樓市調控重回尷尬時刻

聶日明

“新國五條”出臺已經三個月了，按照此規定，出售自有住房需按轉讓所得20%計征個稅。政策一出，二手房市場地震，當月二手房交易量劇增，甚至有人以離婚規避新政，以至于當月離婚率同比大幅提高。但地方版的二手房交易計征個稅細則多數未落地，或者有名無實，三個月下來，“新國五條”面臨成為一紙空文的尷尬時刻——這是我們十分眼熟的局面。

這三個月發生了很多事情。首先新房市場出現井噴。由于限購與二手房交易稅費居高不下，購房者負擔的二手房實際交易價格相對于同檔新房來說高出不少。這使得購房者不得不轉向新房市場來滿足需求，這是新房市場持續熱烈的基本面。與新房市場井噴對應的是一級土地市場的井噴，土地出讓頻出地王。5月末，北京擬拍賣的三環內熱地豐臺區花鄉夏家胡同被叫停，因為業界預測其地價將超過3.5萬/平方米，建成后的商品房價則會超過6萬，勢必加深市場對房價上漲的預期。當然，地方政府是最樂見地價上漲的。數據顯示，前5個月，北上廣深4個城市合計土地出讓金高達1411.8億元，相比去年同期的314.4億元，上漲幅度達350%，已接近去年一年的收入。

限購不發揮作用，二手房交易征個稅不能落實，未來房地產調控怎么辦？政府還有一招，開征房產稅。自前幾年上海、重慶試點開征房產稅以來，社會各界對房產稅的爭議一直很大，但這并未抑制中央政府房產稅擴圍的決心。在5月份，國務院明確提出將擴大房產稅改革試點范圍，國家發改委有關負責人也做了明確的回應。在基礎設施層面，全國的房地產登記系統也正在聯網、統一。問題是，這能抑制住房價嗎？目前的信息顯示，房產稅改革試點擴圍仍將遵循“向增量征收”的思路，對于房價的壓力微乎其微。

回顧歷次調控，政策核心莫不以提高二手房交易成本、身份準入等為主，尤以限購和國五條為最。這些政策抑制甚至凍結了大部分二手房市場的交易，使得購房剛需不得不在新房市場釋放，形成增量（新房市場）撬動存量（二手房市場）的格局。這對政府是極為有利的，政府在房地產市場的主要收入源自土地出讓金，全部來自增量市場，凍結存量市場的交易、提高其交易成本，將擴大購房者對增量市場的需求。

同時據有關估算，住宅市場的存量可能已經超過真實的居住需求。放任二手房市場的自由交易，可能會抑制甚至打壓房價，此時凍結存量市場，有利于維持二手房的名義價格，保證整個房地產市場不崩盤，從而維持住地方政府的土地出讓收入以及土地儲備的名義價格，以此穩定地方政府在銀行的貸款信用。

從這一點上講，房地產調控的核心反而在于維持住商品房的價格。政府如果真的有心打壓房價，不妨公布各地的住房空置率、戶均住房套數與分布等數據。相信各地一戶擁有四五套住房的樣本并不在少數。房產稅的開征亦是如此，存量才是關鍵，才能從根本上抑制投資性需求，也是地方政府完成從土地出讓收入向房產稅轉型的基礎。

從長遠來看，房產稅自然是降低房價的利器。試想一下，在上海，一套300萬的房子，一年要交稅兩三萬，但一戶家庭一年收入才多少錢？能養得起幾套這樣的房子？關鍵是誰敢動用這個大殺器，近十萬億的地方政府債務就不管不顧了？未來待建的基礎設施從哪兒融資？

眾所周知，房產稅開征必須以降低直至停止土地出讓收入為前提。但這可能是市場的一廂情愿，燃油稅等先例預示著我們可能面臨著舊費未去、新稅已來的格局，這也是市場激烈反對房產稅的主要原因。同時，一次性獲得改為常年征收，將非常考驗地方政府的治理水平。種種跡象，都使得人們懷疑調控房價的真實意愿。房價的前景如何，很值得我們思量。

（作者為上海法律與金融研究院研究員）