關于幾種特殊建筑面積計算的探討

程會超，謝偉成，張之友

(珠海市測繪院，廣東珠海 519000)

1 前言

《房產測量規范》(GB/T 17986－2000)“是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料”;《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 0353－2005)“為滿足工程造價計價工作的需要，……規范工業與民用建筑工程的面積計算，統一計算方法，制定本規范”。

以上兩規范均有關于建筑面積計算的規定，并有各自的適用范圍，但是由于某些條款的規定不夠具體，各方面的理解不一致，各地甚至同一地區的不同部門間都有不同的操作。很多建設單位在諸多環節也不斷利用這些條款為各自利益服務，所謂“偷面積”和“贈送面積”的現象愈演愈烈，變相提高了容積率，逃避了有關規費。《規范》的條款成了開發商鉆政策空子的利用對象，亟須要我們測量人員在執行規范過程中，結合工程實踐總結經驗，積累資料，發現《規范》需要修改和補充之處，適應建筑結構技術發展的需要。

2 幾種特殊建筑面積計算的探討

2.1 騎樓、過街樓底層的面積計算

(1)《規范》中的計算規定

《房產測量規范》中描述“騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分不計算面積。”

《建筑工程建筑面積計算規范》中描述“騎樓:樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。過街樓:有道路穿過建筑空間的樓房。”、“騎樓、過街樓的底層，……空調機外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10 m及以內的雨篷以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊均不計算面積”

可以看出，《房產測量規范》中對騎樓、過街樓沒有明確的定義，《建筑工程建筑面積計算規范》中則有簡略的描述。兩部規范的規定字面理解可綜合為“騎樓、過街樓的底層作為道路街巷通行的均不計算面積。”正是抓住規范中不計算面積的規定，現在很多報建樓盤的設計圖紙將沿街商業柱廊一概命名為騎樓(見圖1)。

圖1 近期設計圖紙中“騎樓”的平面圖

(2)實踐工作中的認識和探討

設置騎樓的目的:我們借由騎樓的發展歷史來探究這個問題，騎樓建筑始于近代，曾是實施市政改良不可或缺的工具，對于街道迂回狹窄的舊式都市發展起過相當大的作用，“民國”二年(1912年)《廣東省城警察廳現行取締建筑章程及施行細則》中規定“凡堤岸及各馬路建造屋鋪，均應在自制私地內，留寬八尺建造有腳騎樓，以利交通;……不得遮斷及擺賣”，因為傳統街道狹窄，通過開拓馬路設置騎樓的方式，能將人行道與車行道分開，改善交通。

騎樓、過街樓的型式:騎樓是一種近代典型的商住建筑，騎樓描述的是它沿街部分的建筑形態。它的沿街部分二層以上挑出，首層用立柱支撐形成人行長廊(一般旁邊無人行道，柱廊部分作為市政人行道路通行的主要通道)，立面形態上似建筑騎跨于人行道上，因而取名騎樓(傳統騎樓照片見圖2)。過街樓是一種跨越街道、連通兩側的閣樓式建筑，騎樓和過街樓的區別是前者街兩邊的樓不相連，后者將街道兩邊的樓連起來。

圖2 傳統騎樓照片

由于騎樓的底層與有柱走廊在外觀上沒有區別，根據對規范的理解并綜合武漢、深圳、蘇州、廈門、珠海等多地房產測繪實施細則的內容，騎樓和過街樓的底層計算面積時應結合其使用功能判斷，主要遵循的原則如下:

①底層位于建設用地紅線之外，作為主要公共道路街巷通行的，不計算建筑面積;

②底層位于建設用地紅線之內，作為小區主要公共道路通行的，計為不分攤的公用建筑面積。

③底層的建筑面積經市政府行政主管部門批準列為核減建筑面積時，計為不分攤的公用建筑面積。

④底層不符合上述范圍的，根據實際使用功能，計為分攤的公用建筑面積。

2.2 飄窗的面積計算

(1)《規范》中的計算規定

《房產測量規范》中沒有規定。

《建筑工程建筑面積計算規范》中描述“飄窗為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗，不計算建筑面積。”

