房地產(chǎn)“寡頭壟斷”現(xiàn)象剖析

孫華良

筆者讀大學(xué)時(shí)初識(shí)“寡頭壟斷”四個(gè)字時(shí)，聞到的是一股“大魚(yú)吃小魚(yú)”的血腥味，產(chǎn)生的是一種恐慌和窒息感。也許，我們對(duì)金融寡頭壟斷并不陌生。而如今，當(dāng)房地產(chǎn)“寡頭壟斷”悄悄走進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域時(shí)，你是否也會(huì)有一種頭皮發(fā)麻的感覺(jué)。今年7月初，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)表了“2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售50強(qiáng)排行榜”。榜單并無(wú)疑義，發(fā)榜之時(shí)，不僅上榜房企沾沾自喜，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)似乎也洋洋得意。盡管筆者從業(yè)多年，但讀到這真實(shí)的數(shù)據(jù)時(shí)，仿佛讀到了房地產(chǎn)“寡頭壟斷”制造出的血肉模糊的情節(jié)。這充滿血腥味的“寡頭壟斷”，強(qiáng)烈刺激著筆者的大腦神經(jīng)，不由地觸景生情地對(duì)房地產(chǎn)“寡頭壟斷”現(xiàn)象作出幾點(diǎn)尖刻的剖析。

其一：房地產(chǎn)企業(yè)正在形成利益壟斷之團(tuán)伙。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售50強(qiáng)排行榜發(fā)布的數(shù)據(jù)中表明：50強(qiáng)房企2013年1-6月的銷(xiāo)售總金額為9482億。這些上榜企業(yè)絕大多數(shù)是國(guó)企和上市公司，它們一般拿到的都是低利率的銀行貸款，或者是股市募集的低成本資金。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)不僅倍受銀行的青睞，享受低成本的資本運(yùn)作福利，同時(shí)，也不斷地受到地方政府的關(guān)懷，以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益之源——土地。因此，這些房企基本都能保證有30%左右的利潤(rùn)。以排行榜榜首——萬(wàn)科地產(chǎn)總銷(xiāo)金額830億為例，利潤(rùn)是近250億。半年就可以謀取250億的利潤(rùn)，絕對(duì)是“王中之王”。如果以50強(qiáng)房企9482億總銷(xiāo)金額的30%利潤(rùn)計(jì)算是2845.5億。這種可以賺取巨額利潤(rùn)的行業(yè)，戲稱為“萬(wàn)惡”為過(guò)嗎？而分享這筆巨額利潤(rùn)的也僅僅是50家房地產(chǎn)企業(yè)，稱呼它們?yōu)榉康禺a(chǎn)利益壟斷之團(tuán)伙，其實(shí)是一種真實(shí)的市場(chǎng)寫(xiě)照。

其二：房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成市場(chǎng)壟斷之團(tuán)體。也許，我們單以50強(qiáng)2013年1-6月取得總銷(xiāo)金額9842億的業(yè)績(jī)而論，是抽象而蒼白的。如果我們知道2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷(xiāo)售金額僅為33376億元時(shí)，我們才會(huì)倒吸一口涼氣。因?yàn)?0強(qiáng)房企已占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷(xiāo)金額中的28%多，而前十強(qiáng)房企的市場(chǎng)占有率達(dá)到近15%，這算不算是一種市場(chǎng)“寡頭壟斷”呢？讀過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都懂得。筆者親自詢問(wèn)了榜單的創(chuàng)辦者丁祖昱先生，他認(rèn)為：這是一種趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一定是強(qiáng)者恒強(qiáng)。筆者無(wú)語(yǔ)，而后沉思，沉思之一：房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌是強(qiáng)者恒強(qiáng)的表現(xiàn)，同時(shí)也是大魚(yú)吃小魚(yú)的結(jié)果。據(jù)悉，目前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁且手中現(xiàn)金充裕的大型房企紛紛把中小型房企手中的一些土地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入囊中。今年上半年，國(guó)內(nèi)房企并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)到155億美元，較上年同期的84億美元增長(zhǎng)近一倍。房產(chǎn)調(diào)控是否催化房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)壟斷格局的形成，值得這業(yè)內(nèi)外人士的反思。沉思之二：土地拍賣(mài)市場(chǎng)門(mén)檻的不斷提高，也使中小房企繳械投降式地被擠出房地產(chǎn)行業(yè)，或從一、二線城市被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)至三、四線城市艱難發(fā)展，更加快了市場(chǎng)壟斷的形成。筆者行筆至此，忽然想到上海原有一位頗有名氣的房地產(chǎn)女企業(yè)家，在上海也開(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)小有名氣的樓盤(pán)。而如今，已被徹底擠出上海房地產(chǎn)圈，落荒到四線城市去發(fā)展。而小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，又隨時(shí)會(huì)終結(jié)這些小房企的行業(yè)生命，這不得不引起人們對(duì)中小房企生存風(fēng)險(xiǎn)的思考。沉思之三：50強(qiáng)房企不僅壟斷一、二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資源，在三、四線城市，它們同樣掌握著雄厚的土地資源儲(chǔ)備，這種市場(chǎng)壟斷短時(shí)期內(nèi)根本無(wú)法改變。以上海為例，2013年上半年度房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積前20強(qiáng)中，上海本土房地產(chǎn)企業(yè)僅存綠地、大華、農(nóng)工商、金豐投資、復(fù)地、中華企業(yè)、上實(shí)控股、恒盛地產(chǎn)8家企業(yè)，大半壁江山落于外來(lái)房企。這種強(qiáng)勢(shì)格局的形成，將使房地產(chǎn)的發(fā)展更趨于市場(chǎng)的“寡頭壟斷”，也讓人們對(duì)房企生存環(huán)境的公平性產(chǎn)生疑惑。

