港鐵在香港城市發展中的實踐

◆ 香港鐵路有限公司中國業務首席執行官 易珉

港鐵在香港城市發展中的實踐

◆ 香港鐵路有限公司中國業務首席執行官 易珉

2012年12月16日，中央經濟工作會議指出，城鎮化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，要積極引導城鎮化健康發展。香港是全球可持續發展的典范城市，在過去30多年里同樣走過了新市鎮發展的歷程。有一些經驗，值得內地參考。

TOD與香港的城市化

香港在世界上屬于地少人多的城市，人口超過700萬人，地域面積1108平方公里，但香港的郊野、林地面積占76%，建成區面積只占24%。在這一土地利用結構上，支撐了香港龐大的居住人口、繁榮的金融商業活動、可為市民共享的生態環境，以及可持續發展的城鎮建設。這得益于香港城市發展的TOD模式與港鐵“軌道交通+土地綜合利用”模式相結合的作用。

TOD是“以公共交通為導向”的開發模式，主要是以地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線的站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，以實現各個城市組團緊湊型開發的有機協調模式。目前TOD被廣泛利用在城市開發中，尤其是在城市尚未成片開發的地區，通過先期對規劃發展區的用地以較低的價格征用，導入公共交通，形成開發地價的時間差，然后，出售基礎設施完善的“熟地”，政府從土地升值的回報中回收公共交通的先期投入。

在TOD的實踐層面，港鐵公司運用“軌道交通+土地綜合利用”商業模式，成功在香港開拓多條軌道交通線路，積極綜合利用開發沿線土地，為香港市民提供超過1200萬平方米樓面的多種功能生活空間。同時通過東涌線、將軍澳線等多條軌道線路，帶動了香港多個新市鎮的開發、建成、發展及興起。在這一過程中，港鐵公司積累了大量運用“軌道交通+土地綜合利用”模式的成功經驗，如以軌道交通為主導的城市規劃與土地利用；住宅、商業、公共設施統籌協調發展、商品住房與政府公屋、廉租房有機融合、城市中心區與城市拓展區、郊區、新市鎮協調發展、軌道交通投融資多樣化等經驗。這一模式通過軌道交通與土地綜合利用的協同效應、集約用地，帶動新市鎮的形成，以軌道站點為中心形成交通樞紐和商業中心，推動新區建設、舊區改造，關注生態環境保護，減輕公共財政負擔，從而使城市可持續發展，加快城鎮化的步伐。

“軌道交通+土地綜合利用”對香港城市發展的貢獻

1、推動城市發展

根據香港分區人口統計分析，全港約有 45%的人口住在距離軌道交通站僅 500 米的范圍內，如果僅以居住在九龍、新九龍及香港島的居民計，這一比例更高達65%，而香港島市區居住或工作在地鐵500米范圍內的比例則已高達75%。香港的就業用地布局也采用類似的模式。

這些均得益于香港一直堅持的“軌道交通+土地綜合利用”模式：其一，軌道發展計劃促使軌道布局和選線串聯城市密集建成區以及新的策略發展地區；其二，政府的城市建設規劃以及土地出讓計劃將配合軌道建設進行統一部署。以此實現土地開發與軌道運營的共贏。為此，香港政府在過去一直重視鐵路的發展，并多次出臺相關的發展策略。

而根據政府制定的《鐵路發展策略2000》，預計2016年全港將建成250公里以上的軌道線路。軌道站點腹地更成為物業、商業和人口的聚集節點。

在軌道交通站點進行高密度、集約發展的同時，香港保留了大量的生態綠地，香港郊野公園和受保護地區共占地41043公頃。郊野公園遍布全港各處，范圍包括風景怡人的山嶺、叢林、水塘和海濱地帶。香港的建成區只有24%，住宅區只占總面積的7%，在這7%的住宅中容納了超過700萬的人口。

2、優化城市空間布局

“軌道交通+土地綜合利用”模式有利于城市新區開發,比其他方式節約用地，并可集約化利用城市土地。軌道交通沿線土地開發的廊道及輻射效應，延展了城市空間范圍，形成城市用地沿軌道交通走廊向城市區域外延布局，以軌道交通車站及節點為中心、線路為發展軸、路網為覆蓋區的分級土地利用結構布局，構成了城市新的空間形態。

“軌道交通+土地綜合利用”模式促使城市空間結構由單中心結構向多中心結構轉變。快速的軌道帶來的人流，亦讓香港的原來的邊緣區域如東涌及將軍澳得到開發和發展。邊緣地帶居住區之間的快速軌道交通，更是有助于城市向邊緣的擴展和輻射，促進邊緣區與中心區的均衡發展，資源得以更為合理平均的分配，創造出新的市鎮。

作為一個金融、商業高度發展的國際化城市，香港在土地綜合利用，不僅兼顧了城市化發展過程對土地的集中需求，還為城市預留了大量充足的生態自然環境。

“軌道交通+土地綜合利用”在香港的應用

1975年至1985年，香港進入城市化蓬勃發展時期，香港的金融、商業、工業得到了快速發展。但同時，香港亦面臨著飛速城市化發展帶來的一系列城市問題，如人口過度擁擠，交通擁堵、城市中心用地緊張等矛盾。為適應城市發展的需求，香港軌道交通建設者在這一時期采取了“線跟人走”的規劃發展策略，著重在人口流動頻繁、經濟發展發達區域布局軌道線路，解決當地交通問題，同時進一步帶動發展。

