土地“魔立方”

許仰東

房地產獨立評論員，上海中凱房地產開發管理公司董事長。

原本簡單的房地產業，買地造房而已的事情，為什么十年里出了那么多政策，牽動那么多人的神經？

無論專家、還是學者，圍繞中國房地產價格的爭議，其實一直觸及著另一根神經：土地。

政府也好，開發商也好，其實，都是土地T臺上的舞者。扮演的角色不同，在土地“魔立方”中，各有各的臺詞。

中國大型房企盡管已有不少年銷過千億元的驚人業績，但沒有人從心里敬佩這奇跡般的天文數字。中國經濟舞臺上，房企大佬們的身影今天已不可或缺，但很少看到他們的思想。如果隱約可見，大多也只是半真半假的臺詞，人們難以信服。

為什么？因為無論政府還是開發商，他們本質上還是在土地的“魔立方”中做著最原始、最簡單的一種游戲：土地交易。

土地“魔立方”中，濃重的利益色彩是唯一的基調。圍繞利益軸心，這個“魔立方”既培育出百強富豪榜中的“經濟人物”，也轉出了史無前例的一批大貪官。房企成長之路中，不少口號與說詞被包裝成“品牌”、“技術”、“模式”……而圍繞土地交易的核心引擎則被有意無意地忽略。

我一直在關注房企舞臺上的一些“時代主角”，他們最活躍的三件事，是資金、土地、關系，像宋衛平這樣直接去研究產品、把握品質的房企大佬實在少而又少。

我一直在思考與一位國外專家交談時他評價中國房企領袖的兩句話：中國房企領袖們都是土地交易的天才，但卻是產品的弱者。

面包和面粉之爭，一直把人們的視線引向“房價”。不知我們是真的“弱智”還是一直在裝傻，就連太多的政府官員，都會反反復復地把矛盾移交到產品市場的價格，卻一直不去面對這個事實：即使在最嚴厲的調控下，土地出讓金仍以溢價50%甚至100%成交。

政府、開發商，都是土地“魔立方”中歡樂的舞者、演員，買單的是百姓。

把房地產視為中國經濟的“特殊游戲”并不過分。

太多的游戲規則開始混亂。你限購，我離婚，假的盛行覆蓋了真的原點；你限貸，我移民，中國人享受不到的待遇，變成外國人就可以享受，而且房貸利率還低你一大截。

除了毒品、軍火，人民幣在中國有限制的消費領域幾乎只有房產了。人們非議這種低能、無能政策的時候，其實，都嗅出了如同醫院中的那種病毒味。

一線城市吞吐著巨大的資金量，5月上旬上海新近成交的兩幅土地溢價率高達98%和108%。二線城市以新城新區為載體招商，放大著以量換價的效應。三四線城市不斷散發的優惠招商，被視為“關門打狗”的史詩……

透支這些信用，是以大量土地為唯一代價的。

至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，全國土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元，遠超出土地出售收入的減少。

我們應該明白一個極為淺顯的道理：這些土地抵押品的價值實際上都是通過房地產市場的價格來定價的，如果真的打壓房產價格，對高達6萬億的以土地為信用的抵押貸款會有怎樣的影響？一旦房價暴跌，萬一如此規模的抵押資產大幅貶值，將導致難以想象的金融海嘯。

僅僅靠限購限貸這些“加減法”的調控，靠地方政府的自覺政治覺悟來應對，靠勸導百姓改變居住習慣遠離房產投資，不是出路！

但是，所謂的長效機制，還要我們期待多久？