猛藥“國五條”

李威

3月1日晚，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》），猶如平地驚雷，在樓市中掀起軒然大波。

早在2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議便明確出臺五項樓市調(diào)控政策，俗稱“國五條”，基本延續(xù)過去兩年多來的基調(diào)—“限購”、“房價掛鉤官員考核”，當(dāng)時市場普遍認為只是中央政府的老調(diào)重彈，甚至有學(xué)者譏笑其已經(jīng)黔驢技窮。

然而不到10天，就出了殺手锏。

再調(diào)控

“國五條”細則出臺之快，政策之嚴厲，將房地產(chǎn)調(diào)控推到一個新的高度，被業(yè)界稱為史上最強組合拳。

《通知》主要要求“房價上漲過快城市提高二套房貸首付及利率”、“城市限購應(yīng)覆蓋全部行政區(qū)域”、“出售房屋個人所得稅按照轉(zhuǎn)讓價減去原先購房價差額的20%計征”等，各地政府被要求在3月底前根據(jù)《通知》相應(yīng)制定本地調(diào)控配套細則，銀監(jiān)會高層也表態(tài)將研究調(diào)整信貸政策。

在諸多細則中，按20%征收個人所得稅殺傷力最大，也最受爭議。此前，房產(chǎn)交易個人所得稅按規(guī)定是按交易總額的1%～2%征收或差額的20%征收，但因購房合同不好核實，絕大多數(shù)都按交易總額的1%～2%征收。

新《通知》一出，全國二手房市場“亂套了”，從北京到上海再到杭州、廣州，各地二手房過戶中心數(shù)日來天天人滿為患，在北京某交易大廳一個過戶號炒到3000元，記者看到一個男士抱病掛著點滴來辦理過戶，都是為了和新政落地搶時間差。

“舊稅新征”制遭到了包括購房者在內(nèi)的多方嘲弄和抨擊，在北京這類供求失衡的城市，之前賣房者所繳納的個人所得稅都是加在購房總成本中，由買方負擔(dān)。新政后，不少人擔(dān)心，賣房者仍然會將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買方身上，而最終的結(jié)果是買方多向國家繳納了一筆數(shù)目不菲的資金。

“監(jiān)管部門的本意肯定不是要把剪刀伸向購房者，現(xiàn)在的樓市非常嘈雜，很多媒體也沒仔細研究新政，售房個人所得稅按價差計征是以前就有的規(guī)定，只不過沒有執(zhí)行，另外滿5年以上唯一住房轉(zhuǎn)售免稅是已有的規(guī)定，也基本被媒體忽略掉了。我更傾向于政策制定導(dǎo)向是為了給突然飆升的房價降溫，只不過想得簡單了，就像住建部高官所言可能有誤傷。”中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任開彥對《南風(fēng)窗》記者表示。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國房價又出現(xiàn)快速上漲的勢頭，開彥認為這正是此次政策組合拳出臺的根本原因：“無論有多少副作用，這盆涼水還是潑下去了，政策給市場釋放的信號非常明顯，即使是‘兩會后，中央政府還會下決心調(diào)控樓市，而且不惜猛藥，力度更大。”

政策對買賣雙方的心理預(yù)期將會產(chǎn)生影響，市場一冷，交易量下降，對于房價的抑制將會起作用，特別是投資投機性需求將進一步萎縮，從長期效果來看，調(diào)控方向是正確的。

爭議限購

在2010年限購還未出生時，關(guān)于其存在的價值就有兩種截然不同的觀點，時至今日，以北京師范大學(xué)教授董藩、地產(chǎn)名人任志強等為代表的業(yè)內(nèi)人士依然強烈反對，稱其違反市場經(jīng)濟規(guī)律。

限購帶有鮮明的行政色彩，他們真正反對的是以限購為代表的行政手段直接干涉房地產(chǎn)市場，這次表面上是稅收調(diào)控，實質(zhì)上仍是行政手段的個人所得稅政策也同樣遭到了他們激烈的批判。

然而政府依然走在自己的路上，回首兩年多的調(diào)控，全國房地產(chǎn)市場交易量大跌，而房價小幅穩(wěn)步上漲，其實效果并不顯著，但限購的確遏制了之前房價輪番暴漲之態(tài)，抑制了投機泡沫。

2012年初，由于限購等政策繼續(xù)嚴格推行，有媒體預(yù)測當(dāng)年房地產(chǎn)市場依然延續(xù)不溫不火，但年中，風(fēng)向卻變了。中國社科院金融研究所研究員易憲容表示這并不是像一些人說的那樣，限購最終導(dǎo)致了房價報復(fù)性上漲，而是調(diào)控政策選擇性執(zhí)行的結(jié)果。

易憲容認為，當(dāng)時調(diào)控正是在“快要見實質(zhì)成效時夭折了”，經(jīng)過兩年的調(diào)控，開發(fā)商、多套房投機客等都在苦撐，市場心理已經(jīng)發(fā)生了很大變化，但因為2012年國內(nèi)經(jīng)濟增長乏力，國務(wù)院在年中出臺了穩(wěn)增長政策，央行兩度下調(diào)存貸利率等，房地產(chǎn)市場預(yù)期又有逆轉(zhuǎn)。

