上海外圍新興商區的發展與潛力分析

上海是國內餐飲最為發達的城市之一，已成為國內百強餐飲企業和世界跨國餐飲連鎖集團的必爭之地。近幾年，南京路、淮海路、老城隍廟等傳統商業區已面臨飽和，如何在上海新興商業區中找到尚未被發現的“黃金島”，是各大餐飲企業關注的熱點。

在上海市的“十二五”規劃中，政府把城市發展的重心轉向郊區新城，以適應上海經濟高速發展的需要。外圍郊區的城市化進程是以居住社區的人口導入為基礎，配合當地產業、經濟的發展，建設起能與中心城區相呼應的郊區新城。城市化的推進往往伴隨著居住社區的導入、商業的興起，而地鐵和持續的社區開發并不能決定外圍商業體的命運，外圍商業成長的核心動力在于人口持續導入和大型商業中心的開拓。

城市化推動外圍商業區的成長

在經濟高速發展的背景下，外圍的城市化是城市高速發展的必然路徑。世博會的舉辦加速了上海市軌道交通的建設，多條線路的增設將多個郊區新城與中心城區緊緊聯系在一起，加快了城市化的進程。外圍商業由于不具備中心城區在交通上優勢，所以更依賴于周邊大型社區的支持。外圍商圈的成長是以住宅社區的人口導入為起點，隨后配套商業針對社區人群的需求和特點不斷升級，尤其是大型商業中心會進一步刺激社區的入住，最終形成外圍住區商圈。

進入“十二五”以來，外郊環區間是全市住宅新增供應最大的地區。以2011年上半年為例，一手住宅供應以套數算，新增24279套，占全市的55.60%；以面積算，新增314.55萬平方米，占全市的58.55%。其中，南橋新城板塊的“恒盛湖畔豪庭”、顧村板塊的“保利葉城”以及周康板塊的“保利湖畔陽光苑”分別供應了33.1萬平方米，26.19萬平方米和13.57萬平方米。

外郊環區間也是商業新增供應最大的地區。2011年上半年，新增商業以套數算，新增3028套，占全市的57.01%；以面積算，新增41.48萬平方米，占全市的41.58%。其中，位于安亭汽車城板塊的“上海國際機電五金城”、江橋板塊的“新世界生活廣場”以及南橋新城板塊的“理想未來廣場”均提供了超過2萬平方米的供應。

圖1 上海市各環線商業新增供應（2009—2011年）

各板塊外圍商業發展現狀

上海市“十二五”規劃中已經將外圍郊區的建設作為上海發展新的重點，同時，江橋“萬達廣場”等大型商業綜合體的落戶將市場的目光聚集在外圍板塊的成長。其中江橋、顧村、周浦和浦江又是未來外網郊區的重點板塊，在這些外圍板塊中，都有一定的規劃支持，但是不同的區位、交通因素，以及不同的發展歷程造就了各板塊不同的現狀。下面將從政府規劃、軌道交通、人口聚集、配套情況四個方面對以上四個板塊進行對比分析。

政府規劃這四個板塊都擁有一定的政府規劃支持，其中，江橋、顧村和周浦均屬上海市配套商品房基地，除了商品住宅，還有不少動遷房。而和周浦同屬一城九鎮中“九鎮”的浦江，也是作為世博板塊的動遷房基地。這幾個板塊在規劃上都被定位為住宅基地，為上海中心城區緩解住房壓力。從規劃的角度來看，這四個板塊的差異并不大。

軌道交通作為城市內最便捷的交通方式，地鐵已然成為上海城市生活的主線。顧村、浦江板塊目前已經分別有地鐵7號線、8號線聯通。其中，有地鐵8號線經過的浦江板塊距離市中心更近，從浦江鎮站至人民廣場僅11站，通勤時間在40分鐘左右。而從7號線顧村公園站至人民廣場則要15站，通勤需要50分鐘以上。不過，顧村公園的前一站是上海大學站，臨近高校無疑是一大利好。

在另外兩個板塊中，江橋板塊將有地鐵13、14號線經過，其中13號線已經在建，將在2012年投入運營；14號線也已在規劃中，預計將連通靜安寺、淮海中路、陸家嘴等商務區。而通過周浦板塊的地鐵11號線南段預計在2012年通車。