進入1985年后，香港進入了城市發展平穩時期，這一時期強化人流帶來的城市活力，創造新城成為了城市發展的主線。香港的軌道建設者們也因應城市發展的需求，適時改變了規劃的策略，采取“人跟線走”的策略。這一階段，香港一些尚有待發展的和陳舊的區域吸引了建設者們的目光，在這片土地上“軌道交通+土地綜合利用”的模式以新的策略再次掀起了城市發展的高潮。1998年，香港開通了機場/東涌線，將新機場引到了市中心；2002年開通了將軍澳線，由此創造出一個新興的住宅區。2005年開通迪士尼線，將大量的游客引領到這一世界級的休閑娛樂樂園。“人跟線走”的規劃策略，讓“軌道交通+土地綜合利用”的模式綻放出新的活力，讓香港出現了讓人欣喜的城市化發展。

“軌道交通+土地綜合利用”在香港操作模式

“軌道交通+土地綜合利用”的模式是一種集地鐵投資、建設、運營和沿線土地綜合開發于一體的綜合開發模式；根據香港地鐵三十年來的成功運作經驗，其核心特征是：

政府可選擇無需投資，僅需將地鐵沿線一定規模的物業開發用地開發權授予給地鐵公司，同時按未規劃建設地鐵前的市場地價標準收取地價，而政府亦不需擔保地鐵公司的貸款。政府亦可選擇作有限度投資從而減低開發物業補貼；

港鐵享有沿線一定規模土地在地鐵開通后的增值收益，承擔全部的地鐵建設成本和運營成本，并統一規劃物業與地鐵的設計，提升客流，使項目能自負盈虧；

港鐵將地鐵與物業統一規劃、統籌管理，并通過公開、公平的方式招標選擇沿線物業用地開發商，由開發商實施具體開發行為，地鐵公司實施全程監管、協調，并與開發商分享物業開發收益。

港鐵在物業開發完畢前將所有土地使用權保留在自己名下，不抵押、也不轉讓，以便在開發商無力完成開發或出現金融風險時，港鐵仍能自己繼續完成工程，確保物業及營運收益和地鐵的正常運營。

東涌新市鎮發展案例

東涌，位于大嶼山北岸中央，一面臨海，三面環山。在上世紀九十年代初，東涌只是一條居住數百人的小漁村，港鐵在該處建沒東涌站，并以此站點為中心，規劃周邊土地，里面有住宅、辦公樓、酒店、購物中心和吊車等旅游設施。現時這里住了很多就在國際機場工作的員工及各航空公司的機組人員，而且因交通使捷，那里亦有很多從香港市區遷入的市民，而今東涌已成為一個備受中產及訪港旅客歡迎的新市鎮。

上世紀九十年代初，政府啟動北大嶼山新市鎮發展計劃，范圍即包括東涌和大蠔兩個山谷，及兩者之間沿岸拓展的填海土地，為離島區首個及唯一一個新市鎮，亦是新界九大新市鎮之中最年青的一座新市鎮。由于東涌是該新市鎮目前的發展核心，因此一般稱此新市鎮為東涌新市鎮。

總而言之，隨著這些站點的開通，及沿線土地的綜合利用，一個新興的發展區、住宅區誕生了，充分融合了東涌本身的自然資源、機場資源、便捷的交通網絡、合理布置的沿線物業、來自香港中心區的大量人流等因素，為香港的城市化帶來了跨越式的發展。

東涌站是港鐵東涌線的終點站，已發展成為東涌新市鎮中心，東涌站利用多層土地利用方式，集約化地利用土地。另外，東涌站通過打造極具特色的東薈城名品折扣商場，吸引了大量游客前往，增加該區的人氣。

東涌項目特色及考慮要點為其主要功能是為香港國際機場提供后勤服務，同時容納不同的工商業發展，并作為抵港旅客進入香港的門廊，因此軌道交通是作為該地區的其中一個最主要的交通工具。作為該區最重要的交通工作，為平衡各方利益及居民便利性，因此在地鐵周邊建設的項目均以風雨廊相互連接，周邊居民可以通過各居住小區的連廊直接到達地鐵。離地鐵較遠的居民可以選擇步行或乘坐物業管理公司提供的免費巴士接送至地鐵站。各小區居民晚上地鐵停駛后，也可以通過地鐵商場內的24小時開放通道，通過連橋回到各自小區。在地鐵站門口提供的士及中巴車換乘。

實現“三贏”

借助“軌道+物業”的發展模式，香港政府不但沒有為地鐵的建設和運營背上補貼的包袱，反而從出售給港鐵的土地收益、公開招股收益、股息等方面獲得了巨大利潤，計算現在政府擁有的港鐵公司的股份，香港政府合共從地鐵的建設和運營上賺取了約2100億港元的利潤，而港鐵造就的社會價值更是不言而喻。

建議

在新型城鎮化的背景之下，“地鐵+物業”模式在國內有廣闊的應用空間，根據香港的經驗，在其操作過程中以下幾點是值得引起重視的：

首先，在地鐵線路規劃過程中，地鐵公司應有機會參與前期地鐵與物業開發的同步規劃，也可以預先控制沿線可開發土地，而且統一規劃可實現最大的協同效益；

其次，為了減少協調成本、保障地鐵的建設和營運安全，實現“地鐵＋物業”模式時需要統一的主體去操作，而這個主體必須同時具備豐富的地鐵建設、運營經驗和物業開發經驗；

最后，要考慮調整土地政策，創新地鐵沿線土地開發、出讓方式，允許地鐵投資方以捆綁方式獲得地鐵與土地開發權。

通過這些，我們相信“地鐵＋物業”結合發展模式必能在國內改善地鐵投資效率，提供鐵路建設及運營資金，提升城市的通達性，與此同時，又能集約用地和建設以人為本的社區，為帶動城市的可持續性發展提供一個好的答案。