另一位地產(chǎn)學(xué)者則表示前幾年的調(diào)控就像動了些皮毛，驢走歪道了，就抽一鞭子，走走停停，松松垮垮，比如現(xiàn)金流是開發(fā)商的命根子，像在2008年下半年金融危機后，開發(fā)商缺錢紛紛降價促銷，全國房價大跌，就是這個道理，而調(diào)控政策禁止銀行放貸給開發(fā)商，卻允許銀行資金通過信托等渠道變相流入開發(fā)商，除了徒增房價成本，對調(diào)控可謂百害無益。

2010年推出的“國十條”第一條就開宗明義，將房地產(chǎn)投機市場轉(zhuǎn)變?yōu)闉榇蠖鄶?shù)人改善住房福利條件的行業(yè)，然而直到現(xiàn)在易憲容認為房地產(chǎn)市場仍然是投機主導(dǎo)而非居民自住消費，比如2012年央行利率只是非常微弱的下調(diào)，房價卻立馬有強烈的反彈，比如面積120平方米以上主要用來炒作的大套房仍占相當(dāng)比例。比如國務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)者夏斌所形容︰樓市就像股市，參與者都是在看預(yù)期，看政策，玩套利。

此次《通知》重申抑制投機思路，新一屆政府也顯露了更大的魄力和圖謀，上述學(xué)者表示現(xiàn)在看國務(wù)院對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策部署，總體與以前沒有太大的差別，但高層執(zhí)行者不一樣，對政策的理解不一樣，推出的實質(zhì)性政策也不一樣。

“現(xiàn)在房產(chǎn)稅被炒得很熱，只要真正愿意做，其實圍繞著信貸、稅收等多個層面都能出臺具體政策，可以說政策儲備炮彈用之不竭。”他說。

復(fù)雜的出路

適逢“國五條”及相關(guān)細則出臺，“兩會”期間，住建部部長姜偉新一露面就遭媒體記者圍追堵截，最后不得不拱手求饒，“我現(xiàn)在頭發(fā)都白了，一半因為房價，一半因為記者”。

中國房價已是徹底的民生問題，而且夾雜著諸多利益糾葛。在利益的分配上，據(jù)某知名開發(fā)商向記者提供的揚州樓盤最近房價成本圖，土地出讓金以及各種稅費等，占據(jù)房價成本一半以上，該開發(fā)商利潤在30%左右，調(diào)控房價的關(guān)鍵其實一目了然。

華高萊斯地產(chǎn)副總經(jīng)理公衍奎表示，目前國家重拳出擊是在交易市場，無論是限購還是征稅都是如此，而國內(nèi)地方政府一直非常缺錢，城鎮(zhèn)化等又需要其大力推動，一旦強硬掐斷地方政府賴以生存的土地財政，就必須有相應(yīng)的配套政策予以填補，比如改革全國財稅體制，但這種變革需要相當(dāng)長的時間。

公衍奎認為最終的出路還是要理順供求矛盾關(guān)系，從根本上看，由于房地產(chǎn)火爆，賣房賣地都賺大了，各地方政府都將土地供應(yīng)壟斷在自己手里，造成供應(yīng)上的極度短缺，一再抬高地價，房價也不可避免地不斷飆升。

就住宅供求市場而言，公衍奎認為不同的城市應(yīng)該有不同的思路，比如北京這類一線城市，沒人會相信房價能降下去，因為人口一直只增不減，必然會類似于東京大城市群一樣，集聚人口占全國近1/4。

為了避免炒高房價，要從城市空間規(guī)劃上做文章，向北京周邊縣區(qū)比如順義、門頭溝等擴展。目前像北京市做得并不好，人群向縣區(qū)轉(zhuǎn)移的前提是相應(yīng)的生活配套設(shè)施，而北京市的醫(yī)療、教育等資源并沒有相應(yīng)地往這些地方轉(zhuǎn)移，就必然無法疏解市區(qū)人口壓力。

而中小城市的情況恰恰相反，“許多小城市經(jīng)濟并不發(fā)達，購買力弱，而在泡沫之下，地方政府卻熱衷于賣地建樓，炒高房價，最后只能落得鄂爾多斯一樣的‘鬼城下場，這些地方更應(yīng)該從實際出發(fā)。”公衍奎說。

從更細化的政策設(shè)計角度看，開彥表示目前住宅整體供給也存在很多問題，目前國家重點推動保障房建設(shè)，以增加供給，由于價格低，利潤低，各地方政府建保障房的積極性很弱，即使開建往往偷工減料，房子質(zhì)量偏差。

此外，保障房頂層設(shè)計缺失，目前其種類繁多，體系混亂，經(jīng)濟適用房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等等都屬于保障房，且不說保障房分配存在大量的腐敗和不公，其制定的收入門檻等，主要就是為公務(wù)員群體服務(wù)。所謂的白領(lǐng)既買不起商品房，又申請不了保障房，中產(chǎn)階層成為夾心層。

要實現(xiàn)居有其所，路還漫漫，房地產(chǎn)的調(diào)控只要有決心，藥方總是有的。