房地產企業外部風險研究

李君

【摘要】我國房地產經過數十年的發展，規模越來越大，隨之而來的房地產所帶來的風險也越來越大，房地產風險成為房企業關注的焦點，房地產風險包括內部風險和外部風險，內部風險是有企業內部生產經營過程中產生的不確定性帶來的企業盈利損失。而外部風險是由于外部環境如：經濟周期、貨幣政策等因素變化引起，給企業經營帶來經濟利益損失。相對于內部風險，外部風險對公司造成的利益損失更大，而且較難預測。本文主要從引起房地產風險的外部因素進行研究房地產風險，據此提出房地企業外部風險防范。

【關鍵詞】房地產企業；外部風險；防范

文章編號:ISSN1006—656X(2013)06?-00019-02

一、房地產行業基本特征

（一）房地產行業屬資金密集型企業

房地產從獲取土地使用權、 征地拆遷、開發建設等環節需要大量的資金，一個小項目需要幾億、一個大項目幾十億，資金太少根本無法開發生產。一般房地產同時開發數個項目，資金量就更大，如果是特大型的企業如萬科地產、中恒地產、保利地產等，他們一般同時開發數十個項目則所需資金就達上百億之多。

（二）房地產負債率高

由于房地產需要的資金量大，單靠企業自有資金很難解決資金缺口，資金的缺口主要靠外部融資解決。當前上市公司通過股票融資受到政府管制無法融資，而其他的常見的方式有銀行貸款方式、信托方式、債券融資等，這些都是負債融資成為主要方式，公司負債巨大，負債率高。

（三）房地產開發建設周期長

房地產企業從開發建設資金的投入到商品房銷售資金的回籠資金需要較長的的時間，上市公司以輕資產（快速周轉）運作的企業如：陽光地產，平均一個進展順利的項目周轉期最快為2年，其他企業平均開發建設周期在2-3年，這個過程中將會沉淀大量的資金，如果是大的項目如“地王”項目運營周期就會更長，有的會達到7-8年之久，沉淀資金就更大。

由于上述特點，當外部環境發生變化時，房地產企業就會面臨較大的風險，現就外部因素對房地產影響進行分析。

二、房地產企業外部風險分析

（一）房地產貨幣風險政策分析

1、從成本角度分析貨幣政策對房地產企業影響

從房地產行業特征來看，房地產自由資金占比較低，負債比例較高，從2012年9月30日三季報數據，來看房地產平均負債率為66.4%，有的負債甚至達到達80%以上。而扣除預收款后，實際負債達到47.1%，即平均總資產的一半為有息貸款。房地產開發周期長，資金使用時間一般較長，房地產利率變動直接會導致房地產利息成本增加，必然增加企業的財務成本，從而減少預期收益。企業一般較難快速籌集到資金，以高價獲取資金，勢必會使企業的成本風險加大。而利率的變動，屬外部環境變動，房地產企業極難預測，不易防范，容易給企業帶來損失。

2、從銷售角度分析貨幣政策對房地產企業影響

房屋價格過高、總價款大，我國居民個人收入有限，購房一般采用揭貸貸款居多，這就使得當政府提高房屋貸款利率時，購房者將承擔較大的購房成本。另外政府頻繁調整房地產首付比率，特別在房地產過熱時，會增加首付比率，直接抑制購房需求，房地產企業面臨較大的銷售壓力，給企業帶來風險。

3.3從針對房地產行業角度的貨幣政策分析

商業銀行的中房屋貸款比率較大，房地產風險會直接影響銀行的資金運營能力。房地產的波動會直接影響商業銀行的經營，出于穩健經營的考慮，房地產行業成為商業銀行控制放貸的重點領域。當房地產平穩運行時，他們會增大房屋相關的貸款，而當房地產出現衰退或危機時，他們會減少房地產相關的貸款，在房地產企業需要資金時，卻無資金可貸，商業銀行的運作模式會加大了房地產企業的籌資難度，增加房地產的融資風險。另外，在一些大型房地產企業，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦由于利息成本上升，使得“鏈”中的一環斷裂，籌資風險的會放大，從而給集團經營帶來致命威脅。

