地王重現，如何應對？

文/王 霽

地王重現，如何應對？

文/王 霽

9月4日，融創集團以43.24億元的價格拿下北京農展館北路8號0304-622地塊，折算樓面地價高達7.31萬元/平方米，成為新的全國單價地王，而之前的全國單價地王北京孫河地塊的每平米樓面價則為4.4萬元。9月5日，上海徐家匯中心地塊項目以217.7億元的價格由新鴻基集團取得，奪得上?？們r地王，且極有可能問鼎今年全國總價地王。據不完全統計，今年前8個月各地出現了大大小小約30個各類“地王”。

“地王”重現，最直接的影響就是從去年年底開始的樓市回暖，從9月18日國家統計局發布的房價數據看，北京、廣州、上海、深圳等一線城市房價都出現了18%—20%的同比漲幅，對持幣觀望的購房“剛需”們而言，意味著購房預算又要上升了，而房企則又過上了排隊搖號、等錢上門的好日子。

“地王”因何頻現？一是土地財政可能還在發揮作用。今年6月國家審計署調查了18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債。賣地是籌資的最好、最快方式，而且房產交易帶來的相關稅收也相當可觀。二是在經歷了兩年的嚴格調控后，房價的回升使房企的盈利增加，有了充裕的資金，具備了補充土地儲備的實力，同時又看好未來樓市的發展，購地的愿望大增。三是越來越多的實力雄厚的央企、國企參與到房地產市場，出價都是大手筆，屢屢摘得“地王”頭銜。四是在推進城鎮化過程中，城市郊區的地塊各類配套設施逐漸完善，人口導入，土地的價值也隨之上升。

從目前狀況看，“地王”們推動樓市，特別是一線城市的樓市向上是必然的。如何保持房地產市場的平穩發展，政府需要進一步拿出可行的手段，保障好“居住”這一最大的民生問題，防止房地產市場泡沫的產生。

首先，仔細分析目前“地王”的分布，大都集中于一線城市和沿海地區，有的二、三線城市的土地拍賣甚至有流標的情況。大城市土地稀缺，按照土地管理制度、市場規律和價高者得的土地“招拍掛”方式，地價恐怕很難再有大幅的下降。政府要關注的是二、三線城市的土地交易，防止其價格隨著大城市被炒高。同時，要密切關注開發商囤地情況，切實建立房地產大企業和大地塊跟蹤督查制度，落實閑置土地清理處置政策，促進供應土地的及時開發利用，盡快形成住房的有效供給。

其次，在土地供應方面，據國土部的數據顯示，今年上半年全國住房用地供應5.53萬公頃，同比增加36.9%，達到近年來新高。但供應的增加并未起到降溫的效果，反而激發了購買欲望。在目前狀況下，增加供應是對癥下藥還是“飲鴆止渴”，其作用是抑制炒作還是推動產生泡沫，決策部門還需要謹慎考量。

第三，借助保障房建設，平衡房地產市場?！笆濉逼陂g計劃新建保障性住房3600萬套，2011、2012年都提前完成了指標，有專家指出，未來保障房的數量和新建商品房的數量將會持平。大量保障房的進入對房地產市場的影響不容小視，同時也是為中低收入群體提供保障的重要民生工程。

最后，是如何破解“土地財政”依賴癥，遏制地方政府從土地中拿錢的沖動。對此，有專家建議調整當前的財稅制度，提高地方政府在稅收體系內的分成，多給地方政府留一點。當然，即使出臺類似政策，能否立竿見影，藥到病除，也有待觀察。

對于房地產企業，對未來樓市風險也要有合理的預估，按以往的經驗，“地王”大量出現的時刻，就是風險高企之時，高潮過后即是低谷。而更嚴厲的調控政策或將出臺，市場又將迎來調整。這一幕在2007年已經上演過。鑒于政府管理的力度，長期囤地以獲取更多利益、或者挨過低谷期已不可能，萬一房市出現停滯，“地王”們的主人能否承受得起？比如北京農展館的“地王”，樓面價是7.31萬/平方米，加上建設成本和限于規劃要求，起碼要賣到10-12萬元/平方米，而周邊房價只有4萬元/平方米。不要剛過上好日子，就忘了前兩年的“國x條”頻出的“苦日子”，還是要保持理性、克制購地的沖動。