面向房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的簡(jiǎn)易面積測(cè)算方法

李 平 劉澤剛

(1.麗水市房地產(chǎn)管理處，浙江 麗水 323000;2.麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院，浙江 麗水 323000)

近年來(lái)，關(guān)于商品房面積的糾紛愈來(lái)愈多，購(gòu)房人往往將矛頭指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為面積有水分歸根到底是一些不法開(kāi)發(fā)商“玩弄面積貓兒膩”所致。事實(shí)上隨著《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》等規(guī)范化管理辦法的出臺(tái)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行面積作假的情況大為減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不是專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位，其往往不能對(duì)各種面積做出詳細(xì)而又合理的解釋。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)往往也是精于產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，具體的面積測(cè)算往往是直接采用房產(chǎn)測(cè)繪成果，而無(wú)力單獨(dú)核算。因此有必要采用簡(jiǎn)單易行的方法進(jìn)行貌似復(fù)雜的房產(chǎn)面積測(cè)算，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、購(gòu)房人找到他們需要的答案。

1 房產(chǎn)面積測(cè)算的術(shù)語(yǔ)與一般規(guī)定

1)房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。2)房屋的面積。房屋建筑面積:指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影的建筑物面積。建筑物的層高在2.20 m及以上。使用面積:房屋戶(hù)內(nèi)全部可以使用空間面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積:指房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)定的擁有所有權(quán)的建筑面積。房屋共有建筑面積:各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3)面積測(cè)算的要求。各類(lèi)面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩處，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以?xún)?nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以m2為單位，取至0.01 m2。分?jǐn)傁禂?shù)取至小數(shù)點(diǎn)后6位。4)建筑面積的計(jì)算。按照功能、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)的規(guī)定，建筑的面積分為全部計(jì)入建筑面積(如永久性單層房屋、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在2.20 m以上部位等)，一半計(jì)入建筑面積(如與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑物，未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊等)，不計(jì)入建筑面積(如凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷、層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層等)。

2 共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算模型

根據(jù)規(guī)定共有建筑面積的攤算方法，分成按幢一次進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?俗稱(chēng)一級(jí)分?jǐn)?和共有建筑面積分級(jí)依次分?jǐn)?俗稱(chēng)多級(jí)分?jǐn)?。

1)按幢一次進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算模型。

計(jì)算全幢共有建筑面積:全幢共有建筑面積=全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等。單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間按現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定主要指車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等。為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。

圖1 1層建筑平面圖

2)計(jì)算共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):全幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=全幢共有建筑面積/全幢各套內(nèi)建筑面積之和。

3)計(jì)算套所得共有建筑面積:套所得共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積×全幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

4)計(jì)算套建筑面積:套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套分?jǐn)偨ㄖ娣e。

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅聪率接?jì)算:

其中，k為面積的分?jǐn)傁禂?shù);si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2;Δsi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2;∑Δsi為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2;∑si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3 簡(jiǎn)易面積測(cè)算方法的實(shí)現(xiàn)——以多功能綜合樓為例

圖2 2層～5層建筑平面圖

某商住綜合樓1層～5層商住樓平面示意圖如圖1與圖2所示，其中1層為商業(yè)用房，北側(cè)為全封閉陽(yáng)臺(tái);2層～5層為住宅樓，南北兩側(cè)為全封閉陽(yáng)臺(tái)，共有分?jǐn)偳闆r如圖1，圖2所示。用Excel表格程序?qū)Υ松套【C合樓的房產(chǎn)面積測(cè)算如下。

通對(duì)圖1與圖2可以計(jì)算得出如表1所示數(shù)據(jù)。

表1 根據(jù)平面圖計(jì)算所得各項(xiàng)面積 m2

在層序號(hào)與房序號(hào)對(duì)應(yīng)格填寫(xiě)套內(nèi)面積(單位:m2)，如表2所示 B4 為74.63，C4 為74.11，依次類(lèi)推，填完表格。

計(jì)算公式如下:

商業(yè)套內(nèi)面積為:445.70(H4)。

商業(yè)功能區(qū)套內(nèi)面積為:445.70(I4)。

住宅臺(tái)內(nèi)面積為:1 884.08(I6=H6+H8+H10+H12)。

住宅單獨(dú)分?jǐn)偯娣e為:47.31 ×4=189.24。

商業(yè)住宅共同分?jǐn)偯娣e為:24.15 ×5+47.31 ×4=168.06。

總分?jǐn)偯娣e:353.70(D18+189.24)。

功能區(qū)1分?jǐn)偯娣e:29.74(C2×(D18/(C18+C19)))。

功能區(qū)2分?jǐn)偯娣e:327.56(E18－F18)。

分?jǐn)傁禂?shù)k1=0.066 716(F18/C18)。

分?jǐn)傁禂?shù)k2=0.173 859(F19/C19)。

功能區(qū)1分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e為:房屋面積×(1+k1)。

功能區(qū)2分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e為:房屋面積×(1+k2)。

表2 分?jǐn)傁禂?shù)與房屋面積測(cè)算詳細(xì)表 m2

4 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)電子表格Excel簡(jiǎn)易程序?qū)崿F(xiàn)了一個(gè)商住綜合樓的面積測(cè)算工作，程序簡(jiǎn)單明了，過(guò)程條理清晰，結(jié)果合理可靠，程序快速地實(shí)現(xiàn)了分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算，各套房屋的建筑面積計(jì)算，并在表格中完成對(duì)計(jì)算結(jié)果的校核。其他類(lèi)型的房屋面積測(cè)算完全可以仿照上述過(guò)程進(jìn)行。通過(guò)上述計(jì)算可以幫助房地產(chǎn)管理部門(mén)判定開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的房屋面積測(cè)算成果是否合格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)定房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提供的成果是否符合各項(xiàng)規(guī)范，成果計(jì)算是否準(zhǔn)確，購(gòu)房人了解其所購(gòu)買(mǎi)的房屋的各項(xiàng)面積是否真實(shí)，對(duì)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的各個(gè)主體具有一定參考價(jià)值。

［1］張俊平.基于AutoCAD的房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偰Ｐ偷脑O(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)［D］.西安:西安科技大學(xué)，2009.

［2］丁楊洋.淺談房產(chǎn)測(cè)繪中共有面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法［J］.華東科技，2012(6):17-18.

［3］王建發(fā)，李術(shù)彬，黃朝陽(yáng).Excel 2010操作與技巧［M］.北京:電子工業(yè)出版社，2011.