地產(chǎn)泡沫的三個地標

邢少文

房地產(chǎn)的嚴調(diào)政策已經(jīng)進行了兩年多，從大的方面看，房價快速增長的勢頭已基本遏住，總體保持著小幅增長，或者說“溫和的增長”。

如果要盤點嚴調(diào)以來的成效，有三個地方或許可以參考，或者說，更符合多數(shù)人對房價的心理預(yù)期。這三個地方分別是鄂爾多斯、海南、溫州。這三地，可作為近年來房地產(chǎn)業(yè)泡沫化的三個地標，但也可以成為去泡沫化的三個風向標，取決于怎么去理解。

綜合有關(guān)的數(shù)據(jù)和媒體報道，在目前的中國，這三個地方的房價是真正出現(xiàn)了下跌的。在鄂爾多斯，2012年房價被“腰斬”，單價從上萬元跌到六七千甚至更低；在海南也同樣如此，海口、陵水等地房價都出現(xiàn)了千元以上的跳水；而在溫州，地價和房價齊跌，2012年溫州房價同比下降近20%。

各個地方的房價下跌雖受一些差異性因素的影響，比如人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同，但有一些因素卻是共同的，這些因素也是房地產(chǎn)泡沫興起與破滅的共同因素：金融高杠桿，投資性需求暴增，自住性需求嚴重不足，以及政府的推手。

所謂瘋狂導(dǎo)致滅亡，暴漲之后，也會暴跌。在房地產(chǎn)泡沫危機的歷史上，80年代末90年代初的海南是一個典型，大量的投資資金涌入，金融高杠桿支撐開發(fā)商和投資客的資金運轉(zhuǎn)，但缺乏剛性需求的支撐，最后變成擊鼓傳花的游戲，最后的接盤者一旦落空，瞬間崩盤，留下一地雞毛。

以史為照，今日的海南和鄂爾多斯，是多么的相似。2010年，海南國際旅游島獲批，旅游產(chǎn)業(yè)沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的變化，但僅僅在2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)同比暴增62.5%。從三亞、海口到陵水、文昌等地，房價幾乎翻番。購房者80%以上都是投資客，以海南的經(jīng)濟體量、居住人口數(shù)和人均收入，根本無法消化，導(dǎo)致空置率驚人。所謂的休閑和養(yǎng)老地產(chǎn)概念，無非忽悠。

資本蝗蟲般掠過，獲利之后撤退，但殘局終歸要由政府來收拾，代價卻是民眾的。

在鄂爾多斯，暴富的鄂爾多斯人資金無處可去，紛紛從事高利貸，政府和資本合手推銷“中國迪拜”概念，大量資本涌入房地產(chǎn)，造就了一個“鬼城”康巴什新區(qū)，但資本投資的實際回報缺乏項目支撐，存量房產(chǎn)根本無法自我消化。隨著民間借貸鏈條的崩塌，資金套牢或撤離，最終變成一座“死城”。

在“炒房團”的發(fā)源地溫州，也同樣如此。2008～2010年期間，溫州民間借貸約六成進入樓市，大型企業(yè)無不涉足房地產(chǎn)。最終隨著實體經(jīng)濟的蕭條，地產(chǎn)嚴調(diào)政策的打擊，民間借貸鏈條的斷裂，導(dǎo)致房價下跌。

人心的貪婪是可怕的，從金錢永不眠的華爾街，到中國的鄂爾多斯、海南和溫州，無不如此。資本蝗蟲般掠過，獲利之后撤退，但殘局終歸要由政府來收拾，代價卻是民眾的。不負責任的政府雖然口口聲聲為了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，但泡沫破滅大可不必由官員承擔責任。在這場游戲中，誰獲利，誰受損是再清晰不過了。

政府作為泡沫推力的一個最簡單的事實隨地可見，在一個城市，要開發(fā)一個新區(qū)，從規(guī)劃開始，地價先漲，而為了帶動新區(qū)樓盤價格，聚集人氣，往往是政府的辦公大樓先搬遷至新區(qū)，公務(wù)員先在新區(qū)置業(yè)，“以身作則”，帶動房地產(chǎn)價格的飆升。官商合謀中推動的中國房價，是過去10年中這個社會真實和丑陋的痛處。

好在，現(xiàn)在房地產(chǎn)的大崩盤還不會到來，宏觀調(diào)控實際是一個去泡沫化的過程，也因此在另一個意義上，這三個地方房價的下跌，也是一種溫和的去泡沫化的過程。這對于回歸理性，降低風險，是好事。它的警示作用，則適用于全國其他地區(qū)。