人口聚集人口的聚集是地區發展的基礎。江橋、顧村、浦江、周浦這四個板塊的住宅體量都超過了400萬平方米，其中周浦更是超過600萬平方米。而靠近市中心、居住比較成熟的板塊，比如大寧、彭浦板塊，其住宅體量則僅有238.37萬平方米和108.25萬平方米。外圍大體量的住宅體量能夠容納兩倍甚至三倍于大寧板塊的人群。隨著未來更多樓板的開發，對人口的容納限度還將提高。

另一方面就是人口的入住，住宅體量的大小是容納人口數量的最高額度，但是只有導入真正居住的居民才能有效促進地區的發展。在江橋、顧村、浦江、周浦四大板塊中，動遷配套房的比重基本在全部住宅體量的10%至40%之間。由于動遷配套房的居民多從市區遷移而來，能夠提供真實有效的居住，所以這些外圍板塊的入住更多是依賴商品房。據調查，顧村、周浦、浦江板塊的商品房入住在五成左右，而江橋板塊的入住率則在八成左右。

配套情況除了交通，板塊內的配套情況也是影響人口導入的因素，同時，隨著人口的不斷聚集，也能吸引到更多商業項目的進駐。在城市化進程推進到這些外圍板塊之前，顧村和浦江的商業配套就有一定的基礎，不過商業的形態多為社區型商業和商業街，目前板塊內的大型商業綜合體也是才剛剛建成，比如顧村板塊的“綠地北郊商業廣場”，7月份才投入市場。而江橋板塊原本就擁有以上海輕紡市場為核心的曹安商圈，2008年又引入沃爾瑪，商業的氛圍一直比較濃厚。周浦原有的商業多為社區商業和商業街，比如“小上海旅游城”，而在萬達廣場進入后，引入了萬千百貨、樂購超市、永樂生活電器、一兆韋德、小肥羊等品牌商家，與周邊的商業形成多層次、多業態的補充，帶動了周浦的商業氛圍。

表1：上海市部分外圍板塊現狀

各板塊外圍商業發展潛力

隨著軌道交通的拓展，上海外圍郊區的城市化進行得如火如荼。由于擁有不同的區位、產業、發展歷程等因素的不同，這些外圍郊區的發展潛力與發展速度都各有不同。但通過人口的不斷導入，引入大型商業體后不斷調整和完善，最終鑄就成熟的外圍商圈。由于人口導入和大型商業開發的不同，各板塊未來商業潛力各異。

江橋板塊目前的住宅均價為17500元/平方米，目前江橋已經有多個大型商業綜合體進駐。隨著萬達廣場和新世界生活廣場內商家的進駐，大虹橋規劃的輻射、以及2012年13號線的開通，這些利好因素將推動價格的持續上漲。但是由于在定位上的差異，江橋板塊無法達到聯洋板塊的水平。

顧村板塊目前的住宅均價相對較低，僅有15000元/平方米，是三個對比板塊中最低的。以90平方米的房型為例，位于顧村和江橋的總價差異達到22.5萬元。對于剛需人群來說，顧村板塊更適合他們的置業能力。顧村板塊的住宅價格非常有吸引力，更容易進行人口導入。隨著大型商業綜合體投入運營，相信未來顧村板塊的發展會很順利。

表2：上海市外圍居住區與商鋪價格對比

浦江板塊內的高端社區價格較高，導致入住低迷，商戶進駐社區底商的積極性不高。不過，板塊內的綜合體綠地樂和城商業中心已經投入運營，對并不完善的商業配套有所補充。板塊內雖然有地鐵穿過，但是對剛需人群而言缺乏足夠吸引力。另外，板塊內雖有大量動遷戶，但其消費能力較弱，這也會減緩商業的成長。

周浦板塊內有富士康等以加工制造業為主的工廠，能夠為板塊內聚集不少人口。不過目前還未有地鐵線開通，軌道交通的缺失排除了部分在市區內工作的白領。板塊內有大量居住空間，相信在未來地鐵11號線南段開通后吸引到人口流入。商業方面由于有萬達廣場的帶動，商業的層次分明。