我國房地產金融發展存在的問題及對策分析

哈爾濱工業大學人文與社會科學學院 李鵬雁 沈貝貝

房地產業是一個資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進的密切關系。一方面，金融業的介入和支持是房地產業發展的重要保障。任何一項房地產開發，從取得土地使用權、土地開發直到建筑安裝、銷售，每一環節都需要占用大量的資金。沒有金融機構的參與和支持，舍棄財務杠桿的巨大作用，對所有房地產開發項目來說是不可想象的。另一方面，房地產業的發展可以促進金融業的發展。由于房地產具有保值增值的功能，房地產成了金融機構貸款的最佳抵押品和投資品。當今，世界各國的金融機構，都十分重視房地產金融業務，商業銀行的房地產貸款占信貸資產的比例一般占四分之一。

1 房地產金融概述

1.1 房地產金融的概念及特點

房地產金融是指與房地產開發生產、流通、消費相聯系的資金融通活動和金融資產的投資活動。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結構的長期性、金融債權的可靠性以及金融債權的流動性較弱的特點。

1.2 房地產金融的職能

首先是籌資的職能。即金融機構通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產業發展所需的資金支持。

其次是融資的職能。即金融機構通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調度到房地產開發建設(生產)、流通、消費各領域、各類房地產和各房地產企業以及個人中去，支持房地產開發和消費。

最后是運用貨幣政策調控房地產市場的職能。當房地產需求過旺、投資過熱時，收緊房地產貸款；而當房地產需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產信貸，引導和促進房地產業的健康發展。

2 我國房地產金融存在的問題

2.1 融資渠道單一，以銀行貸款為主

由于我國的資本市場發展比較晚，融資體系不完善，而房地產企業又是資金密集型企業，其經營過程中的買地、開發、建設、出售中的任何一個環節都需要巨額資金，為保證正常運轉，房地產企業只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。

據資料顯示2006～2011年間，我國對房地產的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調查顯示，房地產企業平均每個項目61%的資金是來自于商業銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設單位貸款、房地產開發貸款等。

2.2 房地產金融產品稀缺，創新能力不足

房地產金融主要包括項目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產金融創新的重點，要求金融機構在工作實踐中，不斷開發新產品來滿足用戶需求。雖然目前我國的住房貸款有組合貸款、儲蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現在人們收入的提高，金融機構只有不斷開發符合時代潮流的新產品才能滿足人們多樣化的需求。

2.3 政策法規不完善，影響融資渠道拓展

從整體上來看，目前針對房地產項目金融方面，我國尚未形成一套科學完善的法律體系，房地產金融法律法規缺乏相互一致性與協調性，實際操作存在困難，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，會出現一些新興的融資工具，如果沒有相應的制度來規范這些金融工具，房地產金融市場就會很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產經濟是依靠市場手段來調節的，但我國現在仍然靠政府干預來規范房地產業的發展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導致一部分社會閑置資金無法進入房地產行業，這樣并不符合市場規律。

2.4 房地產金融監管不力

商業銀行作為金融類企業，也是以盈利為目的的，利益的驅使下往往會導致部門銀行或者銀行內部分員工重視利益而輕視風險，對房地產信貸業務的風險和監控都不夠。

2.5 房地產企業負債率持續處于高位

從2011年我國部分上市房地產企業資產負債率情況，可以看出大部分企業的資產負債率在80%～90%之間，ST興業的負債率則高達968%，企業的高負債率增加了其運行成本。同時，一旦運行出現問題，其影響會波及銀行、建材等多個行業，不利于經濟秩序的穩定。

3 完善我國房地產金融體系的對策建議

3.1 拓展融資渠道，降低對銀行的依賴程度

在美國等擁有完善發達資本市場的國家，有不動產信貸、房地產信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產業的發展提供資金支持。銀行貸款只占美國房地產業資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場上的社會公眾投資。這樣，一方面解決了房地產業融資渠道單一、對銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產業發展多帶來的經濟利益。

目前改善我國的房地產業融資渠道單一的問題，一方面，要積極發展債券市場。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場在資本市場中占據重要位置，發展潛力比較大，政府應積極改革債券發行的審批制度使債券二級流通市場得以完善。另一方面，股票市場應改變現行的對房地產企業融資的封殺，通過完善分紅、少數股東權利制度等安排來規范房地產企業的“圈資”行為。

3.2 建立完善的住房金融產品創新體系

除了傳統的四大融資方式外，金融機構應該根據不同收入、年齡、心理者的不同需求來創新更能滿足其要求的金融產品，并形成有效的產品研發激勵機制和建立專業的研發機構。金融系統應為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現有住房金融產品的基礎上進行深度挖掘，實施創新，設計出服務于不同群體的住房金融產品供應體系。

3.3 完善政策法規體系

為確保房地產金融業的有秩序發展，完善相關的法律法規勢在必行。首先，將房地產金融方面的法律條款放入基礎市場經濟法律法規中，如《商業銀行法》等；其次，根據房地產金融業的特殊性，針對性地制定專門的政策法規對其運行進行規范，如開發商項目資金管理條例；最后，完善房地產融資模式的具體操作法規也是極其重要的。

3.4 降低資產負債率，獲得融資成本優惠

如前文所述，目前我國的房地產企業資產負債率多數在80%。居高不下的資產負債率直接影響了其再融資的能力，同時也增加了其運營成本。為降低資產負債率，企業應積極拓展融資渠道，爭取資金來源多元化。中小型房地產企業可以走專業化、有特色的發展路線，積極迎合國家政策，盡快回收資金；大中型房地產企業可以利用其雄厚的資金和規模優勢選擇地產航母集團經營模式。

4 結語

房地產業是國家的支柱產業。房地產金融對房地產業的發展至關重要。針對房地產金融目前存在的問題，為保障其健康、可持續發展，國家方面應完善相關的法律法規，積極發展資本市場；房地產企業要減少其資產負債率，使融資渠道多元化；金融機構方面，大力創新金融產品也極其重要。

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