樓市調(diào)控重回尷尬時(shí)刻

聶日明

“新國(guó)五條”出臺(tái)已經(jīng)三個(gè)月了，按照此規(guī)定，出售自有住房需按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅。政策一出，二手房市場(chǎng)地震，當(dāng)月二手房交易量劇增，甚至有人以離婚規(guī)避新政，以至于當(dāng)月離婚率同比大幅提高。但地方版的二手房交易計(jì)征個(gè)稅細(xì)則多數(shù)未落地，或者有名無(wú)實(shí)，三個(gè)月下來(lái)，“新國(guó)五條”面臨成為一紙空文的尷尬時(shí)刻——這是我們十分眼熟的局面。

這三個(gè)月發(fā)生了很多事情。首先新房市場(chǎng)出現(xiàn)井噴。由于限購(gòu)與二手房交易稅費(fèi)居高不下，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的二手房實(shí)際交易價(jià)格相對(duì)于同檔新房來(lái)說(shuō)高出不少。這使得購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)來(lái)滿足需求，這是新房市場(chǎng)持續(xù)熱烈的基本面。與新房市場(chǎng)井噴對(duì)應(yīng)的是一級(jí)土地市場(chǎng)的井噴，土地出讓頻出地王。5月末，北京擬拍賣(mài)的三環(huán)內(nèi)熱地豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同被叫停，因?yàn)闃I(yè)界預(yù)測(cè)其地價(jià)將超過(guò)3.5萬(wàn)/平方米，建成后的商品房?jī)r(jià)則會(huì)超過(guò)6萬(wàn)，勢(shì)必加深市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。當(dāng)然，地方政府是最樂(lè)見(jiàn)地價(jià)上漲的。數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，北上廣深4個(gè)城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，相比去年同期的314.4億元，上漲幅度達(dá)350%，已接近去年一年的收入。

限購(gòu)不發(fā)揮作用，二手房交易征個(gè)稅不能落實(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控怎么辦？政府還有一招，開(kāi)征房產(chǎn)稅。自前幾年上海、重慶試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議一直很大，但這并未抑制中央政府房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的決心。在5月份，國(guó)務(wù)院明確提出將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人也做了明確的回應(yīng)。在基礎(chǔ)設(shè)施層面，全國(guó)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)也正在聯(lián)網(wǎng)、統(tǒng)一。問(wèn)題是，這能抑制住房?jī)r(jià)嗎？目前的信息顯示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍仍將遵循“向增量征收”的思路，對(duì)于房?jī)r(jià)的壓力微乎其微。

回顧歷次調(diào)控，政策核心莫不以提高二手房交易成本、身份準(zhǔn)入等為主，尤以限購(gòu)和國(guó)五條為最。這些政策抑制甚至凍結(jié)了大部分二手房市場(chǎng)的交易，使得購(gòu)房剛需不得不在新房市場(chǎng)釋放，形成增量（新房市場(chǎng)）撬動(dòng)存量（二手房市場(chǎng)）的格局。這對(duì)政府是極為有利的，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要收入源自土地出讓金，全部來(lái)自增量市場(chǎng)，凍結(jié)存量市場(chǎng)的交易、提高其交易成本，將擴(kuò)大購(gòu)房者對(duì)增量市場(chǎng)的需求。

同時(shí)據(jù)有關(guān)估算，住宅市場(chǎng)的存量可能已經(jīng)超過(guò)真實(shí)的居住需求。放任二手房市場(chǎng)的自由交易，可能會(huì)抑制甚至打壓房?jī)r(jià)，此時(shí)凍結(jié)存量市場(chǎng)，有利于維持二手房的名義價(jià)格，保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不崩盤(pán)，從而維持住地方政府的土地出讓收入以及土地儲(chǔ)備的名義價(jià)格，以此穩(wěn)定地方政府在銀行的貸款信用。

從這一點(diǎn)上講，房地產(chǎn)調(diào)控的核心反而在于維持住商品房的價(jià)格。政府如果真的有心打壓房?jī)r(jià)，不妨公布各地的住房空置率、戶均住房套數(shù)與分布等數(shù)據(jù)。相信各地一戶擁有四五套住房的樣本并不在少數(shù)。房產(chǎn)稅的開(kāi)征亦是如此，存量才是關(guān)鍵，才能從根本上抑制投資性需求，也是地方政府完成從土地出讓收入向房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅自然是降低房?jī)r(jià)的利器。試想一下，在上海，一套300萬(wàn)的房子，一年要交稅兩三萬(wàn)，但一戶家庭一年收入才多少錢(qián)？能養(yǎng)得起幾套這樣的房子？關(guān)鍵是誰(shuí)敢動(dòng)用這個(gè)大殺器，近十萬(wàn)億的地方政府債務(wù)就不管不顧了？未來(lái)待建的基礎(chǔ)設(shè)施從哪兒融資？

眾所周知，房產(chǎn)稅開(kāi)征必須以降低直至停止土地出讓收入為前提。但這可能是市場(chǎng)的一廂情愿，燃油稅等先例預(yù)示著我們可能面臨著舊費(fèi)未去、新稅已來(lái)的格局，這也是市場(chǎng)激烈反對(duì)房產(chǎn)稅的主要原因。同時(shí)，一次性獲得改為常年征收，將非常考驗(yàn)地方政府的治理水平。種種跡象，都使得人們懷疑調(diào)控房?jī)r(jià)的真實(shí)意愿。房?jī)r(jià)的前景如何，很值得我們思量。

（作者為上海法律與金融研究院研究員）