房地產金融與投資概論課堂啟發式教學案例的選擇

李百秀

（山東省農業管理干部學院，山東 濟南 250100）

課堂啟發式教學模式，是相對于傳統的注入式教學模式而言的，是現代教育教學中備受推崇的新的教學模式。啟發式教學模式是指教師根據授課對象的基本情況 （包括知識水平、年齡結構、接受新知識的能力等）和課程教學計劃設定的目的、要求，運用各種教學手段，采用啟發誘導的方法向教學對象講解所授課程的知識，使授課對象能在較短的時間內明確教學目的，掌握所授知識，培養其積極主動的學習興趣，以達到深入淺出的教學效果。啟發式教學模式具體采用的方法很多，主要包括問題啟發、案例啟發、討論啟發、情景啟發、推導啟發和比較啟發等。其中，案例啟發是啟發式教學模式的常用手段。選擇適用的案例成為輔助課堂教學的關鍵。筆者根據多年講授《房地產金融與投資概論》課程的體會，在選擇課堂教學案例應從以下幾方面考慮。

一、充分把握授課對象的基本情況，因地制宜選擇課堂案例

講授同一門課，因為授課對象具體情況的差異，往往其對課程的理解能力、知識的接受能力不同，在授課前就需要對授課對象的基本情況做詳盡的調查，做到心中有數，選擇適合的案例，達到因人施教的目的。《房地產金融與投資概論》是房地產經濟管理、物業管理等相關專業學生必修的專業基礎課，筆者從1998年開始講授《房地產金融與投資概論》，授課對象主要是在校脫產學習的普通高等教育專科學生，入學年齡為17-19歲。這些學生接受了完整的中小學教育，學習基礎扎實，求知欲旺盛。但是，他們普遍缺少社會實踐經歷，對有關房地產、金融等專業知識了解甚少。根據這些具體情況，我在選擇教學案例時，就注重選擇其身邊熟悉的事件做教學案例，循循引導，把書本上的專業理論知識融于案例中，使學生在短時間內對所講授的知識融會貫通。例如：在講授房地產金融可以提高居民購房力的作用時，就以下例為切入點：張三欲購買一套100㎡婚房，單價為5000元/㎡，總價為50萬元。目前以張三自己的能力只能支付15萬元，剩余的房款無處籌集，買房只能成為夢想。如何解決張三在資金不足時也能購得婚房？金融機構（銀行為主體）針對房地產市場的需求，增加了房地產抵押貸款業務，在自有資金不足的情況下購房者可以通過向銀行借款獲取一部分資金補足購房余款。假如說銀行在發放房地產抵押貸款時要求購房者首付款為總房款的30%，那么，上例中張三只需要交足首付款15萬元（50萬元*30%），就可以購得自己的婚房，實現了在資金不足時通過銀行貸款提前實現購房的夢想。在本例中，借助于銀行貸款，提升了張三的購房力。由此引申，由于住房的開發成本高，價值量大，一般家庭收入很難一次性付清全部房款。而房地產市場的健康發展，需要有暢通的開發、流通和消費渠道，住宅作為房地產市場的主體，如何使其健康發展，關系到一個國家房地產業發展的命運。為此，提高居民的購房力成為必須。根據國外發達國家的成功經驗，金融機構在充分掌握和了解購房者還款能力和信用的基礎上，為購房者提供一定數額的長期住房貸款，使其用將來的收入購買住房，這樣就大大提高了購房者的現期購房能力。

上述案例的選擇，是在充分了解教學對象的基本情況之后，選用了日常生活中最常見、最貼近其生活的、容易理解的簡單案例舉證，由淺入深啟發學生牢記學習的課本理論知識，調動學生探求相關知識的積極性。當然，如果授課對象有了一定的專業知識和理解能力時，授課者就需要采用更加專業的案例啟發學生探討更深的專業知識，使其能夠用學到的理論知識指導自己的具體工作，在實踐中運用自如。

二、緊扣授課內容，選擇真實典型的案例

案例是輔助課堂教學的重要手段，選擇的案例應盡力做到能充分說明課堂內容，既具真實性，又有典型性。如在講授房地產企業上市融資因融資成本較低、期限長且沒有利息負擔的優點，成為許多房地產企業籌集資金的重要手段時，我選用的是國內最知名最具有實力的第一批上市公司深萬科籌資過程為例，用真實的、典型的案例進行分析，加深學生對本部分理論知識的理解。深萬科1984年5月成立，1991年在深交所上市。1989年至2007年底，通過發行A、B股票、配股、增股和可轉換債券等形式，從資本市場上累計籌集資金人民幣192.28億元，詳情如下表：

深萬科在資本市場利用直接融資方式獲得了其他企業需要積累幾年甚至幾十年的巨額資金，充分利用資本市場資金、信息和制度創新等資源優勢來發展企業，實現跨越式發展；反過來企業輝煌的發展業績和良好的發展勢頭又吸引著眾多的投資者的關注，為企業的發展創造了良好地資金循環環境。通過這一案例的引入，使學生充分認識到房地產企業上市融資的必要性和可行性，加深學生對上市融資特點的理解，為將來從事房地產企業融資相關專業打下良好的基礎。

