關(guān)于幾種特殊建筑面積計算的探討

程會超，謝偉成，張之友

(珠海市測繪院，廣東珠海 519000)

1 前言

《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986－2000)“是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料”;《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 0353－2005)“為滿足工程造價計價工作的需要，……規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計算，統(tǒng)一計算方法，制定本規(guī)范”。

以上兩規(guī)范均有關(guān)于建筑面積計算的規(guī)定，并有各自的適用范圍，但是由于某些條款的規(guī)定不夠具體，各方面的理解不一致，各地甚至同一地區(qū)的不同部門間都有不同的操作。很多建設(shè)單位在諸多環(huán)節(jié)也不斷利用這些條款為各自利益服務(wù)，所謂“偷面積”和“贈送面積”的現(xiàn)象愈演愈烈，變相提高了容積率，逃避了有關(guān)規(guī)費(fèi)。《規(guī)范》的條款成了開發(fā)商鉆政策空子的利用對象，亟須要我們測量人員在執(zhí)行規(guī)范過程中，結(jié)合工程實(shí)踐總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累資料，發(fā)現(xiàn)《規(guī)范》需要修改和補(bǔ)充之處，適應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)發(fā)展的需要。

2 幾種特殊建筑面積計算的探討

2.1 騎樓、過街樓底層的面積計算

(1)《規(guī)范》中的計算規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中描述“騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分不計算面積。”

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中描述“騎樓:樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。過街樓:有道路穿過建筑空間的樓房。”、“騎樓、過街樓的底層，……空調(diào)機(jī)外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10 m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊均不計算面積”

可以看出，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對騎樓、過街樓沒有明確的定義，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中則有簡略的描述。兩部規(guī)范的規(guī)定字面理解可綜合為“騎樓、過街樓的底層作為道路街巷通行的均不計算面積。”正是抓住規(guī)范中不計算面積的規(guī)定，現(xiàn)在很多報建樓盤的設(shè)計圖紙將沿街商業(yè)柱廊一概命名為騎樓(見圖1)。

圖1 近期設(shè)計圖紙中“騎樓”的平面圖

(2)實(shí)踐工作中的認(rèn)識和探討

設(shè)置騎樓的目的:我們借由騎樓的發(fā)展歷史來探究這個問題，騎樓建筑始于近代，曾是實(shí)施市政改良不可或缺的工具，對于街道迂回狹窄的舊式都市發(fā)展起過相當(dāng)大的作用，“民國”二年(1912年)《廣東省城警察廳現(xiàn)行取締建筑章程及施行細(xì)則》中規(guī)定“凡堤岸及各馬路建造屋鋪，均應(yīng)在自制私地內(nèi)，留寬八尺建造有腳騎樓，以利交通;……不得遮斷及擺賣”，因?yàn)閭鹘y(tǒng)街道狹窄，通過開拓馬路設(shè)置騎樓的方式，能將人行道與車行道分開，改善交通。

騎樓、過街樓的型式:騎樓是一種近代典型的商住建筑，騎樓描述的是它沿街部分的建筑形態(tài)。它的沿街部分二層以上挑出，首層用立柱支撐形成人行長廊(一般旁邊無人行道，柱廊部分作為市政人行道路通行的主要通道)，立面形態(tài)上似建筑騎跨于人行道上，因而取名騎樓(傳統(tǒng)騎樓照片見圖2)。過街樓是一種跨越街道、連通兩側(cè)的閣樓式建筑，騎樓和過街樓的區(qū)別是前者街兩邊的樓不相連，后者將街道兩邊的樓連起來。

圖2 傳統(tǒng)騎樓照片

由于騎樓的底層與有柱走廊在外觀上沒有區(qū)別，根據(jù)對規(guī)范的理解并綜合武漢、深圳、蘇州、廈門、珠海等多地房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容，騎樓和過街樓的底層計算面積時應(yīng)結(jié)合其使用功能判斷，主要遵循的原則如下:

①底層位于建設(shè)用地紅線之外，作為主要公共道路街巷通行的，不計算建筑面積;

②底層位于建設(shè)用地紅線之內(nèi)，作為小區(qū)主要公共道路通行的，計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

③底層的建筑面積經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)列為核減建筑面積時，計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

④底層不符合上述范圍的，根據(jù)實(shí)際使用功能，計為分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

2.2 飄窗的面積計算

(1)《規(guī)范》中的計算規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中沒有規(guī)定。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中描述“飄窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗，不計算建筑面積。”

