地產調控風聲又緊

徐高

2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署了房地產調控的工作。會議提出了完善穩定房價工作責任制、抑制投機投資性購房、加快保障房建設等5條政策措施，被市場稱為“國五條”。這是時隔4個月之后，高層首次提及房地產調控。這次會議對市場的沖擊顯而易見。會議召開后的第二天，A股市場就創下了一年多以來的最大單日跌幅，下挫接近3%。

在房價快速上漲的背景下，這次高層釋放出的地產調控信號并不讓人意外。從2012年4季度開始，房價在地產銷售回暖的推動下加速上漲，其中一線城市尤其明顯。國家統計局2月22日最新發布的全國70個大中城市房價數據顯示，房價在今年1月呈現進一步加速上揚的態勢，北上廣深4個一線城市的平均房價月環比漲幅創出了最近兩年以來的新高。二三線城市上漲的速度雖然相對較慢，但加速的態勢也很明顯。決策者顯然不可能對房價上漲不聞不問，市場之前已有預測，調控調門很有可能在今年1季度就提高。此次落下的這只靴子在這預期之內。

細查此次政策，可以發現調控收緊的幅度有限。相對之前的地產調控政策，這次最大的變化是給擴大房產限購范圍打開了口子。會議要求“其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施”。這一政策表態也說明，限購政策至少在短期內不會退出。除此而外，“完善穩定房價工作責任制”也是—個新的提法。但這個責任制該如何落實，在此次會議的新聞稿中并未說明。對于之前市場最為擔心的房屋按揭貸款政策的收緊，在此次會議中并未出現。會議只是重申了要繼續“嚴格實施差別化住房信貸政策”。其他包括房產稅、土地供應、保障房建設在內的政策相比之前并無太大變化。整體來看，這次政策收緊的幅度不大。

但是，這次國務院會議只是一個開始。調控政策與房價上漲之間的又一輪拉鋸已經重新開啟。未來視房價走勢的變化，估計還會有更多的地產調控措施出臺。不過，相比前幾年的數次調控，這次調控政策應該更加溫和。

首先，從此次會議來看，決策者似乎已經提高了對房價上漲的容忍度。新聞稿一開始就說：“我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”。這一表述在近些年從未出現過。這說明高層已經認識到推高房價的根本原因是地產的供需不平衡。有了這樣的認識，自然也應該知道再一味打壓房價反而可能挫傷地產供給，加劇住房的供求矛盾，帶來更大的房價上漲壓力。因此，可以推斷決策者對房價上漲（尤其是中心城市）會有更大的容忍度。相比盲目要求房價“回歸合理”的政策目標，這算得上是—個進步，既可以給地產調控留出更大的空間，也有利于中長期房地產市場的健康發展。

其次，增加供給在地產調控政策中的重要性加大。在此次出臺的“國五條”中，第一條是要求完善穩定房價工作責任制，最后一條是加強房地產市場的監管，相對較虛。在更有實質內容的三條中，只有一條在講控制房地產需求，同時卻有兩條涉及房地產的供給。其一是增加商品房和土地的供應；其二是加快保障房建設（此次會議要求今年保障房開工630萬套，目標比去年年末國土資源部提出的600萬套目標還要略高一些）。看起來，在對住房需求端保持一定壓力的同時，政策還會更多通過加大房屋供給來抑制房價的上漲。

最后，目前的宏觀經濟的大背景也不支持地產調控出重拳。國內經濟雖然從去年3季度開始溫和復蘇，但增長的動能并不強，且勢頭還因為基建投資的減速而表現出了走弱的跡象。同時，通脹的壓力仍然處在比較低的位置。在這樣的背景下，強力打壓房地產行業不利于今年穩增長任務的完成。

綜合考慮這些因素，可以判斷這又一輪的地產調控收緊應該較為溫和，應該不至于像前幾次調控那樣讓經濟增長形勢急劇惡化。相關的具體政策應該會視房價的變化相機推出。