真實的、典型的案例付諸于課堂教學，更能充分調動學生的學習積極性，做到基礎理論知識與實際案例分析緊密結合，引導學生通過實例掌握所學知識，用自己學到的理論知識指導實踐工作，增強自己解決問題的能力。

三、選擇導入性和新穎性強的案例，激發學生的學習興趣

興趣能激發學生的學習動力。因個人偏好和需求差異，每個學生對同一門課的興趣高低不同。如何做到在課堂上充分調動學生學習的積極性,除制定必要的規章制度外，還需要授課教師根據教學內容選擇導入性和新穎性強的案例，激發學生的學習興趣，提高課堂教學效果。在講授《房地產金融與投資概論》中的分級付款固定利率住房抵押貸款制度時，結合同學們自身的實際情況，介紹該種抵押貸款方式特別適宜那些收入在短時間內會明顯提高的“有前途的”年輕人。以此引起同學們探求此種抵押貸款方式的極大興趣。分級付款固定利率住房抵押貸款制度是根據人們的收入水平和抵押房地產的市場價值都將穩步提高的事實，適當降低限期的每月付款額，然后根據預先設置的比率逐年提高，若干年后再轉化為等額本息均攤的“標準”抵押貸款模式。因這種制度在中國沒有實行，就以美國聯邦住宅管理局實行的制度為例向學生講解此制度的操作過程及實際效果：美國聯邦住宅管理局提供五種不同的分級方式，分級期限分為5年和10年兩類。其中5年分級情況下，每年遞增速度分別為2.5%、5%和7.5%；10年分級情況下，每年遞增速度分別為2%和3%。每月付款額可以用現值法和終值法計算。例如:李四從銀行獲取30年期借款10萬元，采用5年遞增、年遞增率為7.5%，當利率為12%時，采用現值法計算每月付款額結果分別為：791.38元（第 1年）；850.73元（第 2年）；914.53元（第 3年）；983.13元（第 4 年）；1056.86 元（第 5 年）；1136.13元（第6-30年）。從以上計算結果看，分級付款的抵押貸款模式對降低貸款初期的每月付款額，提高購房者特別是“有前途”的年輕人有效需求起到了重要的作用。通過結合學生自身情況采用導入性、新穎性較高的案例講解，能夠激發學生的學習興趣，充分調動學生學習的積極性，提高他們他們探索新知識的主動性和超前性，使學生學到的具體知識轉化為解決問題的能力，達到學以致用的目的。

四、選擇的案例要有時代性，與社會現實緊密相連

課堂理論知識從實踐中來，又服務到實踐中去。課堂上選擇的案例還應具有時代性和社會現實性。在《房地產金融與投資概論》教學過程中，我選擇的教學案例力爭切合實際，并具有較強的時代性，與社會現實緊密相連，使學生每堂課學習目的明確，在學習中感受到學有所用，學有所獲。住房公積金制度是《房地產金融與投資概論》課程講解的重要內容之一，課程所講授的內容與普通居民購房利益緊密聯系。我國住房公積金制度于1991年率先在上海實行，后在全國推廣。住房公積金具有義務性、互助性、地方性、保障性等特點，其中在講到公積金的地方性特點時，我選擇濟南市、上海市和北京市的住房公積金制度相比較，說明住房公積在籌集與使用中的地方性特點。例如：個人住房公積金貸款限額規定，濟南市住房公積金管理中心規定為客戶公積金賬戶余額的15倍且最高不超過50萬元，家庭成員中只有一人繳納住房公積金的，最高貸款額為25萬元；上海市的規定是住房公積金貸款金額為客戶公積金賬戶余額的15倍且最高不超過60萬元。另外，上海市作為住房貨幣化改革發展較快的城市，1997年6月在原住房公積金制度的基礎上頒布了《上海市補充住房公積金暫行辦法》，正式建立了補充住房公積金制度。2009年12月14日通過有補充公積金賬戶的客戶住房公積金貸款最高限額可達80萬元；北京市市住房公積金貸款條例規定：住房公積金貸款金額為客戶公積金賬戶余額的15倍且最高不超過80萬元，資信條件好的客戶可以上浮到92萬元或104萬元。通過這樣的具有時代性的案例講解，引導學生將學過的知識與社會現實緊密相連，提高其探討現實問題的積極性和主動性，使學生感受到課堂知識的重要性、現實性和時代性，克服傳統的注入式教學模式的被動性和枯燥性。

多年的《房地產金融與投資概論》課堂教學實踐證明,選擇多種形式的適合恰當的具有真實性、典型性、導入性、新穎性和時代性且與社會現實緊密相連的案例輔助于教學,能夠最大限度的提高學生的學習興趣,調動學生的學習積極性和主動性,培養學生探索、創新能力,從而提高課堂教學的效果。