其三：房地產(chǎn)企業(yè)的話語(yǔ)權(quán)壟斷將決定行業(yè)的發(fā)展方向。50強(qiáng)房企市場(chǎng)份額“寡頭壟斷”，將使它們不僅擁有土地資源和資金流量，更使它們掌握著市場(chǎng)的“話語(yǔ)權(quán)”。這種“話語(yǔ)權(quán)”不僅體現(xiàn)在土地價(jià)格的高低上，更表現(xiàn)在房?jī)r(jià)的漲幅尺度上。同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)擁有行業(yè)“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的霸王地位。50強(qiáng)房企擁有9842億元銷(xiāo)售總金額中，前十強(qiáng)以4874億元的總銷(xiāo)售金額占據(jù)超過(guò)50%的份額。前二十強(qiáng)以6917億元的銷(xiāo)售金額，占據(jù)超過(guò)70%的份額。也就是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售排名前二十家房地產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)前50強(qiáng)銷(xiāo)售總金額的70%以上，它們是真正決定中國(guó)土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的“房地產(chǎn)寡頭”。中國(guó)的土地價(jià)格和房?jī)r(jià)漲幅的“話語(yǔ)權(quán)”掌握在它們手中，可能中國(guó)的土地價(jià)格和房?jī)r(jià)真不是總理說(shuō)了算，而是這些“寡頭壟斷”的總經(jīng)理說(shuō)了算。中國(guó)房地產(chǎn)“寡頭王”萬(wàn)科在今年7月的十五天里，連續(xù)在重慶、上海、廣州創(chuàng)下“地王”。萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)一直堅(jiān)稱“不拿地王”，但其反常的行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)肯定有刺激和推動(dòng)的作用，或許這正是房?jī)r(jià)展開(kāi)新一輪上漲的前兆。同時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮更是以“房地產(chǎn)沒(méi)有春天”來(lái)忽悠唱空市場(chǎng)，而自己卻神不知鬼不覺(jué)地屢創(chuàng)“地王”，其“司馬昭之心，路人皆知”，那就是為了鞏固萬(wàn)科在行業(yè)中“寡頭壟斷”的霸主地位。其結(jié)果是中小房企被嚇退，大型房企與其爭(zhēng)奪土地資源，并共同發(fā)力抬高中國(guó)的房?jī)r(jià)。這不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到生死作用，同時(shí)，也對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲起到了引領(lǐng)者的風(fēng)向作用。

我們不能否定，中國(guó)房地產(chǎn)的“寡頭壟斷”不但已經(jīng)形成，且不斷地得到鞏固。要想打破這種“寡頭壟斷”的格局，政府只有采取限市場(chǎng)房?jī)r(jià)和限房企利潤(rùn)，這才不失為明智之舉。否則，行業(yè)越壟斷，政府就越難調(diào)控。