差別化破解房市調控難題

文/汪聞生

差別化破解房市調控難題

文/汪聞生

近日，國家統計局發布4月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據，逾九成城市房價持續上漲，有的漲幅超過了10%。消息既出，各方關注。孰知今年2月，國家出臺新一輪房市調控新政“國五條”，雖不說立竿見影，但房價不降反升，多少有些讓人意外。輿論不禁擔心：層層加碼的樓市調控，難道真的無法縛住房價高企這條蒼龍？

其實，房價飆升，并非一蹴而就。1998年，我國城鎮住房制度經過多年改革，停止了住房實物分配，實現了住房消費的貨幣化和市場化，有力推動了我國社會主義市場經濟體制的建立和發展。此后，房價呈逐步上升趨勢。2008年，國際金融危機爆發，刺激國內房地產業加快發展，房價隨之迅速攀升，2009年甚至出現暴漲行情，引發市場和民生諸多問題。為抑制房價過快上漲，2010年1月、4月、9月和2011年1月，國家相繼推出了以限購、限貸為核心的調控政策，但效果似乎不盡如人意。有房產大佬繼而不斷放話，房價必漲，什么時候買房，都會穩賺不賠，理由是市場剛需、城市化提速、購買力旺盛。言外之意，房市調控還是作壁上觀為好。

市場及其某些意見的張狂，對房市調控無疑是一劑清醒劑。退而思之，住房作為商品進入市場，自然要接受市場規律的調節。換言之，房市調控應當自覺遵循市場供求規律，增加調控的科學性和有效性。三年來，房價屢調屢漲，某種程度上正是對市場機制的尊重和印證。但是另一方面，房地產市場與其他消費品市場相比，又有其特殊性。我國的國情決定了城鎮住房不僅是一種商品，同時還是一種準公共產品；房地產市場不僅是市場經濟體系的一部分，而且是保障和改善民生的重要領域。用經濟學的術語說，我國的房地產市場不是一個完全競爭的市場。

住房和房地產市場的二重性，看似簡單，實際上隱藏了房市調控的全部秘密。它告訴人們，房市調控決不是要不要的問題，而是要找準癥結，分類治理，讓房價逐步回歸與居民收入水平相匹配的合理水平。

首先必須立足住房的商品和市場屬性，遵循而不能違背市場規律。在屬于市場調節的部分，應當基本由市場確定住房商品的供求關系與價格漲跌，政府主要扮演維護市場公平、制定交易規則等“守夜人”的角色。具體地說，對高端享受性商品住房，完全放開，實行市場化調節，政府只負責供地控制、稅收征繳、防止價格欺詐等工作；對中端改善性商品住房，政府選擇性介入，通過規定最高銷售價格、禁止開發商獲取社會平均利潤之上的超額利潤、鼓勵中低收入人群在跨入中等收入檔次后購買商品房等措施，與各方一起共同維護市場均衡。

其次必須認清住房的準公共產品屬性即社會民生屬性，通過優先供地、強制規定新建住房構成比例、房價和租金限制、籌集保障房源、提供政府補貼等措施，彌補、校正市場調節的缺陷與不足。其中，一項重要內容就是針對中低收入人群，持續可預期地提供面積不等的經適房、廉租房等保障性住房，并通過立法規范“兩房”的建造、使用、轉讓和管理，以保障和改善中低收入人群的住房民生。在一定意義上說，保障房是政府掌控的非商品性或半商品性住房，不進入市場調節的范圍。近年來房價的非理性上漲，與商品性住房占比過大及住房的過度商品化、市場化密切相關。

第三，完善與房產有關的金融、財稅政策，通過改進限購限貸和計征房產稅等措施，真正使投資投機性購房無利可圖。同時，減少政府對土地財政和房產GDP的依賴，從源頭上降低住房建設成本，并開辟新的投資、消費渠道，充分吸納從房市撤退的社會富余資金。最近，媒體不斷曝光的“房爺”、“房叔”、“房嬸”案例，從一個側面暴露了逐利性、腐敗性擁房對房市調控有多大的危害。

如此看來，面對久治難愈的房地產市場，既要臨淵捕魚，更要退而結網；根治房價高企這個頑疾，既要善用經濟學，也要講點政治學和社會學。這樣，假以時日，一個平穩健康發展的房地產市場，將會在全面建成小康社會進程中發揮更大的正能量。