進ERP系統深化應用，確保了金支付線上審批平穩運行，達到嚴控資金支付風險的目的。

（二）組建組織機構，建立風險管理機制

為避免在市場比較好的時候，忽略面臨的戰略風險、市場風險、財務風險和其他的一些看似無關緊要的風險因素, 一旦宏觀經濟出現問題，則風險的集中爆發使許多企業都蒙受了巨大的損失，甚至使有些企業從此退出了房地產市場。房地產企業應在公司層面設立風險管理委員會，經營管理中心為風險管理職能部門，內部審計部門為風險的再監督部門，在公司內部推行全面的風險管理制度，建立初始信息框架、風險評估、制定風險管理策略、制定實施解決方案和監督改進五大步驟風險管理流程，這五個步驟中，信息的隨時溝通是極為重要的，風險信息的收集是全面風險管理中最為重要和最為基礎的工作，對房地產企業而言，面臨這諸多的風險，基本上可以分成戰略風險、財務風險、市場風險、運營風險和法律風險等五大類，其中的具體風險起碼超過30個小類，在當今非常復雜的房地產市場形勢下，房地產企業要想充分的控制風險，就必須把企業所面臨的各種風險進行系統的收集并且按照類別進行整理，建立屬于企業自己的風險事件庫，只有這樣才能保證整體的風險管理有真實的數據和牢固的基礎，否則，由于基礎信息的缺失和虛假，將導致整個風險管理工作失去應有的作用甚至帶來負面的結果。

（三）提高財務管理水平，強化財務分析， 提供全面決策信息

1.編制合并報表，重視現金流分析

房地公司普遍是項目公司制，1個項目1個公司，沒有成立集團公司架構，各項目公司獨立核算、獨立運行，項目建設統一管控，資金統一調撥，但很少有房地產公司編制合并會計報表，無法從集團角度分析現金流和進行現金余缺調劑。財務部應定期編制合并報表，從集團角度編制年度、月度和周現金留收支表，重視現金流預測和分析編制公司及其控制公司匯總現金收入和支出表，以便領導決策時掌握全面信息。

2.財務成本前期介入，強化投資的可行性研究，防范投資風險

財務成本前期介入，在投資運行中定期進行財務分析，通過財務分析來評價企業的償債能力，盈利能力，資產管理情況，綜合財務狀況等，為投資決策提供依據。同時，利用專業團隊進行詳細的房地產市場分析與研究，準確把握市場動態，合理選擇投資時點與地點，進行充分的可行性研究，及時發現并規避投資風險。

參考文獻：

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