(2)實(shí)踐工作中的認(rèn)識和探討

由于現(xiàn)行規(guī)范均規(guī)定2.20 m以下空間不計算建筑面積，我國新建居民住宅的凈高一般在2.80 m，通過設(shè)置飄窗窗臺使局部空間高度＜2.20 m的設(shè)計理念正廣為流傳，飄窗變的“假、大、多”，每間房均有飄窗，其進(jìn)深甚至于接近房間的1/3(見圖3)，通過改造此類窗臺多數(shù)可以成為能利用的空間，見圖4。

圖3 典型假“飄窗”照片

圖4 假“飄窗”改造前后對照圖

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》關(guān)于層高的描述“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。”根據(jù)對規(guī)范的理解可得，設(shè)置這樣的飄窗并不能使層高降低。再綜合多地房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容，飄窗計算面積時應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況判斷，主要遵循如下原則:

①凸出建筑結(jié)構(gòu)外圍，窗臺高度≥0.40 m，當(dāng)其進(jìn)深≤0.60 m時，窗體不計算建筑面積;當(dāng)其進(jìn)深 ＞0.60 m且窗體高度≥2.20 m時，窗體按其水平投影計算建筑面積。

②凸出建筑結(jié)構(gòu)外圍，窗臺高度＜0.40 m，無論進(jìn)深大小，窗體按其水平投影計算建筑面積。

③未凸出結(jié)構(gòu)外圍(窗體凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料(百頁除外)封閉均視為未凸出結(jié)構(gòu)外圍)，無論進(jìn)深大小，窗體按其水平投影計算建筑面積。

④陽臺部分空間被飄窗占用的，陽臺面積應(yīng)扣除被飄窗所占用的陽臺空間的水平投影面積。

2.3 結(jié)構(gòu)連板、封閉空間等的面積計算

(1)《規(guī)范》中的計算規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等”不計算建筑面積。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中規(guī)定“……空調(diào)機(jī)外機(jī)擱板(箱)……及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊”不計算建筑面積。

(2)實(shí)踐工作中的認(rèn)識和探討

結(jié)構(gòu)連板、封閉空間即現(xiàn)在所謂的“拓展空間”，很多建設(shè)單位在陽臺等位置設(shè)置結(jié)構(gòu)連板，形成暫時性的封閉空間，通過簡單改造此類空間多數(shù)可以供生活使用，如圖 5、6。

圖5 陽臺上設(shè)置封閉空間

圖6 陽臺側(cè)設(shè)置結(jié)構(gòu)連板

綜合多地房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容，結(jié)構(gòu)連板、封閉空間等計算面積時應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況判斷，主要遵循如下原則:

①位于建筑主體結(jié)構(gòu)外圍(不含陽臺)，與室內(nèi)不相通，均不計算建筑面積。

②位于建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，上蓋高度≥2.20 m，無論進(jìn)深大小及是否連通，按其水平投影計算全部建筑面積。

③與陽臺結(jié)構(gòu)底板為一體，上蓋高度≥2.20 m，無論進(jìn)深大小及是否連通，均應(yīng)視為陽臺的一部分，按其水平投影計入陽臺建筑面積。

3 結(jié)語

還有其他一些《規(guī)范》規(guī)定的不計算建筑面積或計算一半建筑面積情況，測算者應(yīng)該結(jié)合工程實(shí)踐和資料的積累進(jìn)行判斷，不是隨便以設(shè)計圖紙上的命名進(jìn)行對號入座式的計算。

以上對房產(chǎn)測量中常見的幾種特殊建筑面積計算規(guī)則的討論，結(jié)合規(guī)范規(guī)定與工作實(shí)踐，給出了明確的、統(tǒng)一的計算方法，解決了長期以來由于這幾種特殊建筑面積測量計算方法無嚴(yán)格定義造成的困擾，減少了建設(shè)、測繪及業(yè)主之間由于計算方法不同而造成的摩擦，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。

［1］GB/T 50353－2005.建筑工程建筑面積計算規(guī)范［S］.

［2］GB/T17986－2000.房產(chǎn)測量規(guī)范［S］.

［3］GB 50096－1999.住宅設(shè)計規(guī)范［S］.

［4］珠海市規(guī)劃局.《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》［G］.2008.

［5］林沖.廣州近代騎樓發(fā)展考［J］.近代建筑，2005(07).

［6］謝偉成，程會超.關(guān)于建筑基底、綠地面積測量計算方法的探討［J］.城市勘測.2012(2).