（二）通貨膨脹及經濟風險對房地產風險分析

1、通貨膨脹對房地產風險分析

改革開放以來，通貨膨脹一直伴隨中國經濟的增長， 瀟湘價格網提供數據顯示：年平均值為3.48%，通貨膨脹在多數年份一直都存在。

表1-1

在房地產行業，通貨膨脹主要表現為生產要素價格的上漲，傳遞到房地產的生產成本上，引起房地產企業利潤下降，形成房地產經營風險。通貨膨脹主要影響引起勞動力成本、建筑材料、企業管理費用的上升。房地產建筑需要大量的勞動力，在開發成本中的比例較大，當通貨膨脹上漲時，勞動力價格會明顯的上漲，另外，勞動力成本具有極強的剛性，一般會長期處于上漲的態勢，這對房地產開發周期較長來說形成不利，開發初期勞動成本較好控制，隨著項目的進展勞動力成本隨通貨膨脹上升，房地產企業必須被動的接受，導致開發成本上升，而且屬于付現成本，對企業現金流造成較大壓力，形成現金流風險。企業管理費用是管理人員的相關費用，其中管理人員的工資與勞動力成本一樣具有極強的剛性特征，容易是通貨膨脹一起上漲，造成企業成本上升。另外，建筑材料也易隨通貨膨脹上漲，由于建材在工程造價中占有60％以上的比重，對企業形成成本壓力，因此，在項目的開發周期過程中，如遇到建筑材料快速上升，房地產企業必然會增加原來預算的生產成本，企業利潤減少。

2、經濟風險對房地產風險分析

房地產的經營與國民經濟的發展密切相關，當經濟繁榮時，房地產開發明顯活躍，企業銷售增長，利潤增加，當經濟衰退時，房地產銷售乏力，預收款減少，利潤明顯下降，甚至出現虧損，企業破產增加。

（三）房地產土地供應風險分析

土地是房地產開發中不能缺少的生產要素，我國土地性質屬國有性質，土地供應直接受到政府土地規劃政策的影響。目前土地供給的量明顯小于土地的需求增速，使得土地拍賣價過高，而土地購買成本占房地產開發成本的主要部分，通常占到銷售收入的50%以上，當土地供給不足，加之房地產企業競爭，使得房地產開發企業通過招拍掛、項目收購、股權收購等方式來獲得土地的購買價格過高，開發商就會將土地成本轉嫁到商品房的售價上，增大了銷售難度，對企業形成了銷售風險。另外，一但政府土地供給政策調整，增加土地供給或土地獲取渠道改變，如集體土地的流轉政策改變等。那么，外部的土地供給發生變化，房地產企業之前獲得的高價土地將會給企業埋下成本風險。

（四）房地產稅收風險分析

房地產企業主要涉及的稅收有：營業稅、所得稅和土地增值稅三種，稅收的變化調整直接會影響的房地產企業的成本，政府所征收的各項稅費，會轉嫁到房地產的價格之中，對房地產的銷售產生不利影響，最終都會反映到企業利潤上，給企業帶來風險。而另一方面針對二套房流轉過程增加的購房者所得稅，會轉嫁到房屋的售價上，最終會抑制購房需求，同時會逆向傳到一級房屋房地產企業，使得新售房屋價格上升，形成房地產銷售風險，給企業的長期發展埋下隱患。

（五）房地產貨需求多樣化風險分析

隨著我國居民收入增長，居民購房需求增強，居民的個性化需求明顯，對房地產產品設計及配套設施的要求越來越高。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策日各等方面不具針對性、前瞻性，房地產產品就會出現滯銷的風險。

另外，伴隨著競爭加劇，房地產企業設計的同質化，產品的差異越來越小，使得企業在同一地段采用價格戰競爭，較為明顯，引發銷售不暢，回款緩慢，給企業帶來資金壓力。在此種環境下，加上房地產屬于固定資產，產品具有不可移動性，這就容易造成了部分地區出現局部供給過大，使得企業面臨利潤下降的風險，甚至出現資金鏈斷裂的風險。通常房地產企業在全國都有項目，此種項目在企業中占比過多，就會引起房地產企業降價拋售，以獲取流動性，造成經營銷售風險。