(2)實踐工作中的認識和探討

由于現行規范均規定2.20 m以下空間不計算建筑面積，我國新建居民住宅的凈高一般在2.80 m，通過設置飄窗窗臺使局部空間高度＜2.20 m的設計理念正廣為流傳，飄窗變的“假、大、多”，每間房均有飄窗，其進深甚至于接近房間的1/3(見圖3)，通過改造此類窗臺多數可以成為能利用的空間，見圖4。

圖3 典型假“飄窗”照片

圖4 假“飄窗”改造前后對照圖

《建筑工程建筑面積計算規范》關于層高的描述“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。”根據對規范的理解可得，設置這樣的飄窗并不能使層高降低。再綜合多地房產測繪實施細則的內容，飄窗計算面積時應結合實際情況判斷，主要遵循如下原則:

①凸出建筑結構外圍，窗臺高度≥0.40 m，當其進深≤0.60 m時，窗體不計算建筑面積;當其進深 ＞0.60 m且窗體高度≥2.20 m時，窗體按其水平投影計算建筑面積。

②凸出建筑結構外圍，窗臺高度＜0.40 m，無論進深大小，窗體按其水平投影計算建筑面積。

③未凸出結構外圍(窗體凹入部分的外側以各種類型建筑材料(百頁除外)封閉均視為未凸出結構外圍)，無論進深大小，窗體按其水平投影計算建筑面積。

④陽臺部分空間被飄窗占用的，陽臺面積應扣除被飄窗所占用的陽臺空間的水平投影面積。

2.3 結構連板、封閉空間等的面積計算

(1)《規范》中的計算規定

《房產測量規范》中規定“突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等”不計算建筑面積。

《建筑工程建筑面積計算規范》中規定“……空調機外機擱板(箱)……及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊”不計算建筑面積。

(2)實踐工作中的認識和探討

結構連板、封閉空間即現在所謂的“拓展空間”，很多建設單位在陽臺等位置設置結構連板，形成暫時性的封閉空間，通過簡單改造此類空間多數可以供生活使用，如圖 5、6。

圖5 陽臺上設置封閉空間

圖6 陽臺側設置結構連板

綜合多地房產測繪實施細則的內容，結構連板、封閉空間等計算面積時應結合實際情況判斷，主要遵循如下原則:

①位于建筑主體結構外圍(不含陽臺)，與室內不相通，均不計算建筑面積。

②位于建筑主體結構內，上蓋高度≥2.20 m，無論進深大小及是否連通，按其水平投影計算全部建筑面積。

③與陽臺結構底板為一體，上蓋高度≥2.20 m，無論進深大小及是否連通，均應視為陽臺的一部分，按其水平投影計入陽臺建筑面積。

3 結語

還有其他一些《規范》規定的不計算建筑面積或計算一半建筑面積情況，測算者應該結合工程實踐和資料的積累進行判斷，不是隨便以設計圖紙上的命名進行對號入座式的計算。

以上對房產測量中常見的幾種特殊建筑面積計算規則的討論，結合規范規定與工作實踐，給出了明確的、統一的計算方法，解決了長期以來由于這幾種特殊建筑面積測量計算方法無嚴格定義造成的困擾，減少了建設、測繪及業主之間由于計算方法不同而造成的摩擦，保護了業主的合法權益。

［1］GB/T 50353－2005.建筑工程建筑面積計算規范［S］.

［2］GB/T17986－2000.房產測量規范［S］.

［3］GB 50096－1999.住宅設計規范［S］.

［4］珠海市規劃局.《珠海市城市規劃技術標準與準則》［G］.2008.

［5］林沖.廣州近代騎樓發展考［J］.近代建筑，2005(07).

［6］謝偉成，程會超.關于建筑基底、綠地面積測量計算方法的探討［J］.城市勘